Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung - Die Untermiete

Am Anfang eines jeden Mietverhältnisses steht meist ein Mietvertrag. Mieter und Vermieter unterzeichnen ein Dokument, aus dem die wesentlichen Bedingungen für das Mietgeschäft hervorgehen.

Aus dem Mietvertrag geht regelmäßig hervor, was vermietet wird, wie viel Miete der Mieter schuldet, wie lange das Mietverhältnis laufen soll und … wer eigentlich Partei des Mietvertrages ist.

Letztere Frage ist insbesondere im Hinblick auf die gesetzliche Regelung in § 540 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) im Zweifel überaus interessant.

Der Vermieter muss grundsätzlich zustimmen

Nach § 540 BGB ist der Mieter nämlich ohne die Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere eine Mietwohnung beispielsweise unterzuvermieten.

Nach dieser gesetzlichen Vorschrift ist es dem Mieter also zunächst einmal verwehrt, ohne das ausdrückliche Einverständnis des Vermieters eine dritte Person in die Mietwohnung aufzunehmen und die Person dort wohnen zu lassen.

Will man jemanden in seine Mietwohnung aufnehmen, muss man nach den Vorstellungen des Gesetzes den Vermieter um Erlaubnis fragen.

Ist der Vermieter nicht einverstanden, ist die Gebrauchsüberlassung an den Dritten unzulässig. Nimmt man sie trotzdem vor, kann der Vermieter auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung klagen oder das Mietverhältnis sogar außerordentlich und fristlos kündigen, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Zustimmung

Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung an eine Dritte Person, so ist der Mieter allerdings seinerseits berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen, um sich nach einer anderen – wohlmöglich größeren – Wohnung umzusehen.

Dieses außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters entfällt nur dann, wenn in der Person des Dritten, die in die Wohnung aufgenommen werden soll, ein wichtiger Grund vorliegt und der Vermieter aus diesem Grund seine Zustimmung verweigert hat.

Ein wichtiger Grund für eine Versagung der Erlaubnis kann für den Vermieter beispielsweise dann vorliegen, wenn er den Dritten bereits kennt und dieser in der Vergangenheit negativ in Erscheinung getreten ist, so zum Beispiel indem er den Hausfrieden gestört hat.

Nimmt man den Wortlaut des § 540 BGB wörtlich, dann darf der Mieter überhaupt keinen Dritten in die von ihm angemietete Wohnung aufnehmen.

Die Gerichte legen diese strikte gesetzliche Regelung natürlich in Bezug auf nahe Angehörige des Mieters einschränkend aus.

Enge Familienangehörige dürfen in die Wohnung einziehen

So muss der Mieter nach der Rechtsprechung beispielsweise für seinen Ehepartner oder seine Kinder nicht erst die Erlaubnis des Vermieters einholen, um sie in die Mietwohnung mit aufzunehmen.

Ebenfalls zustimmungsfrei können nach der Rechtsprechung die Eltern (strittig) oder Hausangestellte und Pflegepersonal in der angemieteten Wohnung mit einquartiert werden.

Anders sehen es die Gerichte bereits bei Geschwistern des Mieters, beim gleichgeschlechtlichen Lebenspartner, bei Verlobten oder den Partnern einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft.

Zu diesen Personen haben deutsche Gerichte bereits entschieden, dass der Vermieter sein O.K. geben muss, bevor sie auf Dauer in die vom Mieter angemietete Wohnung einziehen.

Die grundsätzlich erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung an Dritte sagt natürlich nichts darüber aus, ob und in welchem Umfang der Mieter in seiner Wohnung Besucher empfangen darf.

Den Besuch von Dritten, also den nur vorübergehende Aufenthalt dritter Personen in der Mietwohnung, kann der Vermieter selbstverständlich nicht untersagen und er muss hierfür auch nicht um Erlaubnis gefragt werden. Welchen Besuch er wann empfangen will, ist alleine Sache des Mieters.

Solange Dritte durch den Besuch des Mieters nicht vertragswidrig gestört werden, hat der Vermieter keine Möglichkeit und kein Recht, Besuche zu unterbinden.