Mietkaution und andere Mietsicherheiten

Vereinbarung der Kaution

Unter Kaution versteht man die Zahlung eines bestimmten Betrages in bar oder die Hinterlegung einer Banksicherheit zugunsten des Vermieter zur Sicherung der Zahlungsansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution. Haben Vermieter und Mieter hierzu im Mietvertrag nichts vereinbart, hat der Vermieter auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Kaution.

Im Wohnungsmietrecht darf der Vermieter vom Mieter maximal das 3 fache der vereinbarten Nettomiete, also ohne die vereinbarten Betriebskosten, als Kaution für seine Ansprüche verlangen. Im Gewerbemietrecht gibt es keine solche Regelung, hier kann der Vermieter also auch mehr als den 3 fachen Nettomietbetrag also Kaution verlangen.

Ebenso wie Zahlung einer Mietkaution als solche ist die Höhe der Kaution und die Art und Weise der Zahlung zwischen den Mietparteien frei vereinbar.

Kautionsarten

Geld

Üblicherweise wird als Kaution eine bestimmte Summe Geldes an den Vermieter gezahlt. Im Wohnungsmietrecht darf der Mieter dieses Geld in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen, die erste bei Beginn des Mietverhältnisses, erbringen. Der Vermieter hat diese Summe dann bei einem Kreditinstitut zu einem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt von seinem Vermögen anzulegen.

Die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu, was aber lediglich heißt, dass diese bei der Verrechnung mit Ansprüchen des Vermieters zu berücksichtigen sind. Hat der Vermieter das Geld nicht ordnungsgemäß angelegt, hat er die üblichen Zinsen trotz allem bei der Abrechnung zu berücksichtigen.

Bankbürgschaften

Immer häufiger lassen sich Vermieter statt Bargeldes eine Bürgschaftserklärung einer deutschen Großbank aushändigen. In dieser Erklärung verpflichtet sich die Bank, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Kautionsbetrag für den Mieter zu zahlen.

Die meisten Banken haben hierzu bestimmte Vordrucke und verlangen auch keine Hinterlegung von Geld, wenn der Mieter bei der Bank bereits ein Sparkonto oder eine andere Sparform mit entsprechendem Guthaben unterhält.

Verpfändete Sparkonten

Anstatt den Betrag der Kaution an den Vermieter zu zahlen, erklären sich viele Vermieter auch damit einverstanden, dass der Mieter selbst ein entsprechendes Sparkonto einrichtet und dieses für die Mietzeit an der Vermieter verpfändet. Dieser kann dann ebenso wie bei einer Bankbürgschaft auf erstes Anfordern auf das Geld zugreifen.

Beide Formen haben den Vorteil, dass das Geld nicht ohne Kontrolle des Mieters in das Vermögen des Vermieters übergehen kann und auch bei einem Verkauf des Mietobjekts die Kaution sicher ist. Der Mieter sollte daher versuchen, möglichst die benannten Alternativen zum Geldzahlung zu wählen.

Weitere Formen von Sicherheiten

Bei der Vermietung von Sportgeräten oder anderen Gegenständen kann sich der Vermieter auch andere Dinge als Geld, zum Beispiel Ausweise o.ä. als Sicherheit vom Mieter aushändigen lassen. Der Unterschied zur einer Kaution in Geld besteht daran, dass der Vermieter diese Sicherheit nicht zur Befriedigung seiner Ansprüche verwerten kann, sondern diese allein als Pfand für die Rückgabe der Mietsache dienen.

Häufig verlangen Vermieter bei jüngeren Mietern auch Bürgschaftserklärungen der Eltern. Dies ist zusätzlich zu der Kaution zulässig.

Im Gewerbemietrecht verlangen Vermieter bei sogenannten Einmann GmbH häufig eine Bürgschaft des Geschäftsführers. Auch dies ist üblich und zulässig und Vermietern aufgrund der hohen Anzahl von Insolvenzfällen in den letzten Jahren auch dringend zu empfehlen.

Nichterbringung der Kaution

Haben die Mietparteien im Mietvertrag die Zahlung einer Kaution durch den Mieter vereinbart und zahlt der Mieter diese Kaution auch nach Mahnung durch den Vermieter nicht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Voraussetzung für den Anspruch auf Zahlung der Kaution ist, dass diese ordnungsgemäß im Mietvertrag vereinbart wurde. Hat ein Vermieter zum Beispiel in einem Wohnungsmietvertrag eine Regelung aufgenommen, wonach der Mieter die gesamte Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen hat, so ist diese Vereinbarung aufgrund der entgegenstehenden gesetzlichen Regelung für Wohnungsmietverträge unwirksam und der Mieter hat keine Kaution zu leisten. Er kann dann auch nicht mit der Zahlung in Verzug kommen.

