Nebenkosten - Wie werden Heizung und Strom abgerechnet?

In aller Regel hat der Mieter die Betriebskosten zu bezahlen
Was fällt unter den Begriff der Betriebskosten?
Was gilt für Wärme und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung?

Unter Nebenkosten versteht man die Kosten, die der Mieter bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag zusätzlich zu der eigentlichen sogenannten Nettokaltmiete an den Vermieter zahlen muss.

Der Begriff der "Nebenkosten" ist im Gesetz nicht definiert.

Regelmäßig verstehen die Mietvertragsparteien unter dem Begriff der Nebenkosten die Betriebskosten des Mietobjektes.

Betriebskosten

Nicht erst seit dem Krieg in der Ukraine stellen die Betriebskosten regelmäßig einen namhaften Bestandteil Zahlungen des Mieters an den Vermieter dar.

Im Wohnungsmietrecht regeln sich die umlagefähigen Betriebskosten nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung. Im Gewerbemietrecht können die Vertragsparteien daneben noch weitere umlagefähige Bertriebskosten vereinbaren.

Zu den Betriebskosten zählen im Wesentlichen laufende Kosten für:

laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks,
Wasserversorgung und Entwässerung,
Betrieb eines Personenaufzuges,
Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
Gartenpflege,
Hausbeleuchtung,
Schornsteinreinigung,
Sach- und Haftpflichtversicherung,
Hauswart,
Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der Betrieb der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege,
Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.

Eine Definition der Betriebskosten enthält § 556 Abs. 1 S. 2, 3 BGB und § 2 Betriebskostenverordnung

Es gibt grdsl. keine gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter berechtigt oder verpflichtet ist, auf die umlagefähigen Betriebskosten Vorauszahlungen zu verlangen.

Üblicherweise regelt der Mietvertrag, wer die Betriebskosten zu tragen hat

Üblicherweise enthält aber der Mietvertrag eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung von Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, soweit die Mietvertragsparteien dort das Abrechnungsmodell gewählt haben.

Fällig werden die Betriebskosten grdsl. erst mit Ablauf des Abrechnungszeitraums.

Mietvertraglich vereinbart werden kann, dass die Betriebskosten als angemessene Vorauszahlungen oder als Pauschale mit der monatlichen Miete ausgewiesen und gezahlt werden werden.

Möglich ist auch die Vereinbarung einer Inklusivmiete, bei der die Betriebskosten grundsätzlich in der Miete enthalten sind und keine gesonderte Ausweisung der Betriebskosten erfolgt.

In einem solchen Fall ist die Erhöhung der Betriebskosten oder eine Nachforderung nicht möglich, es sei denn der Vermieter macht von seinem Recht nach § 556a Abs. 2 BGB Gebrauch.

Wann muss der Vermieter die Betriebskosten abrechnen?

Haben die Mietparteien Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen, § 556 Abs. 3 BGB.

Die Abrechnung ist dem Mieter vom Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Hat der Vermieter die Jahresabrechnung versäumt, bedeutet dies nicht, dass der Mieter die von ihm gezahlten Vorauszahlungen zurückfordern kann.

Der Vermieter kann dann lediglich keine weiteren Nachforderungen stellen. Jeder Mieter sollte also darauf achten, ob er nicht eventuell wesentlich höhere Vorauszahlungen geleistet hat. Er hat dann die Möglichkeit, den Vermieter auf Abrechnung zu verklagen.

Soweit Betriebskostenänderungen (z.B. aufgrund Wechsel des Dienstleisters) erfolgen, muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.

Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

Wurde nichts anderes vereinbart, sind die kalten Betriebskosten grundsätzlich anteilmäßig nach der Wohnfläche umzulegen.

Bei einem erfassten Verbrauch (z.B. für Kaltwasser) sind die entsprechenden Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen, der dem Verbrauch Rechnung trägt.

Wurde ein anderer Umlagemaßstab oder eine Inklusivmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, erfasste verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig nach dem Verbrauch umzulegen, § 556a Abs. 2 BGB.

Dazu muss er eine entsprechende schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter abgeben.

Eine solche Erklärung hat die Wirkung, dass mit Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums nach Verbrauch abgerechnet wird.

Nicht ausreichende Betriebskostenvorauszahlungen

Häufiges Problem im Wohnungsmietrecht ist die Frage, welche Ansprüche der Mieter im Falle der Vereinbarung zu geringer Vorauszahlungen hat.

So kommt es immer wieder vor, dass Vermieter gerade bei Erstvermietungen die Vorauszahlungsbeträge auf die Betriebskosten zu gering ermittelt hatten und sich nach der ersten Abrechnungsperiode Nachforderungen von mehreren Tausend EURO ergaben und die Vorauszahlungen für die Folgejahre wesentlich erhöht werden mussten.

Viele Mieter fühlten sich durch die anfänglichen zu geringen Vorauszahlungsbeträge vom Vermieter getäuscht und verweigerten die Nachzahlung. Einzelne Amtsgerichte gaben den Mietern in der Vergangenheit mit dieser Ansicht recht.

Vermieter kann eine Nachzahlung verlangen

Der Bundesgerichtshof hatte aber zu der Frage zu entscheiden und festgestellt, dass den Vermieter auch für den Fall von wesentlich zu geringen Vorauszahlungen kein Verschulden trifft.

Auch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB geht von der Möglichkeit einer "Nachzahlung" aus.

