Nach einer wirksamen Kündigung darf der Vermieter eine frei werdende Wohnung grundsätzlich potenziellen neuen Mietern zeigen. Eine Wohnungsbesichtigung nach Kündigung bedeutet aber nicht, dass der bisherige Mieter jederzeit verfügbar sein oder unangekündigte Interessenten in die Wohnung lassen muss, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Der Vermieter braucht einen sachlichen Anlass, muss den Besuch vorher ankündigen und bei Termin, Häufigkeit und Ablauf auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Eine gesetzlich festgelegte Zahl von Besichtigungen pro Woche oder eine bundesweit starre Ankündigungsfrist von beispielsweise 24, 48 oder 72 Stunden gibt es nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach ausgesprochener Kündigung kann die geplante Weitervermietung einen sachlichen Grund für Besichtigungen darstellen.
- Der Vermieter darf nicht ohne vorherige Abstimmung mit Interessenten vor der Wohnungstür stehen und Zutritt verlangen.
- Für die Besichtigung durch Nachmieter gibt es keine gesetzliche Höchstzahl von Terminen. Häufigkeit und Dauer müssen im konkreten Fall zumutbar bleiben.
- Mieter dürfen einen unpassenden Termin ablehnen, sollten dann aber zeitnah einen oder mehrere realistische Ersatztermine anbieten.
- Berufstätigkeit, Krankheit, Betreuungspflichten oder bereits vereinbarte Abwesenheiten können bei der Terminplanung berücksichtigt werden.
- Ein Besichtigungsrecht erlaubt dem Vermieter nicht automatisch, Fotos persönlicher Gegenstände anzufertigen oder die Wohnung ohne Zustimmung mit einem vorhandenen Schlüssel zu betreten.
- Eine dauerhafte und unbegründete Verweigerung sämtlicher berechtigter Besichtigungen kann rechtliche Folgen und ein Kostenrisiko auslösen.
Wer noch klären muss, wann der Mietvertrag überhaupt endet, findet die Grundlagen zu Form, Zugang und Kündigungsfrist im Ratgeber Wohnung kündigen 2026: Fristen, Zugang, Form und typische Fehler.
Was bedeutet das konkret?
Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält keinen eigenen Paragrafen mit der Überschrift „Besichtigungsrecht des Vermieters“. Der Bundesgerichtshof leitet eine entsprechende Nebenpflicht des Mieters daraus ab, dass Vertragsparteien auf berechtigte Interessen der jeweils anderen Seite Rücksicht nehmen müssen. Voraussetzung ist ein konkreter sachlicher Grund und eine vorherige Ankündigung.
Nach einer Kündigung liegt ein solcher Anlass regelmäßig nahe, wenn die Wohnung anschließend neu vermietet werden soll. Der Vermieter muss nicht warten, bis der bisherige Mieter ausgezogen ist, bevor die Suche nach einem neuen Vertragspartner beginnen kann. Gleichzeitig bleibt die Wohnung bis zur Rückgabe der private Lebensbereich des aktuellen Mieters.
Genau daraus entsteht die Abwägung. Das Interesse des Vermieters an einer möglichst nahtlosen Neuvermietung trifft auf den Anspruch des Mieters, die gemieteten Räume bis zum Vertragsende grundsätzlich ungestört zu nutzen.
Mietrechtliche Einordnung: Die Kündigung macht aus einer bewohnten Mietwohnung keinen frei zugänglichen Besichtigungsraum. Zulässig ist der für die Neuvermietung erforderliche Zugang, nicht eine beliebige Verfügung über Zeit und Privatsphäre des Mieters.
Der Bundesgerichtshof hat bereits 2014 klargestellt, dass ein allgemeines Recht des Vermieters, eine Wohnung ohne konkreten Grund regelmäßig zu kontrollieren, nicht besteht. Auch die Entscheidung vom 26. April 2023 bestätigt, dass ein sachlicher Anlass und die Interessen beider Seiten gegeneinander abzuwägen sind. Besondere gesundheitliche Belastungen können dabei ebenso relevant sein wie die Möglichkeit, eine Besichtigung organisatorisch anders zu gestalten. (Бундесгеріхтсгаф)
Ein berechtigtes Besichtigungsinteresse bedeutet keine Dauerbereitschaft des Mieters.
