Auch Eigenbedarf für ausschließlich gewerbliche Nutzung rechtfertigt Kündigung des Vermieters

BGH – Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11

Der Bundesgerichtshof hat die Vermieterrechte im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses in einem Urteil aus dem September 2012 gestärkt.

Die Mieter einer Wohnung, die ihren Mietvertrag im Jahr 2002 abgeschlossen hatten, erhielten im November 2009 die Kündigung vom Vermieter. Begründet wurde die Kündigung mit einem vorliegenden Eigenbedarf des Vermieters. Die Besonderheit dieses Eigenbedarfs lag darin begründet, dass der Vermieter, der im selben Haus ebenfalls eine Wohnung bewohnte, die Wohnung der Mieter nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern als Kanzlei für seine als Anwältin tätige Ehefrau nutzen wollte.

Er teilte den Mietern in seinem Kündigungsschreiben mit, dass er in dieser Nutzung als Arbeitsort für seine Ehefrau ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sehe und forderte sie auf, die Wohnung zu räumen.

Die Mieter widersetzten sich der Kündigung und die Angelegenheit ging vor die Gerichte. Während Amts- und Landgericht in erster und zweiter Instanz noch den Mietern Recht gaben und in der beabsichtigten Nutzung der Räumlichkeiten als Anwaltskanzlei kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung erkennen konnten, hob der BGH in der Revisionsinstanz die Urteile auf und entschied zu Gunsten des Vermieters.

In seiner Entscheidung stellte der BGH fest, dass es zur Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung vorliegt oder nicht, einer „umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls“ bedarf. Der Vermieter müsse „vernünftige Gründe“ für die Kündigung vortragen, die seinen Kündigungswunsch „nachvollziehbar“ erscheinen lassen.

Gleichzeitig müsse das vom Vermieter vorzutragende berechtigte Interesse ein ähnliches Gewicht haben, wie die in § 573 Abs. 2 BGB im Gesetz beispielhaft aufgezählten Umstände, die eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter rechtfertigen.

Dies vorausgeschickt beurteilten die BGH-Richter das Kündigungsbegehren des Vermieters als nachvollziehbar und vernünftig. Ebenfalls sei das Interesse des Vermieters mit der Situation vergleichbar, dass die Mietwohnung vom Vermieter zu eigenen Wohnzwecken benötigt wird. Es stehe der Kündigung ausdrücklich nicht entgegen, dass die Wohnung vom Vermieter zukünftig ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt werde. Das Interesse an einer solchen Nutzung durch einen nahen Familienangehörigen sei gleichwertig mit dem Interesse zur Wohnnutzung.

Im Ergebnis hob der BGH danach das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Angelegenheit mit der Maßgabe, die Erwägungen des BGH zu berücksichtigen, an die zweite Instanz zur endgültigen Entscheidung zurück.

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