Fristlose Kündigung eines Mietvertrages aus wichtigem Grund

  • Fristlose Kündigung, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt
  • Eine Störung des Hausfriedens kann zur fristlosen Kündigung führen
  • Eine unerlaubte Untervermietung ist ein Grund für eine fristlose Kündigung

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist außerordentlich aus wichtigem Grund kündigen, §§ 543, 569 BGB.

Für eine fristlose Kündigung bedarf es immer eines wichtigen Grundes.

Ein solcher wichtiger Grund ist im Gesetz nur auszugsweise geregelt und kann vielfältiger Natur sein.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter kann das Mietverhältnis insbesondere

  • wegen Zahlungsverzugs mit der Miete,
  • wegen Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung,
  • einer dauerhaften Störung des Hausfriedens durch den Mieter,
  • einer erheblichen Gefährdung der Mietsache durch den Mieter, oder
  • einer unbefugten Gebrauchsüberlassung der Mietsache durch den Mieter

außerordentlich und fristlos kündigen.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug - Der Mieter zahlt die Miete nicht

Wegen Zahlungsverzugs ist die fristlose Kündigung durch den Vermieter nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB immer dann möglich, wenn der Mieter

  1. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug ist aber dann nicht mehr möglich, wenn der Vermieter die Miete vor Zugang der Kündigung erhält.

Die Rechte des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug werden weiter durch Regelungen in § 569 Abs. 3 BGB eingeschränkt.

Die Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund

Eine dauerhafte Störung des Hausfriedens kann sich aus vielen Gründen ergeben.

Was man unter dem Begriff des Hausfriedens zu verstehen hat, ist im Gesetz nicht definiert.

Jedenfalls verpflichtet der Hausfrieden jede Mietpartei zur Rücksichtnahme sowohl auf die Interessen des Vermieters als auch anderer Mietparteien.

Der Hausfrieden ist z.B. gestört bei Beleidigungen oder Bedrohungen des Vermieters oder anderer Mieter.

Einzelne Gerichte haben auch entschieden, dass eine grundlose Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter Grund für eine fristlose Kündigung seien kann. Hier wird im Einzelfall ein Anwalt prüfen müssen, ob die vom Vermieter zur Begründung einer fristlosen Kündigung vorgebrachten Gründe ausreichen.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Störung des Hausfriedens muss bei einer fristlosen Kündigung für den Vermieter jedenfalls unzumutbar sein.  

Zweckentfremdung als Kündigungsgrund

Ein weiterer Kündigungsgrund kann die Zweckentfremdung sein.

Im Wohnungsmietrecht betrifft dies die Fälle, in denen der Wohnungsmieter die Wohnung zu gewerblichen Zwecken entfremdet und die Nutzung ein solches Maß annimmt, dass sie den Hausfrieden stört (zum Bsp. Büro mit hohem Kundenaufkommen).

Im Gewerbemietrecht ist der Mieter an die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung gebunden und kann zum Beispiel ohne Genehmigung des Vermieters einen Laden nicht in ein Restaurant umwandeln.

In all diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis dann zu kündigen, wenn der Mieter die vertragswidrige Nutzung nach Abmahnung nicht umgehend einstellt.

Die Kündigung ist schriftlich zu begründen

Das schriftliche Kündigungsschreiben durch den Vermieter muss die einzelnen Gründe der Kündigung vollständig enthalten, anderenfalls ist sie unwirksam, § 569 Abs. 4 BGB.

Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind die einzelnen ausstehenden Beträge detailliert aufzuführen und einzelnen Monaten zuzuordnen.

Nennt der Mieter nur den Gesamtbetrag der ausstehenden Mieten und fügt er der Kündigung nicht wenigstens eine Auflistung der einzelnen Beträge bei, auf die er in seinem Schreiben verweist, so ist die Kündigung unwirksam.

Über den Umfang der Begründungspflicht besteht Streit. Der Rechtsausschuss des Bundestages hat zur fristlosen Kündigung ausgeführt, dass an die Begründung keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden dürfen. Der Mieter soll lediglich erkennen können, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat.

In Abweichung hierzu wird jedoch in den meisten Standardkommentierungen zum Mietrecht die Auffassung vertreten, dass an die Begründung hohe Anforderungen zu stellen sind und die Begründung nur dann ordnungsgemäß ist, wenn für den Mieter aufgrund der Angabe im Kündigungsschreiben Klarheit über seine Rechtsposition besteht.

Diese Ansicht ist durch mehrere Gerichte bestätigt worden.

So hat das Landgericht Berlin im Urteil vom 10.02.2003 festgestellt, dass Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die genaue Angabe des wichtigen Grundes im Kündigungsschreiben ist.

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung etwas gelockert und fordert keine detaillierte Auflistung der ausstehenden Mieten mit Datum etc. bei Zahlungsverzug mehr (BGH Beschl. v. 22.12.2003).

Auch wird im Einzelfall ein Anwalt prüfen müssen, ob das Kündigungsschreiben die Formanforderungen genügt.

Die fristlose Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit in den gesetzlichen Fristen ordentlich kündigen.

Daneben kann der Mieter das Mietverhältnis z.B. dann fristlos kündigen, wenn

  • der Vermieter mit der Beseitigung wesentlicher Mängel der Mietsache in Verzug gerät oder
  • Mängel an der Mietsache eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellen bzw. den Gebrauch der Mietsache verhindern, § 569 Abs. 1 BGB.

Ist die Gefährdung nicht so erheblich, dass ein weiterer Aufenthalt in der Mietsache nicht zuzumuten ist, wird der Mieter in der Regel verpflichtet sein, dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung die Möglichkeit zu geben, die Mängel zu beseitigen.

Hierzu ist der Vermieter unter Fristsetzung aufzufordern. Ist die Frist abgelaufen, ohne das der Vermieter die Mängel beseitigt hat, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Berechtigen kleine Mängel zur fristlosen Kündigung?

Dieses Kündigungsrecht besteht aber nur bei Mängeln, die den Gebrauch der Mietsache wesentlich beeinträchtigen.

Nur kleinere, geringe Mängel berechtigen den Mieter nicht zur Kündigung, sondern begründen lediglich ein Recht zur Mietminderung.

Wann ein Mangel wesentlich ist, wird im Einzelfall zu prüfen sein. Vorsicht besteht bei kleinen Mängeln.

Kündigt der Mieter hier fristlos und entscheidet ein Gericht später, dass kein Grund zur fristlosen Kündigung bestand, ist der Mieter verpflichtet, die Mieten bis zum ersten möglichen Zeitpunkt der ordentlichen fristgemäßen Kündigung nachzuzahlen, auch wenn er das Mietobjekt nicht mehr genutzt und es an der Vermieter zurückgegeben hat, sofern der Vermieter keinen Nachmieter finden konnte.

Hier können insbesondere in Gewerbemietverhältnissen mit langen Laufzeiten erhebliche Beträge zustande kommen.