Zu den Mieterrechten bei Wohnungsbesichtigung gehört deshalb auch, dass Termine abgestimmt werden. Ein Vermieter kann einen gewünschten Zeitraum vorschlagen. Daraus entsteht aber nicht automatisch die Pflicht, genau diesen Zeitpunkt freizuhalten.
Schritt-für-Schritt-Anleitung für Besichtigungstermine
Nach der Kündigung hilft eine klare schriftliche Organisation mehr als eine Diskussion darüber, wer grundsätzlich „Recht hat“. Besonders bei mehreren Interessenten verhindert eine frühzeitige Terminstruktur, dass ständig neue Einzelanfragen entstehen.
- Die Kündigung und das tatsächliche Vertragsende prüfen. Bei einer noch streitigen Vermieterkündigung kann die rechtliche Situation anders liegen als bei einer unstreitigen Kündigung durch den Mieter.
- Den Besichtigungsgrund konkret benennen lassen. Bei der geplanten Neuvermietung reicht eine entsprechende nachvollziehbare Mitteilung.
- Einen vorgeschlagenen Termin mit dem Vermieter gegen Arbeitszeiten, Krankheit, Kinderbetreuung und bereits feststehende Abwesenheiten prüfen.
- Passt der Termin nicht, sollte die Ablehnung möglichst mit konkreten Alternativen verbunden werden. Zwei oder drei Zeitfenster sind meist praktikabler als ein pauschales „keine Zeit“.
- Mehrere Interessenten können nach Möglichkeit zu einem abgestimmten Termin gebündelt werden. Das reduziert die Belastung und verhindert eine unnötige Folge einzelner Besuche.
- Datum, Uhrzeit und getroffene Absprachen schriftlich speichern. Bei telefonischer Abstimmung kann eine kurze schriftliche Bestätigung spätere Missverständnisse verhindern.
- Nach dem letzten Besichtigungstermin sollte organisatorisch bereits die eigentliche Rückgabe vorbereitet werden. Dafür bietet die Checkliste für die letzten 30 Tage vor dem Auszug einen getrennten Ablauf.
Die Pflicht des Mieters betrifft den Zugang zur Wohnung, nicht zwingend die persönliche Anwesenheit. Kann eine Vertrauensperson den vereinbarten Termin ermöglichen, ist das organisatorisch möglich. Eine Pflicht, dem Vermieter dauerhaft einen Wohnungsschlüssel zu überlassen, entsteht dadurch nicht.
Bei Interessenten ist ebenfalls eine Grenze zu ziehen. Der Mieter muss keine Bewerbungsgespräche führen, Bonitätsdaten einsammeln oder für den Vermieter entscheiden, wer als neuer Vertragspartner geeignet ist. Die Auswahl des Nachmieters bleibt Sache des Vermieters.
Wer selbst eine Person als Ersatzmieter vorschlagen möchte, sollte außerdem nicht davon ausgehen, dass damit der alte Mietvertrag automatisch früher endet. Der gesonderte Ratgeber zum Thema Nachmieter stellen erklärt diese häufig verwechselte Frage.
Fristen, Nachweise und typische Fehler
Eine der häufigsten Suchfragen lautet Wohnungsbesichtigung wie oft. Darauf gibt es bewusst keine seriöse Antwort wie „zweimal pro Woche“ oder „dreimal im Monat“, die für alle Mietverhältnisse verbindlich wäre. Das Gesetz nennt keine solche Grenze, und gerichtliche Entscheidungen hängen stark von Wohnungsgröße, Nachfrage, Dauer der Vermarktung, Zahl bisheriger Termine und persönlicher Belastung des Mieters ab.
