Die Mietarten - Wie rechnet der Vermieter die Nebenkosten ab?

• Wer bezahlt die Betriebskosten?
• Mieter und Vermieter können verschiedene Modelle wählen!
• Was passiert, wenn sich die Betriebskosten ändern?

Üblicherweise vereinbaren Vermieter und Mieter einen bestimmten Mietpreis für die zu vermietende Mietsache.

Dieser bemisst sich bei Räumen und Wohnungen in der Regel an der ortsüblich erzielbaren Vergleichsmiete.

Den Mietparteien steht es dabei frei, die Miete auf einen Preis pro Quadratmeter zu vermietender Fläche zu bestimmen oder sich auf einen Gesamtmietpreis für die zu vermietende Sache zu einigen, ohne dabei die Größe des Mietobjektes zu berücksichtigen.

Bei einer Überprüfung des Mietvertrages darauf, ob sich die Mietparteien auf einen Quadratmeterpreis oder einen Gesamtpreis einigen wollten, stellt das Gericht zumeist darauf ab, ob eine bestimmte vereinbarte Fläche im Mietvertrag enthalten ist.

Pauschalmodell, Abrechnungsmodell oder Inklusivmiete?

Mieter haben sich daran gewöhnt, dass sie neben der eigentlichen Miete Betriebskosten an den Vermieter zu bezahlen haben.

Im Gesetz ist ein solcher Grundsatz allerdings nirgendwo vorgesehen.

Ganz im Gegenteil regelt § 535 Abs. 1 S. 3 BGB, dass grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat.

Dieser Grundsatz ist aber vertraglich abdingbar.

Und so wird heute kaum ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der nicht vorsieht, dass die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden.

Die Parteien können zwischen einem Pauschal- und einem Abrechnungsmodell auswählen!

In aller Regel sieht ein Mietvertrag vor, dass der Mieter die Betriebskosten der Wohnung zu tragen hat.

Eine solche Regelung ist nach § 556 Abs. 1 BGB auch unproblematisch möglich und zulässig.

Dabei können die Parteien des Mietvertrages auswählen, wie sie die Betriebskosten abrechnen.

Beim so genannten Pauschalmodell leistet der Mieter neben der ohnehin geschuldeten Mietzahlung eine weitere - meist monatliche - pauschale Zahlung für die Betriebskosten.

Veränderungen der Höhe der Betriebskosten können nach § 560 Abs. 1 - 3 BGB zu einer Anpassung der Betriebskostenpauschale führen.

Anstatt einer Pauschale können die Mietvertragsparteien auch eine konkrete Abrechnung der Betriebskosten vereinbaren.

Bei einem solchen Abrechnungsmodell leistet der Mieter üblicherweise regelmäßige Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten.

Über die erhaltenen Zahlungen muss der Vermieter jedes Jahr abrechnen.

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben das Recht, im Bedarfsfall eine Anpassung der regelmäßigen Vorauszahlungen zu verlangen, § 560 Abs. 4 BGB.

Was ist von einer Inklusivmiete abgedeckt?

Haben sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag weder auf ein Abrechnungs- noch auf ein Pauschalmodell geeinigt, dann gilt, dass die entstehenden Betriebskosten grundsätzlich von der vereinbarten Miete abgedeckt sind.

Von diesem Grundsatz gibt es aber wiederum Ausnahmen:

Warmwasser- und Heizkosten kann der Vermieter nach § 6 Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig auf die Mieter verteilen.

Weiter kann der Vermieter nach § 556a Abs. 2 BGB unter Umständen von einer Inklusivmiete zu einem Abrechnungsmodell wechseln.  

Umsatzmiete mit Gewinnbeteiligung des Vermieters

Bei der Umsatzmiete handelt es sich um eine spezielle Art von Miete im Gewerbemietrecht. Dabei wollen die Mietparteien bei der Berechnung der Miete die in der Mietfläche zu erzielenden Umsätze berücksichtigt wissen.

Diese Form der Miete wird zumeist bei der Vermietung von Ladengeschäften, Gastronomieobjekten oder Hotelanlagen angewandt.

In der Regel besteht die Umsatzmiete aus einem festen Mietbetrag und einem umsatzabhängigen Teil der Miete, über den Mieter in regelmäßigen Abständen abrechnen muss.

Andere Mietarten

Außer einer Miete in Geld können sich die Mietparteien auch darauf einigen, dass die Miete als Entgelt für die Überlassung des Mietobjekts durch andere Arten der Bezahlung vergütet wird.

Hier handelt es sich zumeist um bestimmte Arten von Arbeitsleistungen, die der Mieter für den Vermieter zu erbringen hat oder zum Beispiel einen Teil der auf der Mietfläche produzierten landwirtschaftlichen Produkte.

Diese Formen der Miete sind heute weitestgehend veraltet, da sich der Wert der Mietsache am einfachsten in Form von Geld bemessen lässt und die Zeiten vorbei sind, in denen man in Naturalien bezahlte.