Übergabe der Mietsache an den Vermieter

Der Mieter darf die Mietsache bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses allein nutzen. Er ist also weder verpflichtet, dem Vermieter vorher Zutritt zur Mietsache zur Besichtigung anderer Mietinteressenten zu gewähren, noch eine Vorababnahme zu gestatten.

Der Mieter sollte sich dabei aber bedenken, dass die Pflicht zur Mietzahlung erst endet, wenn das Mietobjekt ordnungsgemäß, das heißt mangelfrei, an den Vermieter übergeben wurde. Gibt der Mieter die Mietsache erst am letzten Tag zurück und stellen sich dann Mängel heraus, muss er für den kommenden Monat weiter mindestens die vereinbarte Miete zahlen. Es sollte daher einige Tage vor dem Ende des Mietverhältnisses auf eine Vorabbesichtigung durch den Vermieter gedrängt werden, um Streitigkeiten über einzelne Punkte zu vermeiden.

Bei der Übernahme hat sich die Fertigung eines Übernahmeprotokolls bewährt. Hier gilt es einerseits zu beachten, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, ein solches zu unterschreiben, andererseits aber auch eine Unterschrift nicht automatisch ein Anerkenntnis der Mängel darstellen soll, sondern nur dann ein Schuldanerkenntnis darstellt, wenn der Mieter sich im Protokoll verpflichtet, die Arbeiten auszuführen. Der Mieter sollte also darauf achten, ob er mit Unterzeichnung die Mängel anerkennt (dann Anerkenntnis).

Zu beachten ist auch, dass einzelne Gerichte ein unterzeichnetes Übergabeprotokoll als negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters werten, mit der Folge, dass der Vermieter vom Mieter nur die Beseitigung der im Protokoll festgeschriebenen Mängel verlangen kann. Dieser Ausschluss der Haftung soll sich auch auf solche Mängel beziehen, die nur ein Fachmann erkennen konnte.

Das Übergabeprotokoll dient im wesentlichen einer Erleichterung der Beweislast des Vermieters für die Mängel im Prozess. Bis zur Übergabe geht die Rechtsprechung beim Vorliegen von Mängeln davon aus, dass diese während der Mietzeit vom Mieter verursacht wurden, da nur er den Zugriff aus die Mietsache besitzt. Nach der Übergabe ist der Vermieter für alle Mängel beweispflichtig, die nicht im Protokoll benannt sind.

Mit der Wohnungsabnahme beginnt die 6 Monatsfrist, in der die Forderungen des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensbeseitigung verjähren. Der Vermieter tut also gut daran, sich umgehend bei Übergabe der Wohnung Klarheit über bestehende Mängel und Schäden verschaffen. Zu unterscheiden ist dabei zwischen unterlassenen Schönheitsreparaturen, die dem Mieter mit dem Mietvertrag auferlegt wurden, und Schäden an der Mietsache, deren Beseitigung der Vermieter als Schadensersatz verlangen kann.

Auch nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist kann der Vermieter aber mit seinen Forderungen noch gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aus der Kaution aufrechnen, wenn der Vermieter seine Schadensersatzansprüche rechtzeitig benannt hat. Dies wird in den meisten Fällen endgültig in einem Prozess geklärt werden müssen.