Dasselbe gilt für die Vorlaufzeit. Eine starre gesetzliche Ankündigungsfrist für gewöhnliche Nachmieterbesichtigungen existiert nicht. Je weniger dringend der Anlass und je schwieriger der Alltag des Mieters planbar ist, desto mehr Vorlauf kann erforderlich sein.
| Punkt | Was grundsätzlich gilt | Problematisch wird es bei |
|---|---|---|
| Ankündigung | vorherige Information und Terminabstimmung | spontanen Besuchen ohne dringenden Grund |
| Uhrzeit | zumutbarer Zeitraum unter Berücksichtigung des Alltags | Nachtzeiten oder offensichtlich unpassenden Zeitfenstern |
| Häufigkeit | so oft wie für den Zweck angemessen | unnötig vielen Einzelterminen ohne Bündelung |
| Dauer | auf den Besichtigungszweck begrenzt | unnötig langem Aufenthalt |
| Teilnehmer | Vermieter, Beauftragte und ernsthafte Interessenten können grundsätzlich beteiligt sein | großen, nicht angekündigten Besuchergruppen |
| Absage | bei nachvollziehbarem Grund möglich | dauernder Ablehnung ohne Alternativtermin |
| Fotos | kein automatischer Bestandteil jedes Besichtigungsrechts | Aufnahmen privater Gegenstände ohne Abstimmung |
Mieter sollten insbesondere nicht den Fehler machen, eine feste Zahl aus einem Internetratgeber als allgemeine gesetzliche Obergrenze zu behandeln. Einzelne ältere Gerichtsentscheidungen nennen bestimmte Zeitfenster oder Häufigkeiten, doch daraus entsteht keine bundesweit geltende Standardformel.
Praxis-Kommentar: Wer einen vorgeschlagenen Termin ablehnt, sollte nicht nur „Nein“ schreiben. Ein konkreter Gegenvorschlag zeigt, dass nicht die Besichtigung selbst verhindert wird, sondern nur ein unpassender Zeitpunkt zur Diskussion steht.
Auch ein pauschaler Passus im Mietvertrag verschafft dem Vermieter keinen uneingeschränkten Zutritt. Der Bundesgerichtshof hat formularmäßige Regelungen beanstandet, die ein allgemeines Betretungsrecht unabhängig von einem konkreten Anlass vorsehen. (Бундесгеріхтсгаф)
Wer einen Besichtigungstermin ablehnen muss, sollte den Grund nicht unnötig detailliert offenlegen. Die Mitteilung, dass der vorgeschlagene Zeitpunkt wegen beruflicher Verpflichtungen, Krankheit oder einer bereits geplanten Abwesenheit nicht möglich ist, kann genügen. Entscheidend wird praktisch der angebotene Ersatztermin.
Wer Terminvorschläge sauber dokumentiert, reduziert einen späteren Streit oft auf eine überprüfbare Chronologie.
Beispiele aus dem Alltag
Fall 1: Berufstätiger Mieter bekommt einen Vormittagstermin
Der Mietvertrag einer Wohnung in Hamburg endet zum Monatsende. Die Hausverwaltung kündigt für einen Dienstag um 10 Uhr eine Besichtigung mit zwei Interessenten an. Der Mieter arbeitet zu dieser Zeit regelmäßig außerhalb der Wohnung und kann nicht kurzfristig freinehmen.
Der Termin muss nicht allein deshalb akzeptiert werden, weil der Vermieter ihn zuerst vorgeschlagen hat. Sinnvoll ist eine zeitnahe Antwort mit realistischen Alternativen, etwa zwei Abenden oder einem passenden Zeitfenster an einem anderen Tag. Eine allgemeine Pflicht, für normale Besichtigungen unbezahlten Urlaub zu nehmen, lässt sich aus dem Besichtigungsrecht nicht ableiten.
Fall 2: Jeden zweiten Tag kommen neue Interessenten
Eine Vermieterin in Berlin vereinbart innerhalb von zehn Tagen zahlreiche einzelne Besichtigungen. Jeder Termin betrifft nur einen Interessenten, obwohl sich mehrere Besuche ohne Weiteres bündeln ließen. Für den Mieter bedeutet das, die Wohnung fast jeden zweiten Tag erneut zugänglich machen zu müssen.
