Modernisierung und Mieterhöhung

Durch das Mietreformgesetz hat der Gesetzgeber die ursprünglichen Regelungen zur Modernisierung einheitlich zusammengefasst. Wesentliche Änderung ist die Verlängerung der Ankündigungsfrist der Modernisierung und die Verlängerung des Wirksamwerdens der Erhöhung nach der Erklärung auf jeweils einheitlich 3 Monate.

Im Gegenzug wollte der Gesetzgeber den Vermieter die Form der Ankündigung dadurch erleichtern, dass die Ankündigung jetzt in Textform erfolgen kann, d.h., auch durch standardisierte, nicht unterzeichnete Briefe.

Kennzeichen der Textform ist die Fixierung der Mitteilung und Erklärung in lesbaren Schriftzeichen. Darüber hinaus muss der Urheber der Erklärung sowie ihr räumlicher Abschluss erkennbar sein. Da es keiner eigenhändigen Unterschrift bedarf, ist die Fixierung des Textes sowohl in Papierform, z.B. auch durch Kopie oder Fax, als auch auf dem Bildschirm eines Computers als e-mail möglich.

Wichtig ist, dass der Absender und der räumliche Abschluss der Erklärung durch Setzen des Namens oder - wenn dieses entbehrlich ist - auch durch entsprechende Zusätze wie "diese Erklärung wird nicht unterschrieben" erkennbar ist.

Die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen erstreckt sich auch auf gewerbliche Mieter. Nicht anwendbar sind jedoch die Bestimmungen zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist also bei gewerblich genutzten Mieträumen nicht zulässig, wenn sie nicht gesondert etwas anderes im Mietvertrag vereinbart ist.

Ausschluss der Modernisierungserhöhung

Bei Wohnungsmietverhältnissen ist die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen dann ausgeschlossen, wenn ein solcher Ausschluss im Mietvertrag enthalten ist oder bei Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit eine feste Miete vereinbart wurde.

Ist in einem befristeten Formularmietvertrag über Wohnraum unter Miete ohne jeden sonstigen, auf die Vereinbarung einer festen Miete hindeutenden Hinweis handschriftlich lediglich ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt worden, wird hierdurch eine Mieterhöhung in der Festzeit nicht ausgeschlossen.

Ein Ausschluss soll auch geltend, wenn im Vertrag ausdrücklich nur auf die gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeiten Bezug genommen wird. Daneben ist eine Modernisierungserhöhung bei der Vereinbarung einer Staffelmiete unzulässig.

Hat der Mieter die Modernisierung nicht geduldet und ist der Vermieter dagegen nicht wirksam vorgegangen, entfällt ebenfalls ein Anspruch auf eine Mieterhöhung.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen

Was unter dem Begriff Modernisierungsmaßnahme zählt, wird im Gesetz bestimmt. Im wesentlichen sind dies alle Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, der Einsparung von Energie oder Wasser sowie Schaffung neuen Wohnraumes dienen.

Eine reine Sanierung oder Instandhaltung fällt nicht darunter, wohl aber beispielsweise die erstmalige Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen, wie Spielplätzen, Grünanlagen oder Stellplätzen, die Anlage einer Hofbefestigung oder der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation.

Eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser wird zum Beispiel durch eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung, eine Fenstermodernisierung, die Umstellung von Nachtstromspeicherheizungen auf Gas-Zentralheizungen und alle anderen Arbeiten für Energiesparmaßnahmen, wie der Einbau von Drehzahl geregelten Umwälzpumpen, Ventilatoren oder Aufzugsmotoren mit geringerem Stromverbrauch.

Unter Einsparung von Wasser fällt der Einbau von Kaltwasserzähler von WC-Spülkästen mit Dosiermöglichkeiten und anderen Arbeiten zur Einsparung des Wasserverbrauchs.

Zusammentreffen von Modernisierung und Instandsetzung

Nicht zu berücksichtigen sind Kosten der Instandsetzung. Dies sind Kosten der Schönheitsreparaturen, des Neuanstrichs oder der Behebung anderer Mängel, die Infolge von Abnutzung oder Alterung eingetreten sind. Auch der pure Ersatz einer Gastherme, die den Abgasvorschriften nicht mehr entspricht, durch eine Neuanlage stellt keine Einsparung von Energie dar. Werden beim Aufbringen einer Wärmeschutzfassade Schäden an der alten Fassade behoben, sind diese ebenfalls nicht berücksichtigungsfähig.

