Schimmel in der Wohnung – Wer muss die Ursache beweisen?

Wenig ist für den Mieter einer Wohnung nerviger, als Schimmelflecken an den Wänden der Mietwohnung. Schimmelflecken sehen nicht nur ausgesprochen hässlich aus, sondern gefährden vor allem hochgradig die Gesundheit. Schimmelpilze sondern Sporen ab, die sich in der Raumluft verteilen. Auf diese Sporen reagieren jedoch viele Menschen ausgesprochen allergisch mit Symptomen wie juckenden Augen, aber auch Asthma oder Migräne.

Die deutschen Mietgerichte müssen sich häufig mit dem Phänomen von Schimmelbildung in Mietimmobilien beschäftigen. In aller Regel geraten bei solchen Streitverfahren Mieter und Vermieter über die Frage der Verursachung der Schimmelbildung aneinander.

Während der Mieter davon ausgeht, dass irgendetwas mit „der Wohnung“ bzw. „dem Haus“ technisch nicht in Ordnung ist und es aus diesem Grund zu der ungewünschten Schimmelpilzbildung kommt, argwöhnt der Vermieter, dass ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters die Ursache für die unerwünschten Ausblühungen setzt.

Hat der Mieter wegen des Schimmelpilzes und des damit verbundenen Mangels erst einmal von seinem Recht zur (bis zu 100%igen) Minderung der Miete nach § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Gebrauch gemacht, ist der Weg zu den Mietgerichten oft nicht weit.

Klagt dann der Vermieter den aus seiner Sicht vom Mieter zu Unrecht vorenthaltenen Mietzins ein, so fällt dem Gericht die Aufgabe zu, in jedem Einzelfall über die Frage der Verursachung des Schimmelpilzes entscheiden zu müssen.

Gericht beauftragt regelmäßig Gutachter

Im Ergebnis stützen die Mietgerichte in solchen Fällen ihre Entscheidung auf das Gutachten eines Sachverständigen. Dabei können sich die Streitparteien auf Kosten in mindestens vierstelliger Höhe für dieses Gutachten einstellen. Diese Kosten hat am Ende diejenige Partei zu bezahlen, die in dem Verfahren unterliegt.

Wie das Gerichtsverfahren ausgeht, hängt zum einen von den Erkenntnissen des Gutachtens ab, wird aber zum anderen auch von den so genannten Beweislastregeln des deutschen Zivilprozesses bestimmt. Die Beweislast gibt Auskunft über die Frage, wer in einem Gerichtsverfahren den Beweis für seine Behauptungen erbringen muss und was passiert, wenn ein entsprechender Beweis nicht zur Überzeugung des Gerichts erbracht werden kann.

Beweislast beim Mietmangel

Beklagt der Mieter einen Mangel in der von ihm angemieteten Wohnung und macht er aus diesem Grund von seinem Recht auf Minderung der Miete Gebrauch, dann hat er in einem ersten Schritt vor Gericht zu beweisen, dass der behauptete Mangel überhaupt vorliegt.

Dieser Nachweis wird nur in den seltensten Fällen schwer fallen, da der Schimmelbefall regelmäßig visuell gut wahrnehmbar ist.

Wer muss die Ursache beweisen?

In einem zweiten Schritt trifft dann aber den Vermieter die Beweislast, dass die Schimmelbildung nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Es obliegt also dem Vermieter der gerichtsfeste Nachweis, dass es aus technischer Sicht auszuschließen ist, dass die Schimmelbildung auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Dieser Nachweis wird dem Vermieter nur mit Hilfe eines Gutachters gelingen. Im Einzelfall kann hier auch der Hinweis auf die – insoweit problemfreien – Vormieter helfen.

Nicht selten lösen (vom Vermieter gut gemeinte) Modernisierungsmaßnahmen die Schimmelproblematik erst aus. Der Einbau hochwertiger Isolierfenster oder auch die Anbringung zusätzlicher Dämmung haben schon häufig zu einer ebenso gründlichen wie negativen Veränderung des Wohnraumklimas geführt.

Gelingt dem Vermieter der Nachweis nicht, dass kein Baumangel vorliegt oder der mangelhafte Zustand von Fenstern und/oder Türen für die Schimmelbildung nicht verantwortlich ist, so ist der Prozess entschieden und die Berechtigung der Mietminderung steht dem Grunde nach fest.

Mieter muss richtiges Lüftungs- und Heizverhalten beweisen

Gelingt dem Vermieter aber der Nachweis, dass technische Mängel als Ursache für den Schimmel ausgeschlossen werden können, dann muss wiederum der Mieter beweisen, dass er die Wohnung in ausreichendem Umfang geheizt und gelüftet hat und sein Lüftungs- und Heizverhalten nicht Ursache für die aufgetretenen Probleme ist.

Ebenfalls obliegt es dem Mieter in diesem Fall zu beweisen, dass er nicht durch die Möblierung der Wohnung die Ursache für den Schimmel gesetzt hat.

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