Der notwendige Inhalt des Mietvertrages

Jeder Mietvertrag muss zu seiner Wirksamkeit die zwingend notwendigen Vertragsbestandteile regeln. Dies sind die Parteien des Vertrages, das Mietobjekt, die Höhe der Miete, die Dauer des Mietvertrages und der Zweck der Mietnutzung.

Parteien des Mietvertrages

Die Parteien des Mietvertrages sind der Vermieter und der Mieter. Als Partei des Vertrages kann dabei jede natürliche oder juristische Person Verpflichtungen eingehen, die geschäftsfähig ist, also auch eine GmbH, ein Verein eine Stiftung usw.

Vermieter kann jede Person sein, die über die Mietsache aufgrund eines Rechtes verfügen kann. Dies muss nicht unbedingt der Eigentümer der Sache sein, vielmehr kann der Vermieter die Verfügungsbefugnis selbst aufgrund eines Mietvertrages erlangt haben (Untermiete) oder die Verfügungsbefugnis kann ihm aufgrund eines Vertrages übertragen worden sein (z.B. Hausverwaltung).

Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache einräumen. Daneben ist er während des Verlaufs der Mietzeit verpflichtet, die Mietsache zu erhalten bzw. instandzusetzen, wenn die Parteien hierüber keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Mieter ist die Person, der die Nutzung an der Mietsache übertragen wird. Er erlangt damit das Recht, allein die Mietsache zu nutzen und auch den Vermieter für den Zeitraum des Mietvertrages von der Nutzung auszuschließen. Dies geht soweit, dass der den Vermieter notfalls mit Gewalt aus dem gemieteten Objekt entfernen kann, wenn dieser den ungestörten Gebrauch der Mietsache gefährdet. Ausgeschlossen davon ist allein das Recht des Vermieters, die Mietsache in bestimmten Abschnitten zu besichtigen. Für das Recht der Nutzung muss er die vereinbarte Miete zahlen.

Folgen des Unterschieds zwischen Vermieter und Eigentümer

Der Vertrag kommt immer zwischen dem Vermieter und dem Mieter zustande. Dies ist beispielsweise dann von Bedeutung, wenn ein Eigentümer eines Hauses dem Mieter bestimmte Zusagen gemacht hat, der Mietvertrag aber zwischen der Hausverwaltung und dem Mieter zustande gekommen ist. Die Hausverwaltung ist dann in der Regel nicht an diese Zusagen gebunden, wenn sie nicht aufgrund eines gesonderten Vertrages dazu verpflichtet ist.

Der Mieter muss die Miete an dem Vermieter zahlen. Sind Vermieter und Eigentümer nicht identisch, hat zum Beispiel der Eigentümer auch kein Recht, unmittelbar vom Mieter die vereinbarte Miete zu verlangen.

Der Mieter hat dann aber auch keinen Anspruch, vom Eigentümer eine Sanierung oder Erhaltung der Mietsache zu verlangen. Er kann sich mit diesem Anspruch nur an den Vermieter halten.

Es empfiehlt sich daher, vor Unterzeichnung des Mietvertrages genau zu prüfen, ob der Vermieter auch Eigentümer des Mietobjekts ist. Wenn dies nicht der Fall ist, sollte man sich zumindest eine Vollmacht des Vermieters vorlegen lassen, aus der ersichtlich ist, dass der Vermieter zur Vermietung berechtigt ist. Dies kann dann böse Überraschungen ersparen, wenn sich herausstellt, dass die Person, mit der man den Mietvertrag geschlossen hat, überhaupt kein Recht dazu hatte. Im schlimmsten Fall kann dann der Eigentümer nachträglich eine Nutzungsentschädigung für die Benutzung der Mietsache verlangen und der Mieter trägt das Risiko, seine bereits gezahlte Miete vom angeblichen Vermieter zurückzuerlangen.

Mietobjekt

Zur Wirksamkeit des Vertrages müssen sich die Parteien über das Mietobjekt einigen. Dies bereitet in der Regel keine Schwierigkeiten, wenn es sich um ein als Flurstück klar abgrenzbares Grundstück handelt. Schon bei der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung kann es jedoch dann zu Schwierigkeiten kommen, wenn im Vertrag nicht klar geregelt wird, was alles zum Mietobjekt gehört und ob zum Beispiel die Nutzung eines Garten, einer Abstellfläche im Hof im Haus mit zum Mietobjekt gehören soll.

