Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung bedeutet, dass der Vermieter das Mietverhältnis dann kündigen kann, wenn er die Wohnräume für sich, seine Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushaltes benötigt. Die Eigenbedarfskündigung findet nur im Wohnraummietrecht Anwendung.

Der Kreis der Kündigungsberechtigten

Gekündigt werden kann durch den Vermieter. Zu beachten ist, dass der Vermieter dabei nicht zwingend Eigentümer der Wohnung sein muss. Auch ein Mieter, der die Wohnung an Dritte überlassen hat, kann den Untermietvertrag wegen Eigenbedarfes kündigen, wenn er die Räume nach dem Inhalt des Hauptmietvertrages selbst nutzen darf. Hier ist also nicht die Eigentümer- sondern allein die Vermieterrolle von Bedeutung.

Umstritten ist, ob bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeiten, wie GbR, OHG oder KG der Eigenbedarf eines Gesellschafters genügt. Dies ist insbesondere immer dann von Interesse, wenn mehrere Personen als GbR Eigentümer oder Vermieter der Wohnung sind. Das OLG Köln hat in seinem Urteil vom 10.03.2003, Az.: 16 U 72/2002, eine Kündigung einer GbR für das Familienmitglied eines GbR-Gesellschafters als berechtigt anerkannt. Von anderen Autoren im Schrifttum wird dies allerdings abgelehnt.

Juristische Personen oder Vereine haben kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs, weil die Räumlichkeiten von einer juristischen Person oder einem Verein nicht als "Wohnung" genutzt werden können. Hier genügt es auch nicht, wenn ein Gesellschafter oder gesetzlicher Vertreter bzw. ein Angestellter der GmbH die Räume nutzen will, da der Nutzungswillige in diesem Fall nicht zu dem privilegierten Personenkreis zählt, ist er doch weder Vermieter noch Angehöriger der juristischen Person.

Das Gleiche gilt auch für einen Alleingesellschafter einer GmbH, der über die Mietsache wirtschaftlich verfügt. Als einzige Ausnahme ist durch das Landgericht Berlin (LG Berlin GE 1999, 506) eine berechtigte Kündigung dann angenommen worden, wenn die Nutzung einer bestimmten Wohnung durch den Geschäftsführer aus betrieblichen Gründen dringend notwendig erscheint. Allerdings hat das Gericht die Kündigung dann nicht wegen Eigenbedarfs, sondern wegen eines berechtigten Interesses des Vermieters als begründet anerkannt.

Personenkreis der Familien- und Haushaltsangehörigen

Der Kreis der Familienangehörigen ist über die unmittelbaren Verwandten ersten Grades hinaus in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Anerkannt worden sind durch die Rechtsprechung der Bruder des Vermieters (WuM 1984, 14), Verwandte in gerader Linie (Landgericht Berlin GE 91, 1205), Geschwister (Landgericht Wiesbaden WuM 1991, 491), Enkelkinder (AG München WuM 1990, 511), der Stiefsohn (LG München 1, WuM 1990, 23), Schwager (LG Freiburg, WuM 1993, 126), Schwiegermutter (LG Köln WuM 1994, 541), Nichten und Neffen (AG Ludwigsburg WuM 1990, 391). Teilweise wurde jedoch insbesondere bei Schwagern, Cousinen, Neffen und Stiefkindern die Familienzugehörigkeit verneint.

Häufig ist streitig, wer zu den Haushaltsangehörigen zählt. Nach allgemeiner Rechtsansicht sind hierzu neben den Familienangehörigen insbesondere Hausgehilfen, Pfleger/innen, Arbeitnehmer u.a. Personen zu zählen, die seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in einem gemeinsamen Hausstand leben oder vom Vermieter als Haushaltsgehilfen oder Pfleger aufgenommen werden sollen. Diese Personengruppe wird insbesondere mit dem zunehmenden Pflegebedarf älterer Eigentümer mehr und mehr von Interesse sein. Nach zahlreichen Urteilen muss bei der Aufnahme von Pflegepersonal die Pflegebedürftigkeit zumindest noch nicht eingetreten sein. Vielmehr genügt es, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass der Vermieter die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt (BayObLG RE 2.3. 1982, NJW 1982, 1159). Dies trifft insbesondere dann zu, wenn der Vermieter längere Kündigungsfristen einzuhalten hat.

