Rechte des Mieters bei der Mietpreisbremse – Auskunft und Rückforderung!

• Vertragliche Abweichungen von der Mietpreisbremse sind unwirksam
• Der Vermieter hat dem Mieter Informationen zur Bewertung der Rechtmäßigkeit der Miethöhe zur Verfügung zu stellen
• Mieter kann gegebenenfalls für 30 Monate zuviel gezahlte Miete zurückfordern

Von der Politik wurden (zu Recht) exorbitant steigende Mieten für Wohnraum als Problem ausgemacht.

Um diesem Misstand abzuhelfen, wurden im Jahr 2015 neue Regeln zur so genannten Mietpreisbremse in das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) aufgenommen.

In bestimmten besonders von hohen Mieten betroffenen Gebieten in Deutschland soll der Vermieter bei einer Wiedervermietung von Wohnraum von dem neuen Mieter keine Miete verlangen können, die über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, § 556d BGB.

Zahlreiche Schutzvorschriften zugunsten des Mieters

Damit diese gesetzlichen Vorgaben kein zahnloser Tiger bleibt, hat der Gesetzgeber in § 556g BGB zugunsten des Mieters diverse Schutzvorschriften vorgesehen.

Nach § 556g BGB hat der Mieter einen umfangreichen Auskunftsanspruch gegen seinen Vermieter und kann weiter bei einem Verstoß gegen die Regeln zur Mietpreisbremse auch zuviel gezahlte Miete zurückfordern.

Soweit die Wohnung in einem Gebiet in Deutschland liegt, in dem die Mietpreisbremse gilt, ist jede Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die den Regeln über die Mietpreisbremse widerspricht, unwirksam, § 556g Abs. 1 S. 1 BGB.

Zuviel gezahlte Miete ist zurückzuzahlen

Zuviel gezahlte Miete hat der Vermieter an den Mieter zurückzuzahlen.

Damit der Mieter aber überhaupt feststellen kann, ob er zuviel Miete bezahlt, steht ihm gegen den Vermieter ein Auskunftsanspruch zu, § 556g Abs. 3 BGB.

Der Vermieter muss dabei nicht von sich aus auf seinen Mieter zugehen, sondern muss auf Nachfrage des Mieters Auskunft geben über sämtliche Faktoren geben, die zur Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete angemessen ist, wesentlich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.

Welchen Inhalt muss die Auskunft des Vermieters haben?

Die Auskunft wird insbesondere Angaben zum Alter der Wohnung, zu erfolgten Modernisierungen, zur Beschaffenheit der Heizung und zu Vergleichmieten, die der Vermieter selber ermittelt hat, umfassen müssen.

Geht der Mieter auf Grundlage der ihm vorliegenden Informationen davon aus, dass die Miete zu hoch ist und gegen die Mietpreisbremse verstößt, dann muss er diesen Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen, § 556g Abs. 2 BGB.

Erteilt der Mieter diese Rüge innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses (soweit dieses nach dem 01.04.2020 abgeschlossen wurde), dann kann der Mieter die zuviel gezahlte Miete ab dem Beginn des Mietverhältnisses zurückfordern.

Wann erfolgt die Rüge des Mieters?

Erfolgt die Rüge erst nach 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, dann kann der Mieter nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.

Soweit der Vormieter der Wohnung bereits eine Miete bezahlt hat, die über dem nach § 556d BGB zulässigen Rahmen liegt, so muss der Vermieter dem Mieter diesen Umstand ebenso mitteilen, wie den Umstand, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden bzw. dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.

In diesen vorgenannten Fällen kann sich der Vermieter auf Ausnahmevorschriften zur Mietpreisbremse berufen, § 556g Abs. 1a BGB.

Auf diesen Umstand muss der Vermieter den Mieter aber vor Vertragsabschluss ungefragt aufklären.

Erteilt der Vermieter diese Auskunft nicht, dann kann er auch nicht die überhöhte Miete, sondern für die nächsten zwei Jahre lediglich eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10% beanspruchen.