Diese Regelung gilt allerdings nur im Wohnungsmietrecht. Im Gewerbemietrecht ist es durchaus zulässig, dass der Vermieter die Übergabe der Mietsache oder der Schlüssel von der vorausgehenden vollständigen Zahlung der Kaution abhängig macht. Erbringt der Mieter in einem solchen Fall die Kaution nicht rechtzeitig, so ist der Vermieter berechtigt, die Übergabe des Mietobjektes zu verweigern. Er behält trotzdem seinen Anspruch auf Zahlung der Miete, der sich in diesem Fall in einen Schadensersatzanspruch umwandelt. Der Mieter sollte also in einem solchen Fall schnellstmöglich die Kaution beschaffen.

Abweichungen von der Kautionsvereinbarung

Früher gingen einzelne Gerichte davon aus, dass dem Wohnungsmieter dann ein Rückforderungsanspruch der von ihm gezahlten Kaution zusteht, wenn die Kautionsvereinbarung aufgrund einer Einmalzahlung wie vorstehend beschrieben unwirksam war. Diese Ansicht wurde durch den Bundesgerichtshof korrigiert. Danach bleibt auch bei einer unwirksamen Kautionsvereinbarung der Vermieter berechtigt, die Kaution zu behalten, wenn sie durch den Mieter bereits gezahlt wurde, weil die Zahlung mit Rechtsgrund erfolgte.

Umgekehrt hat der Vermieter keinen Anspruch auf erneute Zahlung einer Kaution in bar, wenn der Mieter die Kaution zum Beispiel als Bankbürgschaft erbracht hat, auch wenn im Mietvertrag eine Barkaution vereinbart war. Hat er die Bürgschaft einmal angenommen, so soll die entsprechenden Vereinbarung einvernehmlich abgeändert worden sein.

Verwendung der Kaution

Da die Kaution zur Sicherung und Befriedigung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient, darf der Vermieter die Kaution nicht erst am Ende des Mietverhältnisses für Schönheitsreparaturen oder ausstehende Betriebskosten verwenden. Vielmehr kann er sie mit fälligen Mietzahlungen, mit denen sich der Mieter im Verzug befindet, auch während des Mietverhältnisses verrechnen.

Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses allerdings nur dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig ist, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurde oder die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt. Vor Inanspruchnahme der Kaution hat der Vermieter zu prüfen, ob der Mieter die Zahlungspflicht - z.B. wegen Mietminderungen - bestreitet, oder sich tatsächlich nur im Zahlungsverzug befindet. Wird die Zahlungsverpflichtung auch nach einer Mahnung vom Mieter nicht bestritten, kann der Vermieter wegen der ausstehenden Mieten auf die geleistete Kaution zurückgreifen.

Der Vermieter ist hierzu aber nicht verpflichtet. Er muss also nicht ausstehende Mieten aus der Kaution tilgen, sondern kann den Mieter auch wegen Zahlungsverzuges verklagen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter dem Vermieter mitteilt, er möge die ausstehenden Mietzahlungen doch mit der Kaution verrechnen. Dies ist besonders am Ende des Mietverhältnisses von Bedeutung. Stellt der Mieter 3 Monate vor Ende des Mietverhältnisses seine Mietzahlungen mit dem Hinweis auf die Verrechnung mit der Kaution ein, wird er säumig und kann vom Vermieter auf Zahlung verklagt werden. Er muss dann nicht nur Zinsen auf die ausstehenden Mieten zahlen, sondern trägt auch die gesamten Prozesskosten.

Hat der Vermieter die Mietrückstände aus der Kaution getilgt, so kann er von dem Mieter die Wiederauffüllung der Kaution bis zur Höhe von drei Monatsmieten verlangen. Er kann dazu auch den Mieter auf Auffüllung der Kaution verklagen. Dies gilt auch noch nach Ende des Mietverhältnisses, wenn noch nicht alle Forderungen des Vermieters befriedigt sind und zum Beispiel noch Betriebskosten aus einer später fälligen Abrechnung offen stehen.

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