Übergabe des Mietobjektes - Wer schuldet Schönheitsreparaturen?

• Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Instandhaltung und die Instandsetzung der Mietsache
• Oft übernimmt der Mieter diese Pflichten durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag
• Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ist nahezu unüberschaubar

Bei Vermietern herrscht oft die Einstellung vor, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses jedenfalls Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen und die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zurückzugeben hat.

Diese Annahme ist unzutreffend.

Grundsätzlich ist es nämlich Sache des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Eine normale Abnutzung der Mietsache ist immer erlaubt

Eine "normale" und vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Als Ausgleich für eine zwangsläufige Abnutzung der Mietsache bezahlt der Mieter schließlich jeden Monat seine Miete.

Instandhaltung und Instandsetzung ist also grundsätzlich Sache des Vermieters.

Der Mieter kommt damit bei Beendigung eines Mietverhältnisses seinen Pflichten grundsätzlich dadurch nach, indem er die Mietsache an den Vermieter zurückgibt.

Solange der Mieter die Mietsache während der Mietzeit nicht beschädigt hat, kann der Vermieter grundsätzlich keine weiteren Forderungen an den Mieter stellen.

Die Realität stellt den Grundgedanken des Gesetzes auf den Kopf

Die Realität sieht freilich anders aus.

Denn unabhängig von dem Grundsatz, dass der Vermieter für Instandhaltung und und Instandsetzung zuständig ist, steht es Mieter und Vermieter natürlich frei, die so genannte Erhaltungspflicht vertraglich auf den Mieter abzuwälzen.

So gut wie jeder in Deutschland abgeschlossene Wohnungsmietvertrag enthält dann auch Regelungen, die sich mit der Frage beschäftigen, in welchem Umfang der Mieter die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Wohnung schuldet.

Der ewige Zankapfel: Die Schönheitsreparaturen

Besondere Aufmerksamkeit widmen Mietverträge in diesem Zusammenhang regelmäßig der Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter Schönheitsreparaturen schuldet.

Eine gesetzliche Definition des Begriffs "Schönheitsreparatur" enthält § 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung.

Danach umfassen Schönheitsreparaturen umfassen nur "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Grundlegend hat der Mieter nur dann etwas mit Fragen zu Instandsetzung und Schönheitsreparaturen zu tun, wenn diese Arbeiten im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wurden.

Sind die vertraglichen Vereinbarungen wirksam?

Urteile, die zu der Frage ergangen sind, unter welchen Umständen eine Übertragung dieser Pflichten auf den Mieter möglich und zulässig sind, füllen mittlerweile ganze Bücher.

Ob und in welchem Umfang die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt werden können, ist vor Gericht immer wieder heftig umstritten.

Geklärt werden muss hier im Einzelfall, ob eine Überwälzung dieser Pflichten im Mietvertrag durch formularmäßige Klauseln (AGB) oder durch eine individuelle Vereinbarung vorgenommen wurde.

Entsprechende Klauseln werden von den Gerichten jedenfalls immer eng ausgelegt.

Betroffenen Mietern und auch Vermietern bleibt hier im Streitfall oft nichts anderes übrig, als fachkundige juristische Hilfe in Anspruch zu nehmen, um ihre jeweiligen Pflichten im Einzelfall klären zu lassen.