Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter zwischen einem Vergleich mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigen, der Benennung mehrere Vergleichswohnungen oder einer Datenbank wählen.

Wohnungen des 2. Förderwegs oder mit öffentlichen Mitteln modernisierte Altbauten können nicht mehr zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Das Gesetz lässt die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur für freifinanzierte Wohnungen zu.

Formelle Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens

Voraussetzung für den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist:

  • die Einhaltung der 15 Monatsfrist,
  • die Einhaltung der Jahressperrfrist,
  • das Nichtüberschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete,
  • die Einhaltung der Kappungsgrenze,
  • die Geltendmachung in einem formal ordnungsgemäßen Verfahren.

Absender der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung ist durch den Vermieter zu erklären. Vermieter ist derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat. Dies kann ein Einzelperson, mehrere Personen in Form einer GbR oder eine juristische Person wie z.B. eine GmbH oder eine AG sein. Auch können Genossenschaften als Vermieter auftreten.

Beim Verkauf der Hauses oder der Wohnung wird Vermieter derjenige, der durch Rechtserwerb Eigentümer des Grundstückes wird. Der Rechtserwerb kann durch Kauf, Schenkung, Erbschaft oder Rückübertragung nach dem VermG erfolgen. Vermieter sind dann alle im Grundbuch als Eigentümer Eingetragenen. Bei Zweifeln sollte Einsicht in das Grundbuch genommen werden oder ein Grundbuchauszug angefordert werden.

Das Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen, ist als nicht selbständig abtretbar. Der Vermieter kann den Käufer bei einem Verkauf des Hauses aber ermächtigen, in eigenem Namen ein Mieterhöhungsverlangen schon vor Vollzug der Veräußerung durch Eintragung im Grundbuch geltend zu machen.

Wird die Mieterhöhung nicht durch den Vermieter, sondern durch einen Bevollmächtigten erklärt, wozu auch die Hausverwaltung zählt, muss das Mieterhöhungsverlangen erkennen lassen, in wessen Namen es ausgeübt wird; der bloße Hinweis auf "die Eigentümer" reicht nicht.

Auch wenn sich der Vermieter eines Bevollmächtigten bedient, muss er selbst als Absender auf der Mieterhöhungserklärung bezeichnet sein. Das von einem Bevollmächtigten vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen ist dann unwirksam, wenn der Bevollmächtigte nicht eine Vollmachtsurkunde im Original dem Erhöhungsverlangen beilegt und der Mieter aus diesem Grunde das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist.

Will der Bevollmächtigte die Mieterhöhung in einem solchen Falle durchsetzen, muss er erneut eine Mieterhöhungserklärung abgeben und zwar diesmal mit beigelegter Vollmacht: Die Zustimmungsfrist beginnt dann erneut von vorn zu laufen.

Der Mieter ist dann nicht berechtigt, die vom Verwalter verfasste Mieterhöhung zurückzuweisen, wenn er weiß, dass der Bevollmächtigte (z.B. eine Hausverwaltung) die Vermieterseite vertritt und bisher regelmäßig Erklärungen der Hausverwaltung für den Vermieter anerkannt hat.

Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn nicht sämtliche Vermieter als Absender und sämtliche Mieter als Adressaten angegeben sind, es sei denn, dass eine Bevollmächtigungsklausel im Mietvertrag enthalten ist, wonach eine nur einem Mieter zugegangene Willenserklärung als sämtlichen Mietern zugegangen gilt.

Form und Inhalt des Erhöhungsverlanges

Das Zustimmungsverlangen muss in Schrift- oder in Textform erfolgen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn bei juristischen Personen nicht die berechtigt handelnden Vorstände bzw. Geschäftsführer in der erforderlichen Anzahl im Schreiben als Absender angegeben sind.

Das Erhöhungsverlangen muss betragsmäßig ausgewiesen sein (neue Miete oder zumindest der Erhöhungsbetrag). Andernfalls ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und der Mieter braucht nicht zu reagieren. Aber: Der ohne weiteres zu erkennende Fehler, dass bei dem Erhöhungsbetrag der Zusatz "pro qm" vergessen worden ist, macht das Erhöhungsverlangen nicht formell unwirksam.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn die angegebene Ausgangsmiete unzutreffend ist und er sich auch nicht richtig aus den Angaben, die zu seiner Berechnung im Erhöhungsverlangen aufgeführt waren, ergibt. Dies gilt erst recht, wenn als Ausgangswert eine Miete angesetzt wird, die tatsächlich nicht geschuldet wird.

Ein Mieterhöhungsverlangen, bei dem zwar die Ausgangsmiete und die begehrte neue Miete überhöht beziffert wurden, der Erhöhungsbetrag jedoch zutreffend wiedergegeben ist, ist nicht unwirksam, wenn die Überhöhungen ihre Ursache in einer vorangegangenen Mieterhöhungserklärung haben, über deren Wirksamkeit im Zeitpunkt des gegenwärtigen Zustimmungsverlangens noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist.

Ist die Mieterhöhung falsch berechnet, dann führt dies nicht dazu, dass das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam wird, vielmehr wird es in Höhe der zulässigen Mieterhöhung wirksam.

