Kündigung des Mietverhältnisses

Die Kündigung ist die häufigste Form der Beendigung des Mietverhältnisses. Sie kann ordentlich fristgemäss oder außerordentlich fristlos erfolgen. Die außerordentliche fristlose Kündigung bedarf immer eines bestimmten Grundes. Bei der ordentlichen Kündigung ist zwischen den einzelnen Mietarten zu unterscheiden.

Im Wohnungsmietrecht steht nur dem Mieter die ordentliche Kündigung ohne Angabe eines Grundes zu. Will der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis ordentlich fristgemäß kündigen, muss er hierzu einen Grund haben, der zumeist im eigenen Bedarf liegt.

Im Gewerbemietrecht können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis in den gesetzlichen Fristen ohne Angabe eines Grundes kündigen, wenn es nicht für eine bestimmte befristete Zeit eingegangen ist. Besondere Schutzvorschriften für den Mieter gibt es hier keine.

Ordentliche Kündigung

Ordentliche Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis in bestimmten Fristen, so wie jedes andere Vertragsverhältnis - zum Beispiel ein Arbeitsvertrag - beendet werden kann. Nach der ursprünglichen Fassung des BGB konnten dabei Vermieter und Mieter den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Die im Laufe der Zeit in das Mietrecht aufgenommenen Schutzvorschriften zur Kündigung des Wohnungsmieters kannte das ursprüngliche BGB nicht.

Die Fristen der Kündigung regeln sich nach den Zahlungsfristen der Mietzahlung. Bei den meisten Mietverhältnissen von Räumen und Grundstücken erfolgt die Zahlung monatlich. Demzufolge ist auch die Kündigung in bestimmten Monatsfristen geregelt.

Die Kündigung eines unbefristeten Gewerberaummietverhältnisses ist bis zum 3 Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig, also in einer Frist von 6 Monaten.

Bei anderen Mietverhältnissen kann die Kündigungsfrist dann kürzer sein, wenn die Miete in kürzeren Zeitabläufen zu zahlen ist.

Ordentliche Kündigung durch den Wohnungsmieter

Ein Mietverhältnis über Wohnräume kann bis zum 3. Werktag des Monats für das Ende des übernächsten Monats gekündigt werden, also in einer Frist von 3 Monaten. Diese Frist verlängert sich seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 nur noch für den Vermieter nach Ablauf von 5 und 8 Jahren um jeweils weitere 3 Monate.

In alten Mietverträgen ist oftmals noch eine Regelung enthalten, dass diese Verlängerung für den Mieter und den Vermieter gilt. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gelten diese Kündigungsfristen auch nach der Reform des Mietrechts für beide Mietparteien weiter. Der Wohnungsmieter sollte also vor Kündigung des Mietverhältnisses und Abschluss eines neuen Mietvertrages in seinem Mietvertrag prüfen, welche Fristen er mit dem Vermieter vereinbart hat, wenn der Vertrag vor dem 1.10.2001 geschlossen wurde.

Ordentliche Kündigung von Wohnungen durch den Vermieter

Bei Wohnungsmietverhältnissen gibt es zahlreiche Bestimmungen zum Schutz des Mieters, die eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nur in Ausnahmefällen zulassen.

Hierbei gilt, das jegliche Kündigungserklärung in Schriftform zu erfolgen hat und zu begründen ist. Bei der ordentlichen Kündigung sollen nur die Gründe bei der gerichtlichen Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben enthalten sind. Entfallen diese allerdings nach der Kündigung, entstehen aber gleich geartete Gründe erneut (z.B. Eigenbedarf für den Sohn statt für die Tochter), so soll die ursprüngliche Kündigung weiter wirksam sein.

Die Gründe selbst können im Verfahren noch weiter untermauert werden.

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