Rechtsanwältin Eva Mustermann, Musterstraße 1, 12345 Musterhausen, Tel.: 01234/56789, eva@mustermann.de
Wie werden Mietkaution und andere Mietsicherheiten gestellt?
- Ist eine Mietkaution überhaupt vereinbart?
- Was kann als Mietkaution dienen?
- Wann darf der Vermieter auf eine Kaution zugreifen?
Vereinbarung einer Mietkaution
Unter einer Mietkaution versteht man die Zahlung eines bestimmten Betrages in bar oder die Hinterlegung einer Banksicherheit zugunsten des Vermieters zur Sicherung der Zahlungsansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.
Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution.
Haben Vermieter und Mieter hierzu im Mietvertrag nichts vereinbart, hat der Vermieter auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Kaution.
Im Wohnungsmietrecht darf der Vermieter vom Mieter maximal das 3 fache der vereinbarten Nettomiete, also ohne die vereinbarten Betriebskosten, als Kaution für seine Ansprüche verlangen.
Im Gewerbemietrecht gibt es keine solche Regelung, hier kann der Vermieter also auch mehr als den 3 fachen Nettomietbetrag als Kaution verlangen.
Ebenso wie die Zahlung einer Mietkaution als solche ist die Höhe der Kaution und die Art und Weise der Stellung der Kaution zwischen den Mietparteien frei vereinbar.
Kautionsarten
Geld als Kaution
Üblicherweise wird als Kaution eine bestimmte Summe Geldes an den Vermieter übergeben.
Im Wohnungsmietrecht darf der Mieter dieses Geld in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen, die erste bei Beginn des Mietverhältnisses, erbringen, § 551 Abs. 2 BGB.
Der Vermieter hat diese Summe dann bei einem Kreditinstitut zu einem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt von seinem Vermögen anzulegen, § 553 Abs. 3 BGB.
Die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu, was aber lediglich heißt, dass diese bei der Verrechnung mit Ansprüchen des Vermieters zu berücksichtigen sind.
Hat der Vermieter das Geld nicht ordnungsgemäß angelegt, hat er die üblichen Zinsen trotz allem bei der Abrechnung zu berücksichtigen.
Bankbürgschaften
Immer häufiger lassen sich Vermieter statt Bargeldes eine Bürgschaftserklärung einer deutschen Großbank aushändigen. In dieser Erklärung verpflichtet sich die Bank, bei Bedarf den vereinbarten Kautionsbetrag für den Mieter zu zahlen.
Oft wird die Stellung einer Bankbürgschaft in der Geschäftsraummiete vereinbart.
Die meisten Banken haben hierzu bestimmte Vordrucke und verlangen auch keine Hinterlegung von Geld, wenn der Mieter bei der Bank bereits ein Sparkonto oder eine andere Sparform mit entsprechendem Guthaben unterhält.
Verpfändete Sparkonten
Anstatt als Kaution einen Barbetrag an den Vermieter zu zahlen, erklären sich viele Vermieter auch damit einverstanden, dass der Mieter selbst ein entsprechendes Sparkonto einrichtet und dieses für die Mietzeit an der Vermieter verpfändet wird.
Regelmäßig wird ein verpfändetes Sparbuch dem Vermieter ausgehändigt und von der Bank mit einem Sperrvermerk zugunsten des Vermieters versehen.
Der Vermieter kann dann im Bedarfsfall auf das Geld zugreifen.
Auf das verpfändete Guthaben kann nur im Einvernehmen beider Parteien zugegriffen werden.
Bankbürgschaft und verpfändete Sparkonten haben den Vorteil, dass das Geld nicht ohne Kontrolle des Mieters in das Vermögen des Vermieters übergehen kann und auch bei einem Verkauf des Mietobjekts die Kaution sicher ist.
Der Mieter sollte daher versuchen, möglichst die benannten Alternativen zur Barkaution zu wählen.
Weitere Formen von Sicherheiten
Bei der Vermietung von Sportgeräten oder anderen Gegenständen kann sich der Vermieter auch andere Dinge als Geld, zum Beispiel Ausweise o.ä. als Sicherheit vom Mieter aushändigen lassen.
Der Unterschied zur einer Kaution in Geld besteht daran, dass der Vermieter diese Sicherheit nicht zur Befriedigung seiner Ansprüche verwerten kann, sondern diese allein als Pfand für die Rückgabe der Mietsache dienen.
Häufig verlangen Vermieter bei jüngeren Mietern auch Bürgschaftserklärungen der Eltern. Dies ist zusätzlich zu der Kaution zulässig.
Im Gewerbemietrecht verlangen Vermieter gerade bei sogenannten Einmann-GmbHs häufig eine Bürgschaft des Geschäftsführers.
Auch dies ist üblich und zulässig und Vermietern aufgrund der hohen Anzahl von Insolvenzfällen in den letzten Jahren auch dringend zu empfehlen.
Nichterbringung der Kaution
Haben die Mietparteien im Mietvertrag die Stellung einer Kaution durch den Mieter vereinbart und stellt der Mieter diese Kaution auch nach Mahnung durch den Vermieter nicht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, § 569 Abs. 2a BGB.
