Fristlose Kündigung eines Mietvertrages

Für eine fristlose Kündigung bedarf es eines wichtigen Grundes. Diese sind im Gesetz nur auszugsweise geregelt und können vielfältiger Natur sein.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter kann das Mietverhältnis insbesondere wegen Zahlungsverzugs mit der Miete, einer dauerhaften Störung des Mietverhältnisses oder einem nachhaltigen Unterlassen der Schönheitsreparaturen durch den Mieter kündigen, wenn diesem im Mietvertrag die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt wurde oder der Mieter die Wohnung so vernachlässigt, dass daraus ein Schaden für den Vermieter entsteht. Daneben kann der Vermieter auch bei unerlaubter Untervermietung kündigen, wenn ein Grund im Verhalten des Untermieters gegeben ist.

Wegen Zahlungsverzugs ist die fristloser Kündigung immer dann möglich, wenn der Mieter mit 2 Monatsmieten im Verzug ist oder die ausstehenden Mieten einen Betrag von 2 Monatsmieten überschreiten. Häufig wird letztere Situation insbesondere bei einem Streit um die Berechtigung von Mietminderungen oder Aufrechnungen des Mieters eintreten, wozu unter dem Kapitel Rechtweg weiter ausgeführt ist.

Eine dauerhafte Störung des Mietverhältnisses kann sich aus vielen Gründen ergeben. Neben einer ständigen nachhaltigen Störung des Hausfriedens fallen hierunter zum Beispiel auch Beleidigungen oder Bedrohungen des Vermieters. Einzelne Gerichte haben auch entschieden, dass eine grundlose Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter Grund für eine fristlose Kündigung seien kann. Hier wird im Einzelfall ein Anwalt prüfen müssen, ob die vom Vermieter zur Begründung einer fristlosen Kündigung vorgebrachten Gründe ausreichen.

Ein weiterer Kündigungsgrund kann die Zweckentfremdung sein. Im Wohnungsmietrecht betrifft dies die Fälle, in denen der Wohnungsmieter die Wohnung zu gewerblichen Zwecken entfremdet und die Nutzung ein solches Maß annimmt, dass sie den Hausfrieden stört (zum Bsp. Büro mit hohem Kundenaufkommen). Im Gewerbemietrecht ist der Mieter an die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung gebunden und kann zum Beispiel ohne Genehmigung des Vermieters einen Laden nicht in ein Restaurant umwandeln. In all diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis dann zu kündigen, wenn der Mieter die vertragswidrige Nutzung nicht umgehend einstellt.

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter muss die einzelnen Gründe der Kündigung vollständig enthalten, anderenfalls ist sie unwirksam. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind die einzelnen ausstehenden Beträge detailliert aufzuführen und einzelnen Monaten zuzuordnen. Nennt der Mieter nur den Gesamtbetrag der ausstehenden Mieten und fügt er der Kündigung nicht wenigstens eine Auflistung der einzelnen Beträge bei, auf die er in seinem Schreiben verweist, so ist die Kündigung unwirksam.

Über den Umfang der Begründungspflicht besteht auch nach der Mietrechtsreform Streit. In der Begründung des Rechtsausschusses des Bundestages ist zur fristlosen Kündigung ausgeführt, dass an die Begründung keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden dürfen. Der Mieter soll lediglich erkennen können, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat.

In Abweichung hierzu wird jedoch in den meisten Standardkommentierungen zum Mietrecht die Auffassung vertreten, dass an die Begründung hohe Anforderungen zu stellen sind und die Begründung nur dann ordnungsgemäß ist, wenn für den Mieter aufgrund der Angabe im Kündigungsschreiben Klarheit über seine Rechtsposition besteht. Diese Ansicht ist durch mehrere Gerichte bestätigt worden. So hat das Landgericht Berlin im Urteil vom 10.02.2003 festgestellt, dass Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die genaue Angabe des wichtigen Grundes im Kündigungsschreiben ist. Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung in den letzten Monaten etwas gelockert und fordert keine detaillierte Auflistung der ausstehenden Mieten mit Datum etc. bei Zahlungsverzug mehr (BGH Beschl. v. 22.12.2003).

Auch wird im Einzelfall ein Anwalt prüfen müssen, ob das Kündigungsschreiben die Formanforderungen genügt.

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit in den gesetzlichen Fristen kündigen. Daneben kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung wesentlicher Mängel der Mietsache in Verzug gerät oder Mängel an der Mietsache eine akute Gesundheitsgefährdung darstellen bzw. den Gebrauch der Mietsache verhindern. Ist die Gefährdung nicht so akut, dass ein weiterer Aufenthalt in der Mietsache nicht zuzumuten ist, wird der Mieter in der Regel verpflichtet sein, dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung die Möglichkeit zu geben, die Mängel zu beseitigen. Hierzu ist der Vermieter unter Fristsetzung aufzufordern. Ist die Frist abgelaufen, ohne das der Vermieter die Mängel beseitigt hat, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Dieses Kündigungsrecht besteht aber nur bei Mängeln, die den Gebrauch der Mietsache wesentlich beeinträchtigen. Nur kleinere, geringe Mängel berechtigen den Mieter nicht zur Kündigung, sondern begründen lediglich ein Recht zur Mietminderung. Wann ein Mangel wesentlich ist, wird im Einzelfall zu prüfen sein. Vorsicht besteht bei kleinen Mängeln. Kündigt der Mieter hier fristlos und entscheidet ein Gericht später, dass kein Grund zur fristlosen Kündigung bestand, ist der Mieter verpflichtet, die Mieten bis zum ersten möglichen Zeitpunkt der ordentlichen fristgemäßen Kündigung nachzuzahlen, auch wenn er das Mietobjekt nicht mehr genutzt und es an der Vermieter zurückgegeben hat, sofern der Vermieter keinen Nachmieter finden konnte. Hier können insbesondere in Gewerbemietverhältnissen mit langen Laufzeiten erhebliche Beträge zustande kommen.

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