Hier kann verlangt werden, die Termine besser zu koordinieren. Das Besichtigungsinteresse bleibt bestehen, doch seine Ausübung muss möglichst schonend erfolgen. Mit zunehmender Zahl bereits durchgeführter Termine gewinnt die Belastung des Mieters bei der Abwägung zusätzlich an Gewicht.
Fall 3: Nach der Kündigung wird jeder Termin abgelehnt
Eine Mieterin in München hat selbst gekündigt, lehnt danach aber über Wochen sämtliche Anfragen für Besichtigungen ab. Ersatztermine nennt sie nicht. Als Grund nennt sie lediglich, dass sie wegen des Umzugs keine Besucher in der Wohnung haben möchte.
Eine solche vollständige Blockade ist rechtlich riskant. Bei einem berechtigten Besichtigungsgrund kann der Vermieter seinen Zutrittsanspruch gerichtlich durchsetzen. Die Rechtsprechung behandelt eine beharrliche, schuldhafte Verweigerung berechtigter Besichtigungen als mögliche erhebliche Pflichtverletzung; das Landgericht München I hat diesen Grundsatz im März 2026 erneut hervorgehoben. (Глобальні закони Баварії)
Mietrechtliche Einordnung: Der stärkste Schutz gegen überzogene Termine ist nicht die Totalverweigerung, sondern eine nachvollziehbare eigene Terminplanung. Wer angemessene Alternativen anbietet, trennt berechtigte Privatsphäre von einer unzulässigen Blockade.
Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert oder Termine eskalieren?
Nicht jeder Konflikt entsteht durch zu viele Anfragen. Manchmal bietet der Mieter mehrere Zeitfenster an, erhält aber keine Antwort. Später folgt plötzlich eine Nachricht, nach der mehrere Interessenten kurzfristig erscheinen sollen.
In diesem Fall sollten die bereits angebotenen Termine und Nachrichten gespeichert bleiben. Es besteht kein Grund, mehrere Tage vorsorglich vollständig freizuhalten, nur weil der Vermieter noch keine Auswahl getroffen hat. Ein erneuter kurzer Hinweis auf die verfügbaren Zeitfenster schafft eine klare Grundlage.
Erscheint der Vermieter ohne vereinbarten Termin mit Interessenten, darf daraus nicht automatisch ein Zutrittsrecht für diesen konkreten Moment abgeleitet werden. Abgesehen von echten Notfällen kann der Vermieter die Wohnung nicht einfach gegen den Willen des Mieters betreten. Ein vorhandener Zweitschlüssel ändert daran nichts.
Problematisch ist auch das andere Extrem: Vereinbarte Besichtigungen werden mehrfach kurzfristig abgesagt oder niemand erscheint. Solche Vorgänge sollten dokumentiert werden. Bei weiteren Anfragen kann es sachgerecht sein, auf eine gebündelte und verlässlich bestätigte Terminplanung zu bestehen.
Eine Eskalation sollte nicht mit eigenmächtigem Zutritt beantwortet werden. Besteht tatsächlich ein Anspruch und verweigert der Mieter ihn dauerhaft, ist der rechtliche Weg die Durchsetzung des Duldungsanspruchs. Der Vermieter darf den Schutz der Wohnung nicht durch Selbsthilfe umgehen.
Nach Ende des Vertrags verschiebt sich der Schwerpunkt von Besichtigungen ohnehin auf die Rückgabe. Welche Angaben bei Zustand, Zählerständen und Schlüsseln festgehalten werden sollten, zeigt der Ratgeber zur Wohnungsübergabe mit Protokoll, Fotos und Zählerständen.
FAQ zur Wohnungsbesichtigung nach Kündigung
Was ist eine Wohnungsbesichtigung nach Kündigung?
Gemeint ist der Zutritt des Vermieters, eines beauftragten Maklers und potenzieller neuer Mieter zu einer noch bewohnten Wohnung, nachdem das bestehende Mietverhältnis gekündigt wurde. Zweck ist regelmäßig, eine Anschlussvermietung vorzubereiten. Der bestehende Mieter behält bis zur Rückgabe sein Besitzrecht und seinen geschützten privaten Wohnbereich.