Gleiche Schwierigkeiten können auftreten, wenn das Mietobjekt im Vertrag zwar klar benannt ist, aber die vermietete Fläche nicht genau bestimmt ist. Haben die Parteien dann eine Quadratmetermiete vereinbart, kommt es häufig zu Streitigkeiten darüber, welche Fläche eigentlich vermietet werden sollte. Es empfiehlt sich daher, entweder die genaue Quadratmeterzahl im Vertrag anzugeben oder eine Formulierung zu wählen, wonach sich die Parteien darüber einig sind, dass eine bestimmte Quadratmeterzahl als vereinbart gilt.

Ist im Vertrag nichts über die Nutzung von Nebenflächen wie Fluren, Dachböden, Hofflächen usw. geregelt, gilt zumindest im Wohnungsmietrecht, dass die gemeinschaftliche Nutzung an diesen Räumen mit vermietet ist.

Mietdauer

Die Mietdauer ist im Vertrag zu regeln. Soll der Vertrag nicht über einen bestimmten Zeitraum geschlossen werden, bestimmt man, dass der Vertrag auf unbestimmte Dauer läuft. Er ist dann in den gesetzlichen Fristen kündbar.

Soll der Vertrag länger als ein Jahr abgeschlossen werden, so ist der Vertrag in Schriftform abzuschließen.

Nach der Reform des Mietrechts im Jahre 2001 ist die Vereinbarung eines befristeten Mietvertrages über Wohnräume nicht mehr zulässig. Gegenwärtig besteht noch Uneinigkeit zwischen den Gerichten, ob zumindest ein Ausschluss der Kündigungsrechtes für den Mieter für einen bestimmten Zeitraum von zum Beispiel 3 Jahren zulässig ist. Der Bundesgerichtshof hat zu Beginn des Jahres 2004 entschieden, dass ein zeitlicher Verzicht des Mieters auf sein Kündigungsrecht auch weiterhin zulässig seien soll.

Allerdings bestehen bereits Bestrebungen der Bundesregierung, diese Rechtsprechung durch eine entsprechende Gesetzesänderung zu korrigieren. Vorerst gilt, dass der Mieter in Wohnungsmietverträgen nur unter bestimmten Umständen über einen längeren Zeitraum gebunden werden kann, er also die Mietwohnung nicht jederzeit in der gesetzlichen Frist kündigen kann.

Miethöhe

Die Parteien müssen sich zur Wirksamkeit eines Mietvertrages auf eine bestimmte Miete als Entgelt für die Nutzung der Mietsache einigen. Unter Entgelt versteht man dabei nicht nur die Bezahlung von Geld. Vielmehr kann die Miete ganz oder teilweise auch in Form von Arbeitsleistungen oder ähnlichem erbracht werden, was zum Beispiel bei sogenannten Hausmeisterwohnungen häufig der Fall ist. Dabei ist zu beachten, dass es sich dabei um Arbeitsentgelt handelt, dieser Teil also sozialabgabepflichtig ist.

Die Bezahlung der Nutzung der Sache, die Miete, richtet sich in der Regel nach dem Zeitraum der Nutzung und der Art und Größe des Mietobjekts. Das Gesetz sieht hierbei die Nutzung nach Tagen, Wochen, Monaten oder Jahren vor. Aber auch die Nutzung nach Stunden, wie zum Beispiel bei einer Bowlingbahn oder bei der Ausleihe von Skiern, ist möglich. Die Nutzung von Hotelzimmern wird in der Regel nach Tagen oder Wochen berechnete, die Bezahlung einer Wohnung oder eines Hauses nach Monaten und die Nutzung von Grundstücken nach Jahren.

Mietzweck

Für die wirksame Vereinbarung eines Mietvertrages muss auch geregelt werden, welcher Zweck die Nutzung des Mietobjektes haben soll. Meist ist die einfach, da die überwiegende Zahl der Mietverträge über Wohnräume geschlossen werden, der Zweck also die Überlassung der Mietsache zum Wohnen ist. Probleme kann es geben, wenn Gewerberäume zu einer bestimmten Nutzung überlassen werden und der Mieter sich später überlegt, diese Nutzung zu ändern. Da der Vermieter bei der Vermietung eine bestimmte Vorstellung von der Nutzung seiner Räume durch den Mieter besitzt, soll es dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht möglich sein, die Nutzung der Mieträume zum Beispiel von einer Gaststätte in eine Diskothek oder ein Bordell zu ändern.

Ebenso bedarf es der Zustimmung des Vermieters, wenn eine Wohnung zur Nutzung durch eine bestimmte Anzahl von Personen vermietet wurde und der Mieter später weitere Personen in der Wohnung aufnehmen will. Eine Ausnahme davon bilden Familienangehörige ersten Grades. Der Mieter braucht also keine Genehmigung für die Aufnahme eines Ehepartners oder eines Kindes in die Wohnung.

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