Die Reform des Mietrechts 2013

Das Mietrecht wurde vom deutschen Bundestag am 13.12.2012 nach intensiven Beratungen in einigen Punkten grundlegend geändert. Mit Wirkung zum 01.05.2013 tritt die bereits beschlossene Mietrechtsreform nunmehr in Kraft.

Die wichtigsten Änderungen sind nachfolgend dargestellt:

Bei energetischer Sanierung keine Mietminderung für drei Monate

In Anbetracht des fortlaufenden Klimawandels war ein Ziel der Mietrechtsreform, die energetische Sanierung von Immobilien voranzutreiben. Neue und besser dämmende Fenster in Häuser und Wohnungen sind zur Vermeidung überflüssiger CO2-Emissionen ebenso erwünscht, wie neue Heizungen und eine besser gedämmte Fassade.

Den Eigentümern von Immobilien sollen solche Investitionen auch dadurch schmackhaft gemacht werden, indem den Mietern ihr Mietminderungsrecht wegen mit den Sanierungsmaßnahmen zwangsweise einhergehenden Beeinträchtigungen zumindest zum Teil genommen wird.

§ 536 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sah bisher vor, dass der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt war, wenn ein Mangel vorlag, der die Tauglichkeit der Immobilie zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte.

Von diesem Grundsatz macht jetzt ab dem 01.05.2013 ein neuer Absatz 1a in § 536 BGB eine entscheidende Ausnahme. Danach hat der Mieter nämlich für die Dauer von drei Monaten eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung oder des Hauses hinzunehmen, soweit diese Minderung der Tauglichkeit auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung dient. Wenn die Wohnung also im Namen des Klimaschutzes und der Energieeffizienz fit gemacht wird, kann der Mieter für einen Zeitraum von drei Monaten wegen der damit verbundenen Beeinträchtigungen keine Mietminderung geltend machen.

Der Minderungsausschluss gilt wohlgemerkt nur für eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung. Kann die Wohnung wegen der energetischen Sanierungsmaßnahmen gar nicht genutzt werden, ist der Mieter selbstverständlich ab Tag eins der Unbewohnbarkeit auch berechtigt, die Zahlung der Miete vollständig zu verweigern.

Vermieter darf bei energetischer Sanierung die Miete erhöhen

Nicht geändert hat sich der Grundsatz, dass der Vermieter Kosten für Modernisierungsmaßnahmen in begrenztem Umfang auf den Mieter umlegen darf. Sah bisher § 559 BGB bereits vor, dass Kosten für Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von jährlich elf Prozent auf den Mieter umgelegt werden dürfen, so bestätigt § 559 BGB n.F. ab dem 01.05.2013, dass der Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen kann.

Mieter kann Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig nicht mehr verzögern oder verhindern

Bisher konnte ein Mieter eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme mit dem Argument abwehren, dass insbesondere nach der Modernisierung zu erwartende Mieterhöhung für ihn zu einer unzumutbaren Härte führt. Diese Argumentation schneidet dem Mieter der neue § 555d Abs. 2 BGB jetzt ab.

Danach hat der Mieter eine Modernisierung grundsätzlich zu dulden. Abwehren kann er die Modernisierung weiter, wenn sich nach Abwägung der wechselseitigen Interessen ergibt, dass die Modernisierung für den Mieter unzumutbar ist. In die Interessenabwägung wird aber ab dem 01.05.2013 nicht mehr mit eingestellt, dass der Mieter nach der Modernisierung mehr Miete bezahlen muss. Die mit der Mieterhöhung für den Mieter verbundenen Härten spielen erst im Mieterhöhungsverfahren, und damit nach Durchführung der Modernisierung eine Rolle.

Schutz vor Mietnomaden

Der Gesetzgeber sah weiter Veranlassung, die Vermieterseite besser vor so genannten Mietnomaden zu schützen. In diesem Sinne wurde in das Gesetz eine erleichterte fristlose Kündigungsmöglichkeit vor, wenn der Mietnomade die Mietkaution schuldig bleibt. Einzelheiten hierzu finden sie an dieser Stelle auf dem Mietrecht-Ratgeber.

Erschwerte Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter

Der neue § 577a Abs.1a BGB sieht für Gesellschaften bürgerlichen Rechts eine erschwerte Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs vor. Die BGB-Gesellschaft, die nach Überlassung der Wohnung an einen Mieter Eigentum an der Wohnung erworben hat, darf nämlich grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Erleichterte Räumung von Wohnraum für den Vermieter

Auf Vermieter, die ihren Mietern wegen Zahlungsverzug gekündigt hatten und nachfolgend dann auch noch einen Räumungsprozess führen mussten, wartete nach gewonnenem Prozess in der Vergangenheit eine zuweilen durchaus beachtliche Vorschussforderung des Gerichtsvollziehers. Die zwangsweise Räumung und insbesondere die Einlagerung von Sachen des Mietschuldners musste nach altem Recht der Vermieter bezahlen.

Diese Kosten für die Räumung der Wohnung sah der Vermieter nur allzu oft ebenso wenig wieder wie die rückständigen Mieten.

Nach dem neuen § 885a ZPO (Zivilprozessordnung) hat sich dieses Szenario für den Vermieter nun grundlegend gebessert. Nach § 885a Abs. 1 ZPO kann der Vermieter nämlich seinen Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher neuerdings darauf beschränken, dass ihm dieser den Besitz an seiner Immobilie verschafft.

An den Gegenständen des Mieters in der Wohnung kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend machen und sich so vierstellige Kosten für Abtransport und Einlagerung durch den Gerichtsvollzieher sparen.

Die Sachen des Mieters kann der Vermieter nachfolgend verwerten oder, unter bestimmten Umständen, einfach wegschmeißen. Näheres regelt § 885a ZPO.

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