Wie lange vorher muss der Vermieter einen Besichtigungstermin ankündigen?
Eine für alle Fälle geltende gesetzliche Mindestfrist gibt es nicht. Die Ankündigung muss rechtzeitig erfolgen und eine vernünftige Organisation ermöglichen. Bei normaler Neuvermietung ist eine überraschende Ankündigung unmittelbar vor dem Termin regelmäßig deutlich problematischer als eine abgestimmte Anfrage mit ausreichendem Vorlauf.
Wie oft muss ein Mieter Besichtigungen zulassen?
Es gibt keine gesetzliche Zahl. Mehrere Termine können erforderlich sein, wenn die Wohnung noch nicht neu vermietet wurde. Gleichzeitig darf der Vermieter Besichtigungen nicht beliebig vervielfachen und sollte Interessenten nach Möglichkeit bündeln.
Kann ein Mieter einen einzelnen Termin ablehnen?
Ja, wenn der konkrete Zeitpunkt nicht zumutbar ist, etwa wegen Arbeit, Krankheit, Betreuungspflichten oder einer bereits feststehenden Abwesenheit. Eine Ablehnung des Termins ist aber nicht dasselbe wie die Ablehnung sämtlicher Besichtigungen. Sinnvoll sind konkrete Ersatztermine.
Wer zahlt, wenn wegen einer Besichtigung Arbeitszeit ausfällt?
Es gibt keine allgemeine Regel, nach der der Vermieter bei normalen Neuvermietungsbesichtigungen automatisch Verdienstausfall oder einen Urlaubstag ersetzen muss. Gerade deshalb müssen berufliche Belange bei der Terminabstimmung berücksichtigt werden. Ein Mieter muss nicht jeden vom Vermieter einseitig gewünschten Zeitpunkt akzeptieren.
Darf der Vermieter einen Makler oder Interessenten allein schicken?
Der Vermieter kann sich grundsätzlich durch eine beauftragte Person vertreten lassen und ernsthafte Mietinteressenten zur Besichtigung mitbringen. Klar sein sollte, wer kommt und zu welchem Zweck. Eine unbegrenzte Zahl unangekündigter Personen muss nicht akzeptiert werden.
Darf der Vermieter während der Besichtigung Fotos machen?
Das Recht zur Besichtigung umfasst nicht automatisch ein uneingeschränktes Recht, persönliche Gegenstände und private Wohnbereiche zu fotografieren. Soll eine Fotodokumentation erstellt werden, muss der konkrete Zweck gesondert betrachtet und die Privatsphäre des Mieters berücksichtigt werden.
Darf der Vermieter mit einem Zweitschlüssel in die Wohnung?
Nicht allein aufgrund einer Kündigung oder eines geplanten Besichtigungstermins. Ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter einen normalen Besichtigungstermin nicht dadurch erzwingen, dass er die Wohnung eigenmächtig mit einem Schlüssel betritt. Echte Notfälle sind davon zu unterscheiden.
Muss der Mieter bei der Besichtigung persönlich anwesend sein?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, dass ein berechtigter, vereinbarter Zugang ermöglicht wird. Eine Vertrauensperson kann den Termin übernehmen, wenn der Mieter selbst verhindert ist und dies organisatorisch sinnvoll erscheint.
Was jetzt sinnvoll ist
Nach der Kündigung sollten Mietende, bisherige Terminanfragen und verfügbare Zeitfenster an einer Stelle dokumentiert werden. Einzelne unpassende Termine können abgelehnt werden, eine pauschale Blockade aller berechtigten Besichtigungen ist dagegen riskant.
Für die letzten Tage des Mietverhältnisses sollte frühzeitig auch die eigentliche Rückgabe vorbereitet werden. Der Ratgeber zur Schlüsselübergabe beim Auszug erklärt, wann die Wohnung tatsächlich zurückgegeben ist und welche Nachweise beim letzten Termin helfen.
