Indexmiete - Mietvertrag orientiert sich am Preisindex

Mieter und Vermieter von Wohnraum können vereinbaren, dass die Miethöhe durch den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird, § 557b BGB.

Bei Mietverträgen über gewerblich genutzte Räume richtet sich die Zulässigkeit von wertgesicherten Mietverträgen nach § 3 PreisklG (Preisklauselgesetz).

Gewerbemietverträge, die mit Indexklauseln arbeiten wollen, müssen über eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren abgeschlossen werden.

Indexvereinbarungen bei Mietverträgen über Wohnraum sind hingegen auch für kürzere als 10-jährige Zeiträume zulässig.

Die Vereinbarung einer Indexmiete erfolgt in Schriftform im Mietvertrag, § 557b Abs. 1 BGB. Eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag ist Voraussetzung für eine spätere Erhöhung der Miete nach dem Preisindex.

Die Indexmiete kann frühestens nach einem Jahr erhöht werden, dass heißt, sie muss mindestens jeweils 12 Monate unverändert bleiben, § 557b Abs. 2 BGB.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung ausdrücklich verlangen

Anders als bei der Staffelmiete bedarf es bei der Indexmiete einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, § 557 Abs. 3 BGB.

Die Anforderung der neuen Miete bei geändertem Preisindex erfolgt in Textform. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen.

Als Index, nach dem sich die Schwankungen der Miethöhe ergeben, ist nur noch der "Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland" zugelassen.

Alle anderen Preisindexvereinbarungen sind unwirksam oder entsprechend an den benannten Preisindex anzupassen.

Bei einer indexbasierten Mieterhöhung muss der Vermieter nicht den vollen ihm zustehenden Erhöhungsspielraum ausnutzen.

Zurückhaltung ist hier für den Vermieter insbesondere in den Fällen angebracht, bei denen er gegebenenfalls einen überhöhten Mietpreis nach § 5 WiStG geltend machen würde.

Mögliche weitere Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Haben die Parteien im Mietvertrag eine Indexerhöhung vereinbart, ist daneben eine Mieterhöhung nach ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegeln) ausgeschlossen, § 557b Abs. 3 S. 3 BGB.

Nicht ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, soweit es sich nicht um eine bauliche Maßnahmen handelte, die auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Das dem Mieter dabei eigentlich nach § 561 BGB zustehende Sonderkündigungsrecht des Mieters aufgrund der Modernisierungsmieterhöhungsankündigung gilt nicht bei der Indexmiete.

Der Mieter muss in diesem Fall also die Modernisierung dulden und kann nur in der gesetzlichen Frist das Mietverhältnis ordentlich kündigen.