Vom Mieter muss die Abgabe einer Zustimmungserklärung im Mieterhöhungsschreiben verlangt werden (nicht ausreichend: "Ihre Miete beträgt ..."). Unterbleibt die Zustimmungsaufforderung, ist die Mieterhöhung unwirksam. Auch in der Formulierung "Wir erlauben uns, ihre Miete um 20% von ... auf ... zu erhöhen, ab 1. Januar 2002" ist kein wirksames Zustimmungsverlangen.

Materiell-rechtliche Prüfung des Erhöhungsverlangens

Sind die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter erfüllt, ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofes für den Mieter ohne weiteres möglich, durch Vergleich der im Mietspiegel genannten Spanne mit dem vom Vermieter verlangten erhöhten Miete die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens zu prüfen.

Entspricht das Erhöhungsbegehren dem formellen Erfordernis, soll der Tatrichter für den Fall, dass der Mieter die Höhe der geforderten neuen Miete bestreitet, im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens ermitteln, ob die Höhe der verlangten neuen Miete berechtigt ist. Nach den alten Vorschriften bedienten sich die Gerichte bei der Prüfung der Rechtmäßigkeit der Erhöhung nach dem Mietspiegel in der Regel eines Sachverständigen.

Wie bisher wird das Gericht auch weiterhin im Rechtsstreit über die Berechtigung der Höhe der verlangten erhöhten Miete im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens prüfen, ob diese berechtigt ist. Der Vermieter muss nun aber nicht mehr befürchten, dass schon durch den formellen Fehler sein Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam ist.

Im vergangenen Jahr sind mehrere Urteile ergangen, die zu den formalen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens Stellung genommen haben. Von Bedeutung ist insbesondere das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12.11.2003. Auffällig ist dabei, dass alle Gerichte von ihrer lange Zeit geübten Praxis des einseitigen Mieterschutzes Abstand nehmen und zu einer ausgewogeneren Berücksichtigung der Rechte des Vermieters aus Art. 14 GG übergehen.

Ursprünglich galt, dass für den Fall, dass der vom Mieter verlangte Miete oberhalb der vorgesehenen Mietenspanne des Mietspiegel liegt, das gesamte Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist und der Vermieter daher keinen Anspruch auf die begehrte erhöhte Miete hat. Jetzt geht der Bundesgerichtshof davon aus dass das Erhöhungsverlangen in dem Fall, in dem der vom Vermieter verlangte Miete außerhalb der vorgesehenen Mietspanne des Mietspiegels liegt, nur insoweit unwirksam ist, als es die außerhalb der vom Mietspiegel gewährten Spanne betrifft

Der BGH hat in seinem Urteil betont, dass an das Begründungserfordernis des Erhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Daraus folgt nach Ansicht des BGH, dass der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens lediglich unter zutreffender Einordnung der Wohnung in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort genannte Mietspanne anzugeben hat, er also zur Begründung der Mieterhöhung die Wohnung des Mieters zutreffend an die entsprechende Kategorie des Mietspiegels einordnet, die dort vorgesehene Mietspanne richtig benennt und die erhöhte Miete als Miete pro Quadratmeter Wohnfläche ausweist.

Änderungen bei Erhöhungen aufgrund eines qualifizierten Mietspiegels

Nach den neu eingeführten gesetzlichen Regelungen soll bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels die widerlegliche Vermutungen bestehen, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Dies hat zur Folge, dass das über die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung zu entscheidende Gericht nur noch zu prüfen hat, ob die von dem Erhöhungsverlangen erfasste Wohnung richtig in die Merkmale Alter, Größe und Beschaffenheit eingeordnet wurde. Die Gerichte sollen danach im Rahmen ihres tatrichterlichen Ermessens selbständig eine Bestimmung bzw. Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen, ohne dass hierzu ein Sachverständigengutachten eingeholt wird.

Der Vermieter hat dabei zu berücksichtigen, dass er die Wohnung ordnungsgemäß in die vorgeschriebenen Merkmalgruppen Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld einordnet. Aus diesen Merkmalgruppen soll das Gericht dann die genaue Höhe der Miete ermitteln. In einigen Gemeinden besteht bereits die Möglichkeit, im Internet die genaue Miethöhe unter Berücksichtigung der benannten Wohnwertmerkmale für die einzelnen Gebiete zu ermitteln. In Berlin beispielsweise kann dies unter der Adresse: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/ vorgenommen werden.

Keine Anwendbarkeit des Mietspiegels auf Einfamilienhäuser

Die Mieterhöhung nach dem Mietspiegel ist nur für solche Mietobjekte zulässig, die als normale Mehrfamilienwohnhäuser einzuordnen sind. Häufig wird dies übersehen und der Mietspiegel auch für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern verwandt. Dies ist unzulässig.

So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass der Berliner Mietspiegel zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Zweifamilienhäusern keine Anwendung findet und hierfür die Benennung von Vergleichswohnungen oder die Vorlage eines Sachverständigengutachtens zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete notwendig ist.

Hier wird ein Anwalt für Mietrecht gesucht!

Kontaktieren Sie uns!

Bitte addieren Sie 1 und 1.

Mietrecht