Beim Zusammentreffen von Verbesserungs- und Gebrauchswerterhöhungsmaßnahmen mit Instandsetzungsmaßnahmen sind die tatsächlich ersparten Instandsetzungskosten von der Mieterhöhung abzuziehen. Dies betrifft aber nur Instandsetzungen, die zur Zeit der Modernisierung fällig sind, nicht zukünftig erforderliche. Bei älteren Einrichtungen ist immer eine tatsächliche Vermutung für Instandsetzungsbedarf anzunehmen.

Der Vermieter muss bei der Modernisierung Wirtschaftlichkeitsgrundsätze berücksichtigen. Bei einem Verstoß hiergegen bleiben bei Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsprinzip die tatsächlich entstandenen Kosten umlagefähig. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, vor einer Modernisierungsmaßnahme die Arbeiten auszuschreiben.

Nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme kommt die Mieterhöhung in Betracht. Dabei handelt es sich dabei um ein einseitiges, begrenztes Erhöhungsrecht bei bestimmten baulichen Veränderungen, welche der Zustimmung des Mieters nicht bedarf, wenn er die Durchführung der Modernisierung als solche geduldet hat.

Höhe der Modernisierungserhöhung

Der Vermieter kann einer Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen, die Erhöhung wird dabei durch die Vorschriften zum Wucher begrenzt. Eine Begrenzung durch die Wirtschaftlichkeit ist durch die aktuelle Rechtsprechung verstärkt eingeschränkt worden.

Nach der älteren Rechtsprechung sollte zum Beispiel eine Mieterhöhung von 600,00 DM dann nicht mehr zulässig sein, wenn bei der Fenstermodernisierung lediglich eine Kosteneinsparung von 150,00 DM erzielt wird. Diese Rechtsprechung ist erheblich eingeschränkt worden. Nach der neueren Rechtsprechung findet sich im Gesetz nach der Änderung keine Höchst- oder Kappungsgrenze für die Modernisierungserhöhung.

Sie schlussfolgert daraus, dass der Gesetzgeber bewusst darauf verzichtet hat. Es wurde daher beispielsweise der Klage eines Vermieters auf eine Mieterhöhung von mehr als dem 200 % igen des monatlichen Einsparungsbetrages stattgegeben. Es bleibt abzuwarten, ob andere Gerichts dieser Ansicht folgen.

Inhalt, Form und Zeitpunkt der Modernisierungserhöhungserklärungen

In der Mieterhöhungserklärung müssen die entstandenen Kosten und deren Erläuterung enthalten sein. Die Erhöhungserklärung hat folgendes zu enthalten:

  • Grund der Erhöhung und Erläuterung der einzelnen Maßnahmen,
  • der auf die Wohnung entfallende Teilbetrag,
  • der angewandte Verteilungsschlüssel,
  • die einzelnen Rechnungspositionen,
  • ein Abzug der auf die Instandsetzung entfallenden Kosten.

Die am häufigsten auftretende Form der Modernisierung ist gegenwärtig die Erhöhung wegen Maßnahmen bei Einsparung von Heizenergie. Der BGH hat dazu vor kurzem entschieden, dass zur Erläuterung der Mieterhöhungserklärung der Vermieter keine Wärmebedarfsberechnung mehr beigefügt werden muss.

Er hat damit eine Vielzahl von Urteilen anderer Gerichte korrigiert, die die Ansicht vertreten haben, dass vom Vermieter eine Wärmebedarfsberechnung vorzulegen ist, aus der ersichtlich ist, inwieweit eine Verringerung des Verbrauchs von Heizenergie stattfindet.

Der Vermieter muss in der Erhöhungserklärung also auch nicht auf die Frage eingehen, ob die Modernisierung als solche wirtschaftlich ist. Er muss den Umfang der zu erwartenden konkreten Energie- oder Kosteneinsparung nicht schon in der Mieterhöhungserklärung darlegen.

