Schönheitsreparaturen und deren Regelung im Mietvertrag

Kaum ein Thema beschäftigt Mieter und Vermieter so sehr wie die vertragliche Regelung der Durchführung von Schönheitsreparaturen während und am Ende des Mietverhältnisses.

Gesetzliche Voraussetzungen

Nach den gesetzlichen Vorschriften trifft den Vermieter als eine der Hauptpflichten aus dem Mietvertrag die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung.

Hierunter fallen nicht nur die Schönheitsreparaturen, sondern auch Maßnahmen zur Verhinderung und Beseitigung von Schäden. Will der Vermieter diese Verpflichtungen teilweise auf den Mieter abwälzen, kann er dies nur durch eine vertragliche Regelung im Mietvertrag erreichen.

Anderenfalls gilt, dass der Mieter für die Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht haftet. Für diese Abnutzungen zahlt er nach dem gesetzlichen Leitbild schließlich die Miete.

Unterscheidung zwischen Schönheitsreparaturen und Schadensersatz

Grundsätzlich zu unterscheiden von dieser Regelung ist der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz für eine übermäßige Abnutzung der Mietsache oder eine Beschädigung von Teilen der Mietsache. Hat der Mieter die Mietsache während der Mietzeit beschädigt oder sie übermäßig verschlissen, so hat er dem Vermieter den daraus entstandenen Schaden zu erstatten. Die Grenzen zwischen einer üblichen Gebrauchsabnutzung und einer übermäßigen Inanspruchnahme der Mietsache durch den Mieter sind fließend und führen bei Beendigung des Mietverhältnisses immer wieder zum Streit.

Kann der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass die Abnutzung der Mietsache durch einen übermäßigen oder ungewöhnlichen Gebrauch verursacht worden ist, so steht ihm ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter auch dann zu, wenn der Mietvertrag keine oder eine unwirksame Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen enthält.

Häufige Fälle des Streits einer solchen übermäßigen Beanspruchung der Mietsache sind zum Beispiel die starke Abnutzung von Dielen- oder Parkettboden, Flecke von Rotwein, Kaffee usw. auf einem zur Mietsache gehörenden Teppichboden oder Flecke an den Wänden. Solche Schäden werden von den Gerichten allesamt als solche Schäden beurteilt, die der Mieter unabhängig von den Regelungen des Mietvertrages zur Übernahme von Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses beseitigen muss.

Ein gutes Beispiel für die unterschiedlichen Urteile der Gerichte sind Dübellöcher in Bädern. Alle Gerichte sind der Ansicht, dass Dübellöcher in den Wänden zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehören, um übliche Einrichtungen wie Handtuchhalter, Spiegel usw. anzubringen. Welche Anzahl von Dübellöchern gilt aber noch als vertragsgemäßer Gebrauch?

Das LG Hamburg hält 32 Dübellöcher für nicht zuviel, das LG Darmstadt findet schon fünf Löcher im Gäste-WC und sechs Löcher im Bad als übermäßig und das AG Kassel hielt 14 Bohrlöcher noch für üblich. Das angeführte Beispiel zeigt, dass die Grenzen zwischen Schadensersatz und Schönheitsreparatur fließend sind und einer vertraglichen Regelung im Mietvertrag bedürfen.

Regelung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Häufig führt gerade der übermäßige Drang zur Regelung und damit eine Koppelung von mehreren Klauseln im Mietvertrag dazu, dass die Gerichte die vertraglichen Regelungen insgesamt für unwirksam halten und den Vermieter die gesamte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ebenso wie die Durchführung der Schönheitsreparaturen am Mietobjekt trifft.

Von den Gerichten werden immer alle im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur Frage der Durchführung der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses, der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, der Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen und der Durchführung von Endrenovierungen gemeinsam betrachtet. Dies führt häufig dazu, dass zwei zwar unabhängig voneinander wirksame Klauseln in Kombination durch ein erkennendes Gericht als unwirksam gewertet werden.

Zu unterscheiden ist bei der Klauselkontrolle zwischen Wohnungs- und Gewerbemietverträgen. Ist durch die Rechtsprechung in Gewerbemietverträgen eine Vielzahl von Klauselkombinationen als zulässig anerkannt worden, sind diese im Wohnungsmietrecht meist unzulässig. Vereinfacht kann man feststellen, dass die häufig verwendete Kombination von Klauseln zur turnusmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen mit einer Verpflichtung zur Endrenovierung in Gewerbemietverträgen für zulässig gehalten werden, während sie in Wohnraummietverträgen unzulässig sind.

Alle Klauselkombinationen hier vorzustellen, würde den Rahmen sprengen. Anhand von einigen Urteilen soll daher jeweils eine wirksame Klauselkombination vorgestellt werden.