Der Mieter ist also auch im Falle erheblicher Nachforderungen verpflichtet, diese zu zahlen und zukünftig höhere Vorauszahlungsbeträge zu leisten.

Begründet hat der Bundesgerichtshof seine Entscheidung damit, dass es eben keine gesetzliche Regelung zur Höhe der Vorauszahlungen gibt und es damit Vermieter und Mieter frei steht, in welcher Höhe sie die Vorauszahlungen festlegen wollen.

Heiz- und Warmwasserkosten

Bei der Erfassung und Abrechnung der Kosten für Zentralheizung und Warmwasser gibt es für die einzelnen Wohnungsarten in der Regel keine Unterschiede.

Die Vermieter müssen sich nach der Heizkostenverordnung richten.

Die Heizkostenverordnung sieht u. a. vor, dass zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler zu verwenden sind.

Die anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach §§ 7 und 8 HeizkostenVO mindestens zu 50 % "verbrauchsabhängig" abgerechnet werden.

In Ausnahmefällen ist der Vermieter auch von der Pflicht, Wärmeerfassungs-Geräte anzubringen, befreit. Zum Beispiel dann, wenn die "Zähler" nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten angebracht werden können.

Wenn es kein Messgerät gibt

Ist ein Vermieter von der Pflicht befreit, Messgeräte an den Heizkörpern anzubringen, gilt für die Heizkostenabrechnung und die Warmwasserumlage je nach Wohnungsart Folgendes:

Im preisgebundenen Neubau können die Heizkosten nach der gesamten Wohnfläche oder dem umbauten Raum (Kubikmeter) abgerechnet werden.

Möglich ist auch, dass bei diesen beiden Abrechnungsarten nur die beheizten Räume berücksichtigt werden. Die Umlage der Warmwasserkosten kann nach der Wohnfläche oder einem Maßstab erfolgen, der dem Warmwasserverbrauch in anderer Weise als durch tatsächliche Erfassung Rechnung trägt. Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die jeweilige vertragliche Vereinbarung.

Bringt ein Vermieter trotz Verpflichtung an den Heizkörpern keine Geräte zur Verbrauchserfassung an, hat der Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen.

Unbeschadet des Kürzungsrechts kann der Mieter die Installation von Messgeräten an den Heizkörpern verlangen und dieses Recht notfalls gerichtlich durchsetzen. Der Mieter sollte sich zuvor aber vergewissern, dass der Vermieter von seiner Pflicht zur verbrauchsorientierten Abrechnung nicht befreit ist.

Kosten für Messgeräte werden umgelegt

Die Kosten der Anschaffung und Anbringung der Messgeräte an den Heizkörpern können bei allen Wohnraumarten wie bei Modernisierungen auf die Mieter abgewälzt werden.

Was gehört alles zu den Heizkosten

Es sind nicht nur die Kosten für die Brennstoffe (Gas, Öl oder Kohle), die sich auf die spätere Heizkostenabrechnung niederschlagen.

Jede zentrale Heizanlage verbraucht Strom, auch Bedienungskosten fallen an.

Zu den Heizkosten gehören auch die Aufwendungen für die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit der Anlage und ihre Einstellung durch einen Fachmann. Geld kosten auch:

die notwendige Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes der Heizung,
die nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz vorgeschriebenen Messungen,
die Verbrauchserfassung, Berechnung und Aufteilung auf die einzelnen Mieter.

Wer mit Fernwärme versorgt wird, muss außer den Kosten für die Lieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) anteilig auch die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen mit bezahlen.

Was gehört alles zu den Warmwasserkosten

Die Kosten für die Wassererwärmung entsprechen denen der Heizkosten. Ferner gilt für alle Wohnungsarten:

Zunächst muss das von den Wasserwerken gelieferte Trinkwasser bezahlt werden, soweit hierüber nicht gesondert abgerechnet wird.

Neben den Verbrauchskosten zählen dazu die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten für eventuelle Zwischenzähler sowie der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage (Pumpen etc.) und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der dafür benötigten Aufbereitungsstoffe.

Beim Fernwarmwasser gilt Ähnliches wie bei der Fernwärme. Hier werden auf die Mieter die Kosten der Lieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) und die Kosten für den Betrieb der dazugehörigen Hausanlage umgelegt.

Was muss in der Abrechnung enthalten sein

In der Abrechnung dürfen nur die aufgeführten Kosten für Heizung und Warmwasser enthalten sein.
Die Abrechnung muss auch für den Nicht-Fachmann verständlich sein und folgende Punkte detailliert aufführen:

für welchen Zeitraum die Abrechnung gilt,
wie viel Brennstoff der Vermieter zu welchem Preis bezogen hat,
wie viel Brennstoff am Beginn und am Ende der Heizperiode noch vorhanden war.

Ferner muss der Vermieter die "sonstigen Kosten" genau aufschlüsseln, also z. B. Stromkosten, Wartungskosten, Reinigungskosten usw.

Ebenso wie bei der Betriebskostenabrechnung darf auch bei der Heizkostenabrechnung der Mieter beim Vermieter alle Unterlagen einzusehen.

Wenn Sie sich verpflichten, die Fotokopierkosten zu tragen, können Sie auch die Zusendung der Unterlagen verlangen. Da diese aber in er Regel relativ berechnet werden dürfen, sollte der Weg zum Vermieter gewählt werden.