Diese Frage ist vielmehr gegebenenfalls in einem späteren Prozess über die materielle Berechtigung der Mieterhöhung zu klären. Macht der Mieter aber Angaben zur Energieeinsparung, sind diese objektiv falsch, dann kann der Mieter einen Schadensersatzanspruch auf Feststellung von Betriebs- und Heizkostennachzahlungsbeträgen zustehen

Bei Wohnwertverbesserung im Außenbereich soll der Vermieter in der Erhöhungserklärung die Maßnahmen so beschreiben, dass die Wohnwertverbesserung daraus erkennbar ist. Wenn die Arbeiten mit Instandsetzungsarbeiten verbunden sind und der Vermieter der Auffassung ist, dass keine Instandsetzung vorliegt, muss er dies dem Mieter begründet mitteilen.

Hierzu müssen die Wertverbesserungsmaßnahmen so genau bezeichnet sein, dass der Mieter ohne besondere Kenntnis nachprüfen kann, ob nicht auch bloße Instandhaltungsmaßnahmen in Ansatz gebracht worden sind. Dies wird sich im wesentlichen beim Austausch von Fenstern oder Erneuerung der Heizungsanlage stellen.

Wurden zugleich Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, wofür in den neuen Bundesländern eine Vermutung bestehen soll, dann muss erläutert werden, welche Arbeiten der Vermieter als Instandsetzung ansieht und welche als Modernisierung.

Bei solchen Instandsetzungsmodernisierung genügt nach Ansicht der Rechtsprechung weder die Angabe eines pauschalen Gesamtbetrages der aufgewandten Kosten, noch die stichwortartige Bezeichnung des Verwendungszweckes, selbst die bloße Ausführung der Gewerke soll dann nicht mehr ausreichen. Die einzelnen Wertverbesserungsarbeiten müssen dann so genau bezeichnet werden, dass der Mieter prüfen kann, ob nicht bloße Instandsetzungsarbeiten in Ansatz gebracht wurden.

Die Erhöhungserklärung darf erst nach Abschluss der baulichen Maßnahmen geltend gemacht werden. Wird die Erklärung schon während oder vor der Maßnahme abgegeben, ist sie unwirksam.

Der Abschluss der Maßnahme bedeutet nach der Rechtsprechung, dass die Arbeiten nicht nur im technischen Sinne abgeschlossen sind, sondern dass dem Vermieter auch alle Rechnungen für die geleisteten Arbeiten vorliegen oder er sonst die Höhe der Kosten kennt. Die Bezahlung der Rechnungen an sich ist aber nicht erforderlich.

Fördermittel sind bei der Berechnung in Betracht zu ziehen. Eine vorläufige Mieterhöhung unter dem Vorbehalt der Nachforderung aufgrund geschätzter Kosten oder aufgrund von Kostenvoranschlägen und Abschlagszahlungen ist unzulässig. Teilweise wird hierzu auch eine andere Ansicht vertreten. Eine vorzeitig abgegebene Mieterhöhungserklärung führt nicht dazu, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsrecht verliert. Er kann die Mieterhöhung dann später nachholen.

In der Erhöhungserklärung muss der insgesamt zu zahlende Erhöhungsbetrag in EUR angegeben werden. Der Betrag muss exakt angegeben werden. Die bloße Bestimmbarkeit des Betrages genügt nicht, deshalb reicht auch nicht die Angabe eines neuen Quadratmeterpreises, da der Mieter regelmäßig keinen Quadratmeterpreis, sondern eine Gesamtmiete für die Wohnung schuldet.

Der Vermieter kann den Erhöhungsbetrag auch zeitlich gestaffelt geltend machen. Dem Vermieter steht es dabei frei, einseitig die Miete zu erhöhen und dies entweder unmittelbar gestaffelt zu tun oder nachträglich auf Teile der Forderung zu verzichten. Der Vermieter kann also die Umlage auch erst wesentlich später nach dem Abschluss der Arbeiten beim Mieter geltend machen.

Voraussetzungen der Modernisierungserhöhung

Voraussetzung für die Erhöhungserklärung ist, dass die zu erwartenden Kosten der Modernisierung 3 Monate vor Beginn der Arbeiten in der Modernisierungsankündigung dem Mieter mitgeteilt worden sind. Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Ankündigung der Modernisierung insgesamt unterlassen hat. Auch in diesem Fall verlängert sich die Fälligkeit der erhöhten Miete um 6 Monate.