Gewerbemietrecht

Das OLG Celle hat im Urteil vom 07.05.2003, eine Formularklauselkombination folgenden Inhalts in einem Gewerbemietvertrag eines Steuerberaters für zulässig gehalten:

"§...Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache
Der Mieter ist insb. verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen), in den Mieträumen angemessenen Zeiträumen auszuführen sowie - ohne Rücksicht auf etwaiges Verschulden - die Rolläden instand zuhalten und instand zu setzen.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache nach Weisung des Vermieters in fachgerecht (maschinenschriftlich hinzugefügt: neu) renoviertem Zustand zu übergeben, Dübeleinsätze zu entfernen, Löscher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen.

§....Beendigung des Mietverhältnisses
Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in (maschinenschriftlich hinzugefügt: neu renoviertem) Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen."

Interessant an dem Urteil ist, dass das Gericht dem Mieter sogar zur Zahlung gesamten Kosten von fiktiven Schönheitsreparaturen anhand einer geschätzten Kostenrechnung verurteilt hat, obwohl feststand, dass der Vermieter das Objekt hinterher anderweitig sanieren will.

Das Kammergericht Berlin geht in einem Urteil vom 14.10.2002, noch weiter und hält es sogar für zulässig, dem Mieter formularmäßig grundsätzlich die Ausführung der Schönheitsreparaturen sowie die Instandsetzung, Instandhaltung und Erneuerung des Mietobjektes auch außen auf seine Kosten ohne betragsmäßige Begrenzung oder sonstige Beschränkung überzuwälzen, soweit diese durch den Mietgebrauch veranlasst oder dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind.

Zulässig soll daneben auch sein, dem Mieter die Verpflichtung zu übertragen, dass Mietobjekt im Inneren auch dann zu erneuern, wenn er es bei Mietbeginn in einem sanierungsbedürftigen Zustand übernommen hat, diesen Zustand aber bei Unterzeichnung des Mietvertrages als vertragsgemäß anerkannte. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn gleichzeitig zum Ausgleich der Mietzins entsprechend angerechnet wird. Wenn im Mietvertrag in der entsprechenden Klausel ein Satz beigefügt ist, dass die Unterhaltungs- und Erhaltungspflicht durch die Bemessung der Miete angemessen und ausreichend berücksichtigt ist. Auch hier ist die Grenze allerdings fließend.

Wohnungsmietrecht

Grundsätzlich anders ist es im Wohnungsmietrecht. Dort ist gerade in letzter Zeit durch mehrere Urteile des Bundesgerichtshofes entschieden worden, dass die Kombination einer wirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen (üblich ist die Dreijahresfrist für Küche und Bad und die Fünfjahresfrist für übrige Wohnräume) mit einer Klausel zu Verpflichtung der Durchführung der Endrenovierung ohne zeitliche Eingrenzung zusammen gesehen unwirksam ist.

Dies begründet der Bundesgerichtshof im Urteil vom 14.05.2003 damit, dass zwei an sich wirksame Klauseln aufgrund ihres Zusammenwirkens ergeben können, dass eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Mieters begründet wird. Dies gelte nach dem so genannten Summierungseffekt insbesondere für das Zusammentreffen der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in turnusmäßigen Abständen und der Verpflichtung zur Endrenovierung ohne Berücksichtigung der Mietzeit.

Im Wohnungsmietrecht wirksam ist mithin lediglich eine Kombination von Klauseln, die den Mieter zwar verpflichtet, auf seine Kosten turnusmäßig während der Mietzeit Schönheitsreparaturen und bei Beendigung des Mietverhältnisses Endreparaturen durchzuführen; dies aber nur dann, wenn die Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nicht in den turnusmäßigen Fristen durchgeführt wurden und der Mieter die Möglichkeit hat nachzuweisen, dass die Wohnung (ggf. in Eigenleistung) fachgerecht renoviert ist.

Nach einer der Leitentscheidungen des BGH vom 06.07.1988 ist eine Klauselkombination im Wohnraummietrecht dann wirksam, wenn

  • die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen,
  • die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet sind,
  • der Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt ist und
  • dem Mieter nicht untersagt ist, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvor zu kommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.

Eine Klausel ist danach wirksam, wenn sie alle von dem Bundesgerichtshof wiederholt verwandten Regelungen, die es dem Mieter einerseits gestatten, nachzuweisen, dass die Schönheitsreparatur ordnungsgemäß in den Fristen durchgeführt wurden, dem Mieter weiterhin einräumen, dass er nur anteilige Beträge bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Schönheitsreparatur zahlen muss und die Zahlungsverpflichtung durch eigene fachgerechte Durchführung der Schönheitsreparaturen abwenden kann.

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