Nebenkosten

Unter Nebenkosten versteht man die Kosten, die der Mieter zusätzlich zu der eigentlichen sogenannten Nettokaltmiete an den Vermieter zahlen muss.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Miete. Im Wohnungsmietrecht regeln sich die umlagefähigen Betriebskosten nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung. Im Gewerbemietrecht können die Vertragsparteien daneben noch weitere umlagefähige Bertriebskosten vereinbaren.

Zu den Betriebskosten zählen im Wesentlichen laufende Kosten für:

  • laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks,
  • Wasserversorgung und Entwässerung,
  • Betrieb eines Personenaufzuges,
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • Gartenpflege,
  • Hausbeleuchtung,
  • Schornsteinreinigung,
  • Sach- und Haftpflichtversicherung,
  • Hauswart,
  • Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der Betrieb der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
  • Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege,
  • Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.

Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten sind im Wohnungsmietrecht nicht umlagefähig.

Es gibt keine gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter berechtigt oder verpflichtet ist, auf die umlagefähigen Betriebskosten Vorauszahlungen zu verlangen. Fällig werden die Betriebskosten erst mit Ablauf des Abrechnungszeitraums.

Mietvertraglich vereinbart werden kann, dass die Betriebskosten als angemessene Vorauszahlungen oder als Pauschale mit der monatlichen Miete ausgewiesen und gezahlt werden werden. Möglich ist auch die Vereinbarung einer Inklusivmiete, bei der die Betriebskosten in der Miete enthalten sind und keine gesonderte Ausweisung der kalten Betriebskosten erfolgt. In einem solchen Fall ist die Erhöhung der Betriebskosten oder eine Nachforderung nicht möglich.

Haben die Mietparteien Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen. Dies muss grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen. Nach diesem Zeitraum sind eventuelle Nachforderungen durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er kann berechtigte Gründe für eine spätere Abrechnung vorbringen. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. September 2001 enden.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind innerhalb von 12 Monaten nach dem Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Mieter und Vermieter können nach der Betriebskostenabrechnung durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe der Vorauszahlungsbeträge vornehmen.

Hat der Vermieter die Jahresabrechnung versäumt bedeutet dies nicht, dass der Mieter die von ihm gezahlten Vorauszahlungen zurückfordern kann. Der Vermieter kann dann lediglich keine weiteren Nachforderungen stellen. Jeder Mieter sollte also darauf achten, ob er nicht eventuell wesentlich höhere Vorauszahlungen geleistet hat. Er hat dann die Möglichkeit, den Vermieter auf Abrechnung zu verklagen.

Soweit Betriebskostenänderungen (z.B. aufgrund Wechsel des Dienstleisters) erfolgen, muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.

Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

Wurde nichts anderes vereinbart, sind die kalten Betriebskosten grundsätzlich anteilmäßig nach der Wohnfläche umzulegen. Bei einem erfassten Verbrauch (z.B. für Kaltwasser) sind die entsprechenden Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen, der dem Verbrauch Rechnung trägt.

Wurde ein anderer Umlagemaßstab oder eine Inklusivmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, erfasste verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig nach dem Verbrauch umzulegen. Dazu muss er eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieter abgeben. Die Erklärung hat die Wirkung, dass mit Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums nach Verbrauch abgerechnet wird. Ist eine Inklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) vereinbart, so ist die Miete entsprechend herabzusetzen.

Falsche Betriebskostenvorauszahlungen

Häufiges Problem im Wohnungsmietrecht ist die Frage, welche Ansprüche der Mieter im Falle zu geringer Vorauszahlungsvereinbarungen hat. So ist es in den vergangenen Jahren immer wieder passiert, dass Vermieter gerade bei Erstvermietungen die Vorauszahlungsbeträge auf die Betriebskosten zu gering ermittelt hatten und sich nach der ersten Abrechnungsperiode Nachforderungen von mehreren Tausend EURO ergaben und die Vorauszahlungen für die Folgejahre wesentlich erhöht werden mussten.

Viele Mieter fühlten sich durch die anfänglichen zu geringen Vorauszahlungsbeträge vom Vermieter getäuscht und verweigerten die Nachzahlung. Einzelne Amtsgerichte gaben den Mietern in dieser Ansicht recht. Der Bundesgerichtshof hatte in diesem Jahr zu der Frage zu entscheiden und festgestellt, dass den Vermieter auch für den Fall von wesentlich zu geringen Vorauszahlungen kein Verschulden trifft.

Der Mieter ist also auch im Falle erheblicher Nachforderungen verpflichtet, diese zu zahlen und zukünftig höhere Vorauszahlungsbeträge zu leisten. Begründet hat der Bundesgerichtshof dies damit, dass es eben keine gesetzliche Regelung zur Höhe der Vorauszahlungen gibt und es damit Vermieter und Mieter frei steht, in welcher Höhe er die Vorauszahlungen festlegen will.

Heiz- und Warmwasserkosten

Bei der Erfassung und Abrechnung der Kosten für Zentralheizung und Warmwasser gibt es für die einzelnen Wohnungsarten in der Regel keine Unterschiede.

Die Vermieter müssen sich nach der Heizkostenverordnung richten. Diese sieht u. a. vor, dass an allen Heizkörpern Geräte zur Wärmeerfassung angebracht sein müssen, damit die Kosten gerechter verteilt werden können und ein finanzieller Anreiz zur Einsparung von Heizenergie besteht. Das gilt analog auch bei zentraler Warmwasserversorgung.

