Die Mietarten

Üblicherweise vereinbaren Vermieter und Mieter einen bestimmten Mietpreis für die zu vermietende Mietsache. Dieser bemisst sich bei Räumen und Wohnungen in der Regel an der ortsüblich erzielbaren Vergleichsmiete.

Den Mietparteien steht es dabei frei, die Miete auf einen Preis pro Quadratmeter zu vermietender Fläche zu bestimmen oder sich auf einen Gesamtmietpreis für die zu vermietende Sache zu einigen, ohne dabei die Größe des Mietobjektes zu berücksichtigen. Bei einer Überprüfung des Mietvertrages darauf, ob sich die Mietparteien auf einen Quadratmeterpreis oder einen Gesamtpreis einigen wollten, stellt das Gericht zumeist darauf ab, ob eine bestimmte vereinbarte Fläche im Mietvertrag enthalten ist.

Inklusivmiete

Unter Inklusivmiete versteht man eine Mietvereinbarung, bei der sämtliche Nebenkosten der Wohnung bereits in der vereinbarten Miete enthalten sind. Der Vermieter ist dann in der Regel nicht berechtigt, zusätzliche Nebenkosten vom Mieter für bestimmte Nebenleistungen zu verlangen.

Wurde zwischen Vermieter und Mieter eine Inklusivmiete (z.B. eine Bruttokaltmiete) nach dem 1. September 2001 vereinbart, können Betriebskostenerhöhungen nicht mehr gesondert auf den Mieter abgewälzt werden.

Sind im Mietvertrag Pauschalen für Betriebskosten vereinbart worden, muss der Vermieter nicht jährlich abrechnen. Der Vermieter kann aber Betriebskostenerhöhungen auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Gründe für die Erhöhung sind zu erläutern. Zu bezahlen ist die erhöhte Pauschale ab Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Der Vermieter kann maximal rückwirkend bis zum Beginn des auf die Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres Betriebskostensteigerungen weitergeben.

Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung eine entsprechende Erklärung abgibt. Der Vermieter muss eine Ermäßigung der Betriebskosten dem Mieter ebenfalls unverzüglich mitteilen. Vom Zeitpunkt der Ermäßigung ist die Pauschale entsprechend herabzusetzen.

Bei am 1. September 2001 bereits bestehenden Vereinbarungen, bei denen die Betriebskosten ganz oder teilweise enthalten sind, kann analog eine Vereinbarung über Pauschalen (s.o.) die Erhöhung der Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden. Vorraussetzung ist auch hier die mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter Betriebskostenerhöhungen zu tragen hat. Sinken die Betriebskosten, muss der Vermieter auch, wie bei der Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen, die Miete entsprechend herabsetzen und dies dem Mieter unverzüglich mitteilen.

Umstellung der Betriebskostenabrechnung

Im Normalfall bedeutet die Einigung der Mietvertragsparteien auf eine Betriebskostenumstellung Folgendes: Die bislang als Bestandteil der Kaltmiete (Bruttokaltmiete) geführten Betriebskosten werden aus der Miete ausgegliedert und künftig - wie zum Beispiel die Heizkosten - neben der Miete als monatliche Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. Eine korrekte Betriebskostenumstellung erfordert, dass sämtliche zum Zeitpunkt der Umstellung in der Miete enthaltenen Betriebskosten bzw. der gesamte Betriebskostenanteil herausgerechnet und als Vorschuss angesetzt werden.

Nachteilig für den Mieter wird die Betriebskostenumstellung aber dann, wenn nur ein Teil der Betriebskosten (z. B. 1,40 Euro statt 1,50 Euro/m²) aus der Bruttokaltmiete herausgerechnet wird. Die zu niedrig angesetzten Vorschüsse reichen dann häufig nicht zur Deckung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten aus, so dass es anlässlich der ersten Betriebskostenabrechnung ein Jahr später zu einer entsprechenden Nachzahlungsforderung kommt.

Die unkorrekterweise in der Kaltmiete verbliebenen Betriebskostenanteile (in unserem Beispiel 0,10 Euro/m²) führen somit zu einer verdeckten Mieterhöhung.

Der Vermieter hat abgesehen von erfassten verbrauchsabhängigen Betriebskosten keinen Anspruch darauf, die bisherige Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete (inklusive kalte Betriebskosten) ohne Zustimmung des Mieters zu ändern.

Will der Vermieter die bisherige Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen für Betriebskosten in Gänze umstellen, bedarf es der Zustimmung des Mieters.

Kostenmiete

Unter Kostenmiete versteht man die Miete in einem mit staatlichen Mitteln geförderten Mietwohnungsbau. Da der Vermieter für die Errichtung des Mietwohnhauses staatliche Fördermittel in Anspruch genommen hat, soll er bei Mieterhöhungen an die tatsächlichen Kosten des Gebäudes gebunden sein und aus der Vermietung keine Gewinne erzielen. Häufig führt dies beim Wegfall der Förderinstrumente zu drastischen Mieterhöhungen.

Im Unterschied zu frei finanzierten Wohnungen ist der Vermieter bei einer Erhöhung der Kostenmiete nicht an die Zustimmung des Mieters gebunden. Vielmehr kann er die Miete durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter erhöhen, wenn sich beispielsweise die Kosten der Finanzierung des Gebäudes erhöht haben oder der Vermieter mit Zustimmung der staatlichen Bewilligungsstelle der Kommune Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude vorgenommen hat.

Umsatzmiete

Bei der Umsatzmiete handelt es sich um eine spezielle Art von Miete im Gewerbemietrecht. Dabei wollen die Mietparteien bei der Berechnung der Miete die in der Mietfläche zu erzielenden Umsätze berücksichtigt wissen. Diese Form der Miete wird zumeist bei der Vermietung von Ladengeschäften, Gastronomieobjekten oder Hotelanlagen angewandt. In der Regel besteht die Umsatzmiete aus einem festen Mietbetrag und einem umsatzabhängigen Teil der Miete, über den Mieter in regelmäßigen Abständen abrechnen muss.

Andere Mietarten

Außer einer Miete in Geld können sich die Mietparteien auch darauf einigen, dass die Miete als Entgelt für die Überlassung des Mietobjekts durch andere Arten der Bezahlung vergütet wird. Hier handelt es sich zumeist um bestimmte Arten von Arbeitsleistungen, die der Mieter für den Vermieter zu erbringen hat oder zum Beispiel einen Teil der auf der Mietfläche produzierten landwirtschaftlichen Produkte.

Diese Formen der Miete sind heute weitestgehend veraltet, da sich der Wert der Mietsache am einfachsten in Form von Geld bemessen lässt und die Zeiten vorbei sind, in denen man in Naturalien bezahlte.

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