Kann man einen Mietvertrag nachträglich abändern?

• Kann man die Person des Mieters austauschen?
• Was passiert im Fall des Ablebens des Mieters?
• Kann man den Mietzweck einfach abändern?

Änderung des Mieters

Der Mieter darf den Mietvertrag nicht ohne Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Dies gilt für Wohnungsmietverträge ebenso wie für Gewerbeobjekte oder die kurzzeitige Miete von Autos oder Sportgeräten.

Überlässt der Mieter die Mietsache an einen Dritten, so haftet er dem Vermieter weiter für Schäden an der Mietsache, also zum Beispiel für Beschädigungen.

Der Vermieter hat ebenfalls das Recht, den Mietvertrag bei einer unerlaubten Überlassung der Mietsache an einen Dritten zu kündigen.

Von einem Austausch des Mieters ist immer das Recht des Mieters zu unterscheiden, einem Dritten einen Teil des vom Mieter gemieteten Wohnraums zum Gebrauch zu überlassen.

Eine Erlaubnis zu so einer  so genannten Untermiete kann der Vermieter dem Mieter nur unter den in § 553 BGB aufgeführten Gründen versagen.

Änderung des Vermieters- Verkauf des Mietobjekts

Der Vermieter kann die Mietsache während der Mietzeit auf einen Dritten übertragen, also zum Beispiel ein Haus verkaufen, ohne das dadurch der Mietvertrag betroffen wird.

Der Mietvertrag geht dann mit dem Eigentumswechsel auf den neuen Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten über.

Der neue Eigentümer ist mit dem Eigentumsübergang und seiner Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch berechtigt, die Miete zu verlangen.

Er tritt gleichzeitig in alle Pflichten des Vermieters ein, muss also die Mietsache erhalten und Mängel beseitigen.

Tod von Vermieter und Mieter

Beim Tod von Vermieter oder Mieter geht der Mietvertrag kraft Gesetzes auf den oder die Erben über.

Stirbt der Vermieter, so wird der Mietvertrag also mit dessen Erben fortgesetzt, ohne dass diese ein Sonderkündigungsrecht haben.

Stirbt der Mieter, so haben Ehegatten, Lebenspartner, u.U. Kinder und andere Familienangehörige nach § 563 Abs. 3 BGB die Möglichkeit zu erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Sie können dann innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes aus dem Mietverhältnis aussteigen.

Erklären alle eintrittsberechtigten Personen fristgerecht, dass sie nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen, dann wird der Erbe des Mieters als dessen Rechtsnachfolger neuer Mieter, § 564 BGB. Nach Erbe hat kein Ablehnungsrecht, er kann den Mietvertrag aber nach § 564 Abs. 2 BGB kündigen.

Der Vermieter wiederum kann im Falle des Ablebens seines Mieters den in das Mietverhältnis eingetretenen Personen nur dann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, § 563 Abs. 4 BGB.

Gibt es neben dem Verstorbenen noch einen weiteren Mieter?

Dies bedeutet, dass in diesem Fall eine Kündigung des Mietverhältnisses spätestens zum Dritten Werktag des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, § 573 c BGB.

Das vorgenannte Prozedere gilt für alle Arten von Mietverhältnissen.

Voraussetzung ist, dass neben dem Verstorbenen keine weiteren Personen Mieter sind. Stirbt also z.B. nur einer von 2 Ehepartnern als Mieter, so läuft der Mietvertrag mit dem überlebenden Ehepartner weiter.

Ebenfalls unanwendbar sind die vorgenannten Vorschrift für das Erlöschen einer juristischen Person, also zum Beispiel einer GmbH. Die §§ 563 ff. BGB gelten nur bei natürlichen Personen als Mieter.

Änderung des Mietzwecks

Der Mietzweck ist wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages. Will der Mieter später den Verwendungszweck der Mietsache ändern, also beispielsweise seine Wohnung als Büro nutzen, so benötigt er hierzu die Zustimmung des Vermieters.

Der Vermieter ist - anders als bei der Untervermietung - nicht verpflichtet, einer Änderung des Mietzwecks zuzustimmen.

Er kann die Zustimmung verweigern oder bei einer nicht genehmigten Nutzungsänderung nach erfolgter Abmahnung den Mietvertrag kündigen.

Dem Mieter ist es in Zeiten von Corona und Homeoffice aber nicht schlechterdings untersagt, berufliche Tätigkeiten in seiner Wohnung auszuführen.

Gelegentliche Büroarbeiten in der zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung sind zulässig. Massiver Kundenverkehr oder die Integration von Mitarbeitern in einer Wohnung können im Einzelfall unzulässig sein.

Gleiches gilt für eine Nutzungsänderung eines Gewerbemietverhältnissen, wobei die Rechtsprechung hier zum Teil sehr strenge Maßstäbe anlegt.

So ist die Nutzungsänderung einer Gaststätte in einen Spielautomatenbetrieb ein Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses.