Übergabe der Mietsache an den Vermieter

• Der Mieter trägt die Beweislast für die Rückgabe der Mietsache
• Mieter und Vermieter sollten ein Abnahmeprotokoll erstellen
• Bei verspäteter Rückgabe steht dem Vermieter eine Entschädigung zu

Der Mieter darf die Mietsache bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses alleine nutzen.

Der Mieter ist also weder verpflichtet, dem Vermieter vor Beendigung des Mietverhältnisses Zutritt zu der Mietsache zur Besichtigung anderer Mietinteressenten zu gewähren, noch eine Vorababnahme zu gestatten.

Der Mieter sollte sich dabei aber bedenken, dass die Pflicht zur Mietzahlung erst endet, wenn das Mietobjekt ordnungsgemäß, das heißt mangelfrei, an den Vermieter übergeben wurde.

Klarheit über den Zustand der Wohnung erspart Ärger

Gibt der Mieter die Mietsache aber erst am letzten Tag zurück und stellen sich dann im Zuge der Übergabe Mängel heraus, die einer erneuten Vermietung der Wohnung entgegenstehen, muss der Mieter dem Vermieter den dadurch entstehenden Schaden ersetzen.

Es empfiehlt sich daher, einige Tage vor dem Ende des Mietverhältnisses auf eine Vorabbesichtigung durch den Vermieter gedrängt werden, um Streitigkeiten über einzelne Punkte zu vermeiden.

Bei der Übernahme hat sich die Fertigung eines Übernahmeprotokolls bewährt.

Erkennt man mit Unterschrift unter Protokoll Mängel an?

Hier gilt es einerseits zu beachten, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, ein solches zu unterschreiben, andererseits aber auch eine Unterschrift nicht automatisch ein Anerkenntnis der Mängel darstellen soll, sondern nur dann ein Schuldanerkenntnis darstellt, wenn der Mieter sich im Protokoll verpflichtet, die Arbeiten auszuführen.

Der Mieter sollte also darauf achten, ob und was er mit Unterzeichnung des Übergabeprotokolls anerkennen will und im Zweifel eine abweichende Stellungnahme in das Protokoll aufzunehmen.

Zu beachten ist auch, dass einzelne Gerichte ein unterzeichnetes Übergabeprotokoll als negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters werten, mit der Folge, dass der Vermieter vom Mieter nur die Beseitigung der im Protokoll festgeschriebenen Mängel verlangen kann.

Dieser Ausschluss der Haftung soll sich auch auf solche Mängel beziehen, die nur ein Fachmann erkennen konnte.

Das Übergabeprotokoll dient im wesentlichen einer Erleichterung der Beweislast des Vermieters für die Mängel im Prozess.

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren in sechs Monaten!

Bis zur Übergabe geht die Rechtsprechung beim Vorliegen von Mängeln davon aus, dass diese während der Mietzeit vom Mieter verursacht wurden, da nur er den Zugriff aus die Mietsache besitzt.

Nach der Übergabe ist der Vermieter für alle Mängel beweispflichtig, die nicht im Protokoll benannt sind.

Mit der Rückgabe der Mietsache beginnt eine Sechs-Monatsfrist, in der die Forderungen des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensbeseitigung verjähren, § 548 BGB.

Der Vermieter tut also gut daran, sich umgehend bei Übergabe der Wohnung Klarheit über bestehende Mängel und Schäden verschaffen.

Verjährte Ansprüche können vor Gericht nicht mehr durchgesetzt werden

Sowohl der Ersatzanspruch für unterlassene Schönheitsreparaturen, die dem Mieter mit dem Mietvertrag wirksam auferlegt wurden, als auch Schäden an der Mietsache, deren Beseitigung der Vermieter als Schadensersatz verlangen kann, verjähren in sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung.

Ist ein Anspruch des Vermieters erst einmal verjährt, dann kann er vor Gericht nicht mehr durchgesetzt werden.

Auch nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist kann der Vermieter aber mit seinen Forderungen noch gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aus der Kaution aufrechnen, wenn der Vermieter seine Schadensersatzansprüche rechtzeitig benannt hat.