Form der Kündigung eines Mietvertrages

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen
  • Der Kündigende muss eigenhändig unterschreiben
  • Wann kann ein Vertreter kündigen?

Die Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses muss nach § 568 BGB zwingend in Schriftform (§ 126 BGB) erfolgen, dass heißt dem Kündigungsempfänger im Original unterschrieben zugehen, anderenfalls ist sie unwirksam.

Eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung per Fax oder Email reicht nicht aus, um das Mietverhältnis zu beenden.

Nach § 126 Abs. 3 BGB kann die Schriftform durch eine elektronische Form ersetzt werden. Es reicht also aus, wenn der Kündigende anstatt einer Unterschrift  seiner Kündigungserklärung seinen Namen hinzufügt und dieses elektronische Dokument mit seiner qualifizierten elektronischen Signatur versieht.

Die Kündigung muss eine lesbare Unterschrift enthalten

Die Kündigung muss vom Mieter oder Vermieter persönlich unterschrieben sein.

In bestimmten Fällen (z.B. ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 Abs. 3 BGB oder 573a Abs. 3 BGB) muss die schriftliche Kündigung auch eine Begründung enthalten.

Eine Kündigung durch einen anwaltlichen Vertreter oder eine Hausverwaltung ist nur dann wirksam, wenn der Kündigungserklärung einer schriftliche Originalvollmacht beigefügt ist oder der Kündigungsempfänger aus vorangegangenen Handlungen weiß, dass der Kündigungserklärende berechtigt ist, für den Kündigenden zu handeln.

Die Kündigung muss an den im Mietvertrag benannten Mieter bzw. Vermieter zugestellt werden und ihm auch zugehen.

Ist die Kündigung unwirksam, dann läuft das Mietverhältnis weiter

Die Zustellung an einen Vertreter reicht nicht aus, was zum Beispiel bei einer fristgemäßen Kündigung dazu führen kann, dass das Mietverhältnis nicht wirksam beendet wird und der Mieter weiter zur Mietzahlung verpflichtet bleibt.

Die Kündigung muss dem Empfänger (Mieter oder Vermieter) im Original zugehen.

Geht dem Vermieter die schriftliche Kündigung des Mieters im Original erst nach dem dritten Werktag zu, so ist sie erst für den überübernächsten (vierten) Monat wirksam.

Alle Mieter und Vermieter müssen die Kündigung unterschreiben

Erfolgt die Kündigung nur per Fax oder haben nicht alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter unterschrieben, kann der Vermieter die Kündigung als unwirksam zurückweisen.

Auch die Übersendung per Einschreiben/Rückschein schützt im Streitfall nicht vor dem objektiven Zugang, wenn der Vermieter nicht angetroffen wird und die Kündigung erst nach mehreren Tagen von der Post abholt.

Bleiben nur noch wenige Tage bis zum letzten Tag der Kündigung ist der sicherste Weg, die Kündigung unter Zeugen im Original zu übergeben oder in den Briefkasten zu werfen. Mit dem Einwurf in den Briefkasten gilt sie als zugegangen.

Das Schriftformerfordernis für die Kündigung in § 568 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse, nicht für die gewerbliche Miete.