Verlängerung bedeutet hierbei, dass zu den im Gesetz geregelten drei Monaten weitere 6 Monate hinzukommen und nicht, dass statt der im Gesetz geregelten drei Monate bei ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung die Miete nach 6 Monaten fällig wird. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter auch bei einer unterlassenen Modernisierungsankündigung später durch eine Mieterhöhung die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen hat, der Mieter von der Modernisierungsabsicht des Vermieters Kenntnis besessen hat und diese duldete. Hatte der Mieter zwar Kenntnis von der Modernisierung, duldet diese aber nicht, ist eine Mieterhöhung später nicht möglich.

Ist die Ankündigungserklärung fehlerhaft, enthält aber eine Ankündigung der Mieterhöhung, so kann diese trotz allem zum Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Modernisierung geduldet und dieser nicht widersprochen hat.

Widerspricht der Mieter der Modernisierung, ist auch in diesem Falle eine Mieterhöhung nicht möglich. Kündigt der Vermieter die Modernisierung rechtzeitig an, versäumt es aber, in der Ankündigung dem Mieter die folgende Mieterhöhung anzukündigen, entfällt die Wirkung der Ankündigung insgesamt und der Vermieter ist dann auf die Verlängerung um weitere sechs Monate gebunden.

Weichen die tatsächlichen Kosten der Modernisierung, welche auf den Mieter umgelegt werden sollen, und damit der Erhöhungsbetrag der Miete, mehr als 10 v. 100 des in der Modernisierungsankündigung bezifferten Betrages ab, führt dies nicht dazu, dass die Mieterhöhung insgesamt unwirksam ist, sondern hat lediglich zur Folge, dass sich die Frist, nach der der Vermieter die erhöhte Miete verlangen kann, um weitere 6 Monate verlängert.

Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Ankündigung der Modernisierung insgesamt unterlassen hat. Auch in diesem Fall verlängert sich die Fälligkeit der erhöhten Miete um 6 Monate. Verlängerung bedeutet hierbei, dass zu den im Gesetz geregelten drei Monaten weitere 6 Monate hinzukommen und nicht, dass statt der im Gesetz geregelten drei Monate bei ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung die Miete nach 6 Monaten fällig wird.

Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter auch bei einer unterlassenen Modernisierungsankündigung später durch eine Mieterhöhung die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen hat, der Mieter von der Modernisierungsabsicht des Vermieters Kenntnis besessen hat und diese duldete.

Hatte der Mieter zwar Kenntnis von der Modernisierung, duldet diese aber nicht, ist eine Mieterhöhung später nicht möglich.

Wartet der Vermieter nach Beendigung der Maßnahme längere Zeit mit der Mieterhöhung ab und macht diese nicht geltend, muss der Mieter nicht mehr mit der Geltendmachung der Erhöhung rechnen, dass Erhöhungsrecht kann dann also verwirkt sein.

Einsichtsrecht des Mieters

Der Mieter hat das Recht, beim Vermieter Einsicht in die vorhandenen Belege der Modernisierungskosten zu nehmen. Nicht ausreichend ist jedoch, in der Erhöhungserklärung den Mieter auf Belege und die Möglichkeit der Einsichtnahme beim Vermieter zu verweisen und auf eine weitere Begründung zu verzichten. Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Belege an sich, ist die Mieterhöhung nicht fällig.

Verweigert der Mieter die Zahlung, muss der Vermieter auf Zahlung der erhöhten Miete klagen. Dabei wird in der Regel der erhöhte Modernisierungsbetrag einzuklagen sein. Für eine Feststellungsklage zur Zahlungsverpflichtung des erhöhten Betrages fehlt in der Regel das Feststellungsinteresse, da der Vermieter direkt den Erhöhungsbetrag einklagen kann und das Gericht dabei die Rechtmäßigkeit der Erhöhung zu prüfen hat. Die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete kann als konkludente Zustimmung gewertet werden.

Hat der Mieter den Modernisierungszuschlag allerdings unter Vorbehalt geleistet, ist der Vermieter bei einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung zur Herausgabe verpflichtet. Der Mieter kann dann entsprechend Herausgabeklage erheben

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