Voraussetzung für den Anspruch auf Stellung der Kaution ist, dass diese im Mietvertrag vereinbart wurde.
Ein Vermieter kann eine Übergabe der Wohnung und des Schlüssels zur Wohnung von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig machen, § 273 BGB.
Hat ein Vermieter in einem Wohnungsmietvertrag eine Regelung aufgenommen, wonach der Mieter die gesamte Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen hat, so ist diese Vereinbarung aufgrund der entgegenstehenden gesetzlichen Regelung für Wohnungsmietverträge unwirksam und der Mieter hat gar keine Kaution zu leisten, § 551 Abs. 4 BGB.
Der Mieter kann in diesem Fall auch nicht mit der Stellung einer Kaution in Verzug kommen.
Im Gewerbemietrecht sind die Regelungen lockerer
Diese Regelung gilt allerdings nur im Wohnungsmietrecht. Im Gewerbemietrecht ist es durchaus zulässig, dass der Vermieter die Übergabe der Mietsache oder der Schlüssel von der vorausgehenden vollständigen Zahlung der Kaution abhängig macht.
Erbringt der Mieter in einem solchen Fall die Kaution nicht rechtzeitig, so ist der Vermieter berechtigt, die Übergabe des Mietobjektes zu verweigern.
Er behält trotzdem seinen Anspruch auf Zahlung der Miete, der sich in diesem Fall in einen Schadensersatzanspruch umwandelt. Der Mieter sollte also in einem solchen Fall schnellstmöglich die Kaution beschaffen.
Abweichungen von der Kautionsvereinbarung
Früher gingen einzelne Gerichte davon aus, dass dem Wohnungsmieter dann ein Rückforderungsanspruch der von ihm gezahlten Kaution zusteht, wenn die Kautionsvereinbarung aufgrund einer Einmalzahlung wie vorstehend beschrieben unwirksam war.
Diese Ansicht wurde durch den Bundesgerichtshof korrigiert. Danach bleibt auch bei einer unwirksamen Kautionsvereinbarung der Vermieter berechtigt, die Kaution zu behalten, wenn sie durch den Mieter bereits gezahlt wurde, weil die Zahlung mit Rechtsgrund erfolgte.
Umgekehrt hat der Vermieter keinen Anspruch auf erneute Zahlung einer Kaution in bar, wenn der Mieter die Kaution zum Beispiel als Bankbürgschaft erbracht hat, auch wenn im Mietvertrag eine Barkaution vereinbart war.
Hat der Vermieter die Bürgschaft einmal akzeptiert, so wird man davon ausgehen können, dass die entsprechende Vereinbarung einvernehmlich abgeändert wurde.
Verwendung der Kaution
Da die Kaution zur Sicherung und Befriedigung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient, darf der Vermieter die Kaution bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses z.B. für vom Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen oder ausstehende Betriebskosten verwenden.
Der Vermieter kann die Kaution u.a. mit fälligen Mietzahlungen, mit denen sich der Mieter im Verzug befindet, bereits während des Mietverhältnisses verrechnen.
Mietvertragsfremde Forderungen werden hingegen von der Mietkaution nicht abgesichert.
Der Vermieter darf nach Vertragsende auch wegen streitigen Forderungen auf die Kaution zugreifen.
Vor Inanspruchnahme der Kaution hat der Vermieter aber zu prüfen, ob der Mieter die Zahlungspflicht - z.B. wegen Mietminderungen - bestreitet, oder ob sich der Mieter tatsächlich nur im Zahlungsverzug befindet.
Wird die Zahlungsverpflichtung auch nach einer Mahnung vom Mieter nicht bestritten, kann der Vermieter wegen der ausstehenden Mieten auf die geleistete Kaution zurückgreifen.
Vermieter muss sich nicht aus der Kaution befriedigen
Der Vermieter ist hierzu aber nicht verpflichtet. Er muss also nicht ausstehende Mieten aus der Kaution tilgen, sondern kann den Mieter auch wegen Zahlungsverzuges verklagen.
Dies gilt auch dann, wenn der Mieter dem Vermieter mitteilt, er möge die ausstehenden Mietzahlungen doch mit der Kaution verrechnen.
Dies ist besonders am Ende des Mietverhältnisses von Bedeutung. Stellt der Mieter 3 Monate vor Ende des Mietverhältnisses seine Mietzahlungen mit dem Hinweis auf die Verrechnung mit der Kaution ein, wird er säumig und kann vom Vermieter auf Zahlung verklagt werden.
Er muss dann nicht nur Zinsen auf die ausstehenden Mieten zahlen, sondern trägt auch die gesamten Prozesskosten.
Hat der Vermieter die Mietrückstände aus der Kaution getilgt, so kann er von dem Mieter die Wiederauffüllung der Kaution bis zur Höhe von drei Monatsmieten verlangen.
Er kann dazu auch den Mieter auf Auffüllung der Kaution verklagen.
Dies gilt auch noch nach Ende des Mietverhältnisses, wenn noch nicht alle Forderungen des Vermieters befriedigt sind und zum Beispiel noch Betriebskosten aus einer später fälligen Abrechnung offen stehen.