Stellung eines Nachmieters durch den Mieter

Häufig wird die Ansicht vertreten, der Vermieter sei verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn dieser ihm einen Nachmieter stellt.

Dies ist nicht richtig und kann so auf keinen Fall verallgemeinert werden. Einzelne Gerichte vertreten zwar die Ansicht, dass der Vermieter einen Nachmieter dann nicht ablehnen darf, wenn dieser die Gewähr für die Einhaltung der Verpflichtungen aus dem mit dem Vormieter bestehenden Mietvertrag bietet. Hier orientieren sich die Gerichte aber im wesentlichen an der Rechtsprechung zum Untermieter und begründen eine solche Verpflichtung aus der Schadensminderungspflicht des Vermieters.

Eine solche Schadensminderungspflicht zur Akzeptanz eines Nachmieters kommt aber im wesentlichen den Gründen der Rechtsprechung zur Verpflichtung des Vermieters zum Suchen eines Nachmieters bei vorzeitiger Beendigung des Mieteverhältnisses gleich, können also nicht verallgemeinert werden.

Nach der grundlegenden Entscheidung des OLG Karlruhe v. 25.03.1981 muss der Vermieter den Mieter dann aus dem Mietverhältnis entlassen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht. Dies wird beispielhaft bei:

  • schwerer Krankheit des Mieters und dadurch bedingtem Umzug
  • nicht voraussehbarem beruflich bedingtem Ortswechsel
  • wesentlicher Vergrößerung der Familie
  • unverschuldeter Arbeitslosigkeit und damit begründeter Unfähigkeit zur Zahlung einer hohen Miete

anerkannt.

Nicht anerkannt wurde zum Beispiel ein langer Arbeitsweg, wenn dieser schon bei Abschluss des Mietvertrages bestand. Bei einem Gewerbemietvertrag liegt ein berechtigtes Interesse beispielsweise nicht vor, wenn der Mieter sein Geschäft anstelle der gemieteten Räume jetzt auf dem eigenen Grundstück fortsetzen will oder sich die wirtschaftlichen Verhältnisse am Standort geändert haben und ein Einkaufszentrum nicht voll vermietet ist.

Bei einer verhältnismäßig kurzen Restlaufzeit des Mietvertrages entfällt das berechtigte Interesse des Mieters in der Regel immer (LG Gießen für sieben Monate Restlaufzeit aber andere Ansicht LG Arnsberg bei 1-jähriger Kündigungsdauer). Aufgrund der kurzen Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht dürfte ein berechtigtes Interesse des Wohnungsmieters bei einem unbefristeten Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen gegeben sein.

Der Mieter tut also gut daran, mit dem Vermieter vorher detailliert zu regeln, ob er bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, einen Nachmieter zu stellen, anderenfalls muss sich der Vermieter nicht darauf einlassen. Insbesondere befreit die Stellung eines Nachmieters den Mieter zum Beispiel auch nicht davon, seinen vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nachzukommen. Haben die Parteien im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter in bestimmten Zeitabständen Malerarbeiten und ähnliche Arbeiten durchzuführen hat, so befreit ihn die Gestellung des Nachmieters nicht davon, diese versäumten Arbeiten durchzuführen, es sei denn, der Nachmieter verpflichtet sich zu deren Ausführung.

Hier seien aber insbesondere Nachmieter gewarnt, begeben sie sich doch in ein erhebliches Risiko.

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