Mieterin kann Betrieb einer Kindertagesstätte in Mietwohnung untersagt werden

BGH – Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 204/11

Der BGH hatte die Zulässigkeit einer Kindertagesstätte in einem Mehrfamilienhaus zu beurteilen.

Im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses hatte eine Mieterin mit Genehmigung der Stadt eine Kindertagesstätte eingerichtet. Sie betreute dort von 7:00 bis 19:00 gegen Entgelt bis zu fünf Kinder im Alter bis zu drei Jahren.

Die für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Teilungserklärung sah vor, dass eine gewerbliche Nutzung der in dem Haus befindlichen Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig sei. Die Zustimmung durfte vom Verwalter allerdings nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Nachdem die Zustimmung des Verwalters zum Betrieb der Kindertagesstätte nicht vorlag, verlangte ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Inhaber der Wohnung, in der die Kindertagesstätte betrieben wurde, das Unterlassen der aus seiner Sicht unzulässigen Nutzung der Wohnung.

Auch im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung fand sich keine Mehrheit, die dem weiteren Betrieb der Tagesstätte hätte zustimmen wollen. Vielmehr wurde auf der Versammlung beschlossen, die Weiterführung der Tagesstätte zu untersagen.

Die Mieterin und auch der Eigentümer der fraglichen Wohnung reagierten auf diesen Beschluss allerdings nicht und setzten den Betrieb der Tagesstätte fort.

Der Eigentümer der betroffenen Wohnung wurde sodann von einem Miteigentümer der WEG vor dem Amtsgericht auf Unterlassen in Anspruch genommen. Der Amtsrichter hielt die Nutzung der Wohnung durch die Mieterin allerdings für zulässig.

Die gegen das Urteil des Amtsgerichts gerichtete Berufung zum Landgericht war allerdings erfolgreich. Das Berufungsgericht verwies auf die fehlende Zustimmung des Verwalters und auf die von der Kinderbetreuung ausgehenden Beeinträchtigungen der anderen Hausbewohner durch „erhöhten Lärmpegel, einer gesteigerten Besucherfrequenz, vermehrtem Schmutz im Treppenhaus und einem erhöhten Müllaufkommen durch Windeln“.

Gegen dieses Urteil des Berufungsgerichts legte der Eigentümer der betroffenen Wohnung nun wiederum das Rechtsmittel der Revision zum Bundesgerichtshof ein.

Die Richter des BGH bestätigten jedoch das Urteil des Landgerichts und hielten den Betrieb der Tagesstätte ebenfalls für unzulässig.

In der Begründung seiner Entscheidung wies der BGH darauf hin, dass die vorliegende teilgewerbliche Nutzung der Wohnung nicht mehr von dem in der Teilungserklärung niedergelegten Wohnzweck der Wohnungen gedeckt sei. Entscheidend sei weiter, dass dem Eigentümer der betroffenen Wohnung durch bestandskräftigen Beschluss der Eigentümerversammlung die weitere Nutzung der Wohnung als Kindertagesstätte untersagt worden sei.

Auch habe sich der Eigentümer der betroffenen Wohnung bis dato noch gar nicht um eine Zustimmung des Verwalters zur Nutzung seiner Wohnung als Tagesstätte bemüht. Ein entsprechender Antrag wäre gegebenenfalls nicht chancenlos, müsste er doch unter dem Blickwinkel der neuen Regelung in § 22 Abs. 1a BImSchG (Bundesimmissionsschutzgesetz) verbeschieden werden, der auch auf das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlen soll.

Nach § 22 Abs. 1a BImSchG sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nach dem Gesetzeswortlaut nicht herangezogen werden.

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