Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein Vertragsverhältnis, mit dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Sache gegen Zahlung eines Entgeltes zu vermieten.

Der Mieter wird durch den Vertrag verpflichtet, das für die Nutzung vereinbarte Entgelt zu zahlen. Darin unterscheidet sich der Mietvertrag von der Leihe, bei der eine Sache für eine bestimmte Zeit unentgeltlich überlassen wird. Die gesetzlichen Regelungen zum Mietvertrag sind im Bürgerlichen Gesetzbuch, dem BGB, bestimmt.

Verschiedene Arten von Mietverträgen

Vermietet werden können alle beweglichen und unbeweglichen Sachen. Unbewegliche Sachen sind Gegenstände, die nicht fest mit dem Erdboden verbunden sind. In der Regel werden solche unbeweglichen Sachen vermietet, deren Kauf sich aufgrund ihres hohen Anschaffungspreises nicht lohnt. Dies sind zum Beispiel Autos oder große Maschinen und Anlagen oder aber die kurzzeitige Miete von Skiern oder anderen Sportgeräten. Eine besondere Form dieser Miete ist das Leasing, das der Gesetzgeber nach den gesetzlichen Vorschriften der Miete behandelt.

Als unbewegliche Sachen bezeichnet man solche Gegenstände, die fest mit dem Erdboden verbundenen sind oder den Grund und Boden selbst. Vermietet werden können einzelne Zimmer, Wohnungen, Häuser, Hallen oder andere Flächen in fest mit dem Boden verbundenen Gebäuden. Auch der Vertrag über die Nutzung eines Hotelzimmers oder zum Beispiel einer Bowlingbahn werden von den Gerichten als Mietvertrag behandelt.

Kein Mietvertrag ist der oft so benannte Mietkauf. Vielmehr ist die hier bezahlte "Miete" eine Teilzahlung auf den Kaufpreis.

Der Mietvertrag selbst kommt dadurch zustande, dass sich Mieter und Vermieter über den wesentlichen Inhalt des Vertrages einig sind und der Vermieter dem Mieter die Mietsache überlässt.
Die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages sind die Mietparteien, also die Person von Mieter und Vermieter, den Gegenstand der Mietsache, also was vermietet werden soll, der Mietpreis und der Zeitraum des Mietverhältnisses. Mietverträge können mündlich und schriftlich abgeschlossen werden.

Mündlicher Mietvertrag

Unbefristete Mietverträge können generell mündlich geschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und Mieter über die Art des Mietobjektes, die zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind. Der Vermieter hat danach dem Mieter die Nutzung der Sache zu überlassen und der Mieter die Miete zu zahlen. Haben sich Vermieter und Mieter nicht auf die Zeit des Mietvertrages geeinigt, so ist der Vertrag in den Fristen kündbar, in denen die Zahlung der Miete vereinbart wurde. Bei einer tageweisen Mietzahlung ist der Vertrag also auch in der Frist von einem Tag kündbar usw.

Ausnahme davon ist ein Vertrag über eine Mietwohnung. Auch ein solcher Vertrag ist mündlich vereinbar, die Kündigung richtet sich aber nach den im Gesetz vorgeschriebenen besonderen Kündigungsschutzregeln für Wohnungsmieter.

Konkludenter Mietvertrag

Haben sich der Vermieter und der Mieter nicht mündlich über das Mietobjekt, die Miete und den Mietzweck geeinigt, hat der Vermieter dem Mieter aber einen bestimmten, klar eingrenzbaren Mietgegenstand oder ein Mietobjekt überlassen und regelmäßig (meist monatlich) über einen gewissen Zeitraum eine bestimmte Miete angenommen, so spricht man von einem konkludenten Mietvertrag. Mieter und Vermieter sind sich dann durch übereinstimmendes Verhalten über die notwendigen Eckdaten des Mietvertrages einig geworden. Der Vertrag ist dadurch zustande gekommen.

Schriftlicher Mietvertrag

Eine besondere Vorschrift darüber, dass ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss, enthält das Gesetz nur für langfristige Mietverträge. Soll ein Mietvertrag länger als ein Jahr wirksam sein, so bedarf er der Schriftform. Der Begriff Schriftform ist im Gesetz klar definiert. Er bedeutet, dass beide Parteien des Vertrages, Mieter und Vermieter, klar aus dem Vertrag erkennbar sind und den Vertrag persönlich unterschrieben haben müssen. Die Personen der Unterschreibenden müssen dabei mit den im Vertrag benannten Personen identisch sein. Sind Vermieter oder Mieter eine juristische Person, also zum Beispiel eine GmbH oder ein Verein, so muss der Vertrag durch eine zur Vertretung dieser Gesellschaft berechtigten Person unterschrieben worden sein.

Ein weiteres notwendiges Merkmal für die Einhaltung dieser Schriftform ist die Einheitlichkeit des Vertrages. Dies bedeutet, dass bei einem mehrseitigen Mietvertrag alle Seiten miteinander verbunden sein müssen oder durch eine fortlaufende Nummerierung erkennbar sein muss, dass diese Seiten zum Vertrag gehören. Auch Anlagen des Vertrages, in denen wesentliche Bestandteile des Vertrages geregelt werden, wie zum Beispiel eine Zeichnung, aus der die Größe des Mietobjektes hervor geht, müssen entweder mit dem Vertrag fest verbunden sein oder so genau bezeichnet werden, dass man sie unzweifelhaft dem Vertrag zuordnen kann.

Fehlt eines dieser Elemente, hat dies zur Folge, dass die Befristung des Vertrages unwirksam ist und er nach Ablauf eines Jahres in der allgemeinen gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Dies kann erhebliche Bedeutung für solche Verträge haben, die zu einem Zeitraum besonders hoher oder besonders niedriger Mietpreise für einen längeren Zeitraum von fünf oder zehn Jahren geschlossen wurden.

In den vergangenen Jahren haben Mieter oder Vermieter immer wieder versucht, sich von unliebsam gewordenen langfristigen Mietverträgen dadurch zu lösen, dass sie auf eine Unwirksamkeit der Befristung aufgrund von Mängeln an der Schriftform des Vertrages geklagt haben. Inzwischen liegen eine Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zu dieser Frage vor. Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Einhaltung der Schriftform dabei immer mehr gelockert. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist die Schriftform des Vertrages dann gewahrt, wenn aus dem Vertrag die Parteien des Mietvertrages eindeutig erkennbar sind, der Vertrag ordnungsgemäß unterschrieben ist und die einzelnen Blätter des Vertrages fortlaufend durchnummeriert sind.

Sämtliche zu dem Vertrag gehörenden Anlagen müssen ebenfalls fortlaufend nummeriert sein und es muss auf jeder Anlage deutlich erkennbar sein, dass sie zu dem entsprechenden Mietvertrag gehört. Dies geschieht dadurch, dass auf jeder Anlage deutliche aufgeführt wird: "Anlage Nr...... zum Mietvertrag vom ......über das Mietobjekt .....". Die früher vertretene Ansicht, dass sämtliche Seiten des Mietvertrages für seine Wirksamkeit fest und unlösbar miteinander verbunden seien müssen, ist heute überholt und nicht mehr gültig.

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