Form und Begründung der Kündigung

Die Kündigungserklärung muss sämtliche den Eigenbedarf begründende Tatsachen im Kündigungsschreiben enthalten. Es muss daher im Kündigungsschreiben ausgeführt werden, für wen der Eigenbedarf angemeldet wird und warum er notwendig ist. Die Kündigung ist in schriftlicher Form abzufassen, d.h., sie muss unterschrieben und im Original dem Mieter zugestellt werden. Empfänger und Erklärender der Kündigung müssen mit Mieter und Vermieter identisch sein. Insbesondere muss der Name des unterzeichnenden Vermieters aus dem Schreiben ersichtlich sein und das Schreiben nicht nur mit "Der Hauseigentümer" oder "Der Vermieter" unterzeichnet werden.

Vereinzelt ist bei einer Kündigung für Familienangehörige durch die Gerichte anerkannt worden, dass noch im gerichtlichen Verfahren die Personen, für welche der Eigenbedarf besteht, ausgetauscht werden können, also z.B. Eigenbedarf für den Sohn statt für die Tochter angemeldet wird. Hier stellen aber einzelne Gerichte unterschiedliche Anforderungen.

Weiterhin ist zu beachten, dass der Vermieter für den Fall, dass im selben Haus oder in der selben Wohnanlage andere Wohnungen im Eigentum des Vermieters leer und zur Verfügung stehen, diese dem zu kündigenden Mieter anzubieten hat. Hierzu hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 09.07.2003, Az.: VIII ZR 276/02, entschieden, dass die Kündigung eines Vermieters wegen Eigenbedarfs dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist, wenn dem Mieter nicht gleichzeitig eine vergleichbare, im selben Haus oder der selben Wohnanlage zur Vermietung anstehende Wohnung angeboten wird.

Der Vermieter muss also bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs beachten, dass er andere in seinem Eigentum stehende Wohnungen anbietet. Nach der zitierten Rechtsprechung des BGH bezieht sich diese Anbietungspflicht jedoch nur auf Wohnungen im selben Haus oder in der selben Wohnanlage. Auf andere Wohnungen, die im Eigentum des Vermieters in anderen Teilen der Gemeinde oder außerhalb stehen, erstreckt sich die Anbietungspflicht nicht.

Was ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters

Nach dem Gesetzeswortlaut muss ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisse vorliegen, wenn sich die zu kündigende Wohnung nicht in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet. Hier hat die Mietrechtsnovelle 2001 insoweit eine Änderung gebracht, als das Gesetz früher von selbst bewohnten "Wohngebäuden" sprach. Durch die Gesetzesänderung kann die Nutzung des Gebäudes jetzt auch teilweise gewerblich sein, also zum Beispiel ein typisches innerstädtisches Geschäftshaus.

Bei allen anderen Gebäuden muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegen. Die Rechtsprechung hat hieraus eine Abwägungspflicht zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und den Interessen des Mieters entwickelt. Dabei ist durch die entscheidenden Gerichte zu prüfen, ob das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dem Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses überwiegt.

Ein Grund dafür, dass das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses überwiegt, kann der Gesundheitszustand des Mieters und die Frage, ob ihm ein Umzug noch zuzumuten ist, darstellen. Ist den Mietern aufgrund ihres Alters oder ihres Gesundheitszustandes ein Umzug nicht zuzumuten, überwiegt das berechtigte Interesse der Mieter an der Fortsetzung des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters an der Kündigung wegen Eigenbedarfs und das Gericht wird die Kündigung des Vermieters zurückweisen.

Ausnahmen für Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen

Bei der sog. Einliegerkündigung darf der Vermieter ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen, wenn in dem Haus zwei Wohnungen liegen, von der eine vom Vermieter selbst bewohnt wird. Dabei wird durch das Wort "Gebäude" im Gesetz (statt bisher "Wohngebäude") klargestellt, dass dies auch bei einem gewerblich genutzten Haus gilt. Es kommt nicht darauf an, dass der Vermieter die Gewerberäume selber nutzt.

Zeitraum der Kündigung

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum darf die Eigenbedarfskündigung nicht vor Ablauf von 3 Jahren nach der ersten Veräußerung des Wohnungseigentums an einen Dritten erklärt werden. Gemeint ist hierbei jedoch nur die erstmalige Veräußerung nach Begründung von Mieteigentum. Sind seit der erstmaligen Veräußerung des Wohnungseigentums mehr als drei Jahre vergangen, kann der Zweiterwerber ohne weiteres aufgrund von Eigenbedarf die Wohnung kündigen.

Zu beachten ist die Ausnahme für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Dort verlängert sich die Frist auf 10 Jahre. Hierzu ist eine durch die Landesregierung erlassene Rechtsverordnung notwendig. Eine solche Rechtsverordnung ist im Zweifelsfall durch die Verwaltungsgerichte überprüfbar; sie ist unwirksam, wenn sie nicht auf einer hinreichend basierten Tatsachengrundlage beruht.

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