Stellung eines Nachmieters durch den Mieter - Ist das zulässig?

  • Durch Stellung eines Nachmieters wird das Mietverhältnis nicht zwangsläufig beendet
  • Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung nachweisen
  • Man kann sich bereits im Mietvertrag auf die Möglichkeit der Stellung eines Nachmieters einigen

Insbesondere auf Mieterseite kursiert hartnäckig das Gerücht, der Vermieter sei verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn der Mieter ihm einen Nachmieter stellt.

Ein solches Recht für den Mieter existiert aber nicht.

Lediglich in Härtefällen vertreten Gerichte die Auffassung, dass der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter dann nicht ablehnen darf, wenn dieser die Gewähr für die Einhaltung der Verpflichtungen aus dem mit dem Mieter bestehenden Mietvertrag bietet.

Ist der Vermieter zur Schadensminderung verpflichtet?

Begründet wird diese Rechtsprechung mit dem Rechtsgedanken einer Schadensminderungspflicht des Vermieters.

Nach der grundlegenden Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 25.03.1981 ( 3 RE-Miet 2/81) muss der Vermieter den Mieter bei Stellung eines Nachmieters dann aus dem Mietverhältnis entlassen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht.

Ein solches berechtigtes Interesse wird beispielhaft bei:

  • schwerer Krankheit des Mieters und dadurch bedingtem Umzug
  • nicht voraussehbarem beruflich bedingtem Ortswechsel
  • wesentlicher Vergrößerung der Familie
  • unverschuldeter Arbeitslosigkeit und damit begründeter Unfähigkeit zur Zahlung einer hohen Miete

anerkannt.

Bei kurzer Restlaufzeit kommt man kaum aus dem Mietvertrag heraus

Nicht als berechtigtes Interesse anerkannt wurde zum Beispiel ein langer Arbeitsweg des Mieters, wenn dieser schon bei Abschluss des Mietvertrages bestand.

Bei einem Gewerbemietvertrag liegt ein berechtigtes Interesse beispielsweise dann nicht vor, wenn der Mieter sein Geschäft anstelle der gemieteten Räume jetzt auf dem eigenen Grundstück fortsetzen will oder sich die wirtschaftlichen Verhältnisse am Standort geändert haben und ein Einkaufszentrum nicht voll vermietet ist.

Bei einer verhältnismäßig kurzen Restlaufzeit des Mietvertrages kann der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung bei Stellung eines Nachmieters in der Regel nicht geltend machen (LG Gießen für sieben Monate Restlaufzeit; aber andere Ansicht LG Arnsberg bei 1-jähriger Kündigungsdauer).

Aufgrund der kurzen Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht dürfte ein berechtigtes Interesse des Wohnungsmieters an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung bei Stellung eines Nachmieters auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen gegeben sein.

Der Mieter tut also gut daran, mit dem Vermieter bereits im Mietvertrag detailliert zu regeln, ob er bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, einen Nachmieter zu stellen, anderenfalls muss sich der Vermieter nicht darauf einlassen.

Schönheitsreparaturen muss der Mieter auch bei Stellung eines Nachmieters ausführen

Eine vertragliche Einigung eines solchen Rechts des Mieters bei Abschluss des Mietvertrages ist unproblematisch möglich (so genannte Ersatzmieterklausel).

Aber selbst bei Vorliegen einer solchen vertraglichen Einigung befreit die Stellung eines Nachmieters den Mieter nicht davon, vertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen auszuführen.

Haben die Parteien im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter in bestimmten Zeitabständen Maler- und ähnliche Arbeiten durchzuführen hat, so befreit die Stellung des Nachmieters den Mieter also nicht davon, diese Arbeiten auch durchzuführen.