Die anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten müssen mindestens zu 50 % "verbrauchsabhängig" abgerechnet werden. Der Vermieter kann diesen Prozentsatz aber eigenverantwortlich bis auf 70 % festlegen. Wenn alle betroffenen Mieter zustimmen, kann dieser Satz sogar auf 100 % gesteigert werden. Das heißt, der Mieter zahlt dann, was er tatsächlich verbraucht hat; die Größe seiner Wohnung spielt bei dieser Abrechnung direkt keine Rolle mehr. Hierbei handelt sich aber um einen besondern Fall, der nach der gültigen Heizkostenverordnung nur noch in Ausnahmefällen zulässig ist.

In Ausnahmefällen ist der Vermieter auch von der Pflicht, Wärmeerfassungs-Geräte anzubringen, befreit. Zum Beispiel dann, wenn die "Zähler" nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten angebracht werden können. Auch bei Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen braucht der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abzurechnen.

In der Regel erfolgt die Umlage der Kosten dann entsprechend der Wohn- bzw. Heizfläche.

Werden Anlagen zur Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen oder Solaranlagen betrieben, muss der Befreiung von der Pflicht zur Anbringung von Wärmeerfassungsgeräten durch das Bezirksamt bzw. bei Sozialwohnungen durch die zuständige Bewilligungsstelle der Kommune zugestimmt worden sein.

Wenn es kein Messgerät gibt

Ist ein Vermieter von der Pflicht befreit, Messgeräte an den Heizkörpern anzubringen, gilt für die Heizkostenabrechnung und die Warmwasserumlage je nach Wohnungsart Folgendes: Im preisgebundenen Neubau können die Heizkosten nach der gesamten Wohnfläche oder dem umbauten Raum (Kubikmeter) abgerechnet werden.

Möglich ist auch, dass bei diesen beiden Abrechnungsarten nur die beheizten Räume berücksichtigt werden. Die Umlage der Warmwasserkosten kann nach der Wohnfläche oder einem Maßstab erfolgen, der dem Warmwasserverbrauch in anderer Weise als durch tatsächliche Erfassung Rechnung trägt. Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die jeweilige vertragliche Vereinbarung.

Bringt ein Vermieter trotz Verpflichtung an den Heizkörpern keine Geräte zur Verbrauchserfassung an, hat der Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen.

Unbeschadet des Kürzungsrechts kann der Mieter die Installation von Messgeräten an den Heizkörpern verlangen und dieses Recht notfalls gerichtlich durchsetzen. Der Mieter sollte sich zuvor aber vergewissern, dass der Vermieter von seiner Pflicht zur verbrauchsorientierten Abrechnung nicht befreit ist.

Kosten für Messgeräte werden umgelegt

Die Kosten der Anschaffung und Anbringung der Messgeräte an den Heizkörpern können bei allen Wohnraumarten wie bei Modernisierungen auf die Mieter abgewälzt werden.

Was gehört alles zu den Heizkosten

Es sind nicht nur die Kosten für die Brennstoffe (Gas, Öl oder Kohle), die sich auf die spätere Heizkostenabrechnung niederschlagen.

Jede zentrale Heizanlage verbraucht Strom, auch Bedienungskosten fallen an. Zu den Heizkosten gehören auch die Aufwendungen für die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit der Anlage und ihre Einstellung durch einen Fachmann. Geld kosten auch:

  • die notwendige Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes der Heizung,
  • die nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz vorgeschriebenen Messungen,
  • die Verbrauchserfassung, Berechnung und Aufteilung auf die einzelnen Mieter.

Wer mit Fernwärme versorgt wird, muss außer den Kosten für die Lieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) anteilig auch die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen mitbezahlen.

Was gehört alles zu den Warmwasserkosten

Die Kosten für die Wassererwärmung entsprechen denen der Heizkosten. Ferner gilt für alle Wohnungsarten:

Zunächst muss das von den Wasserwerken gelieferte Trinkwasser bezahlt werden, soweit hierüber nicht gesondert abgerechnet wird. Neben den Verbrauchskosten zählen dazu die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten für eventuelle Zwischenzähler sowie der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage (Pumpen etc.) und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der dafür benötigten Aufbereitungsstoffe.

Beim Fernwarmwasser gilt Ähnliches wie bei der Fernwärme. Hier werden auf die Mieter die Kosten der Lieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) und die Kosten für den Betrieb der dazugehörigen Hausanlage umgelegt.

Was muss in der Abrechnung enthalten sein

In der Abrechnung dürfen nur die aufgeführten Kosten für Heizung und Warmwasser enthalten sein.
Die Abrechnung muss auch für den Nicht-Fachmann verständlich sein und folgende Punkte detailliert aufführen:

  • für welchen Zeitraum die Abrechnung gilt,
  • wie viel Brennstoff der Vermieter zu welchem Preis bezogen hat,
  • wie viel Brennstoff am Beginn und am Ende der Heizperiode noch vorhanden war.

Ferner muss der Vermieter die "sonstigen Kosten" genau aufschlüsseln, also z. B. Stromkosten, Wartungskosten, Reinigungskosten usw.

Ebenso wie bei der Betriebskostenabrechnung darf auch bei der Heizkostenabrechnung der Mieter beim Vermieter alle Unterlagen einzusehen. Wenn Sie sich verpflichten, die Fotokopierkosten zu tragen, können Sie auch die Zusendung der Unterlagen verlangen. Da diese aber in er Regel relativ berechnet werden dürfen, sollte der Weg zum Vermieter gewählt werden.

Umsatzsteuer

Ist der Vermieter gewerblich tätig und vermietet er das Mietobjekt als Gewerbefläche, so kann er auf die Miete ebenfalls Umsatzsteuer verlangen.

Diese Umsatzsteuer kann der Mieter wiederum bei seiner Umsatzsteuererklärung geltend machen, so dass es sich dabei eigentlich nicht um einen zusätzlichen Mietposten handelt.

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