Die Mieten sollen bezahlbar bleiben – Die Mietpreisbremse

• Vermieter dürfen keine Miete in beliebiger Höhe fordern
• In vielen Gemeinden gilt als Höchstgrenze für eine Erhöhung bei Wiedervermietung 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Im Zweifel hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch

Gerade in Ballungsräumen sind die Mieten für Wohnraum für Normalverdiener häufig unbezahlbar.

In Großstädten müssen Mieter oft mehr als 30% ihres Nettoeinkommens aufwenden, um einen Platz zum Wohnen und Schlafen zu haben.

Um diesen Zustand im Interesse der Mieter abzumildern, wurde im Jahr 2015 in den §§ 556d ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die so genannte Mietpreisbremse in das Gesetz aufgenommen.

BEGRENZUNG DER MIETHÖHE BEI WIEDERVERMIETUNG VON WOHNRAUM

Zweck dieser Regelung war die Begrenzung der Miete bei Neuvermietung von Wohnraum, wenn sich die betroffene Wohnung in einem Gebiet befindet, in dem der Wohnmarkt angespannt ist.

Wenn es zu einer Neuvermietung einer Mietwohnung kommt, dann soll die gesetzliche Mietpreisbremse verhindern, dass der Vermieter von seinem neuen Mieter eine überhöhte Miete fordern kann.

Nach § 556d Abs. 1 BGB soll es dem Vermieter vielmehr lediglich gestattet sein, bei einer Wiedervermietung von Wohnraum eine Miete bis zu einem Deckel in Höhe von 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete zu fordern.

MÖGLICHER RÜCKZAHLUNGSANSPRUCH DES MIETERS

Verlangt der Vermieter vom Mieter eine Miete, die über diesem Höchstbetrag liegt, dann hat der Mieter unter Umständen einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter wegen zuviel bezahlter Miete.

Damit es zu einem solchen Rückzahlungsanspruch des Mieters kommt, müssen verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Zunächst einmal muss sich der betroffene Wohnraum überhaupt in einem Gebiet befinden, in dem der Wohnungsmarkt angespannt ist.

WO GILT DIE MIETPREISBREMSE?

Welche Gemeinden hier konkret betroffen sind, haben die einzelnen Bundesländer in Rechtsverordnungen festgelegt und kann im Internet abgerufen werden.

Bei einer Neuvermietung von Wohnraum lohnt es sich also sowohl für Mieter als auch für den Vermieter herauszufinden, ob sich die Wohnung in einem der in den Verordnungen ausgewiesenen Gebiete befindet.

Liegt die Wohnung in einem der betroffenen Gemeinden, dann darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich nicht mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

DIE ORTÜBLICHE VERGLEICHSMIETE IST ENTSCHEIDEND

Vor einer Neuvermietung muss der Vermieter demnach (z.B. über einen vorhandenen Mietspiegel) die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB ermitteln.

Auf diese Miete darf der Vermieter dann bei einer Neuvermietung maximal 10% aufschlagen.

Diese Regel gilt grundsätzlich bei jedem Mieterwechsel, aber auch dann, wenn der Vermieter die Wohnung bisher selber zu Wohnzwecken genutzt hat.

AUSNAHMEN BEI DER MIETPREISBREMSE

Die gesetzliche Mietpreisbremse kennt aber auch einige Ausnahmen:

So gilt die gesetzliche Regelung nur bei einer Neuvermietung und nicht für Mietpreiserhöhungen im Laufe eines bestehenden Mietverhältnisses.

Auch bei einer bloßen Verlängerung eines Mietverhältnisses ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar.

Damit die Mietpreisbremse greift, muss ein Mietverhältnis über Wohnraum betroffen sein.

Dabei ist aber u.a. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist oder Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim von dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ausgeschlossen, § 549 BGB.

IST DIE MIETE SITTENWIDRIG ODER UNANGEMESSEN HOCH?

Weiter kann auch für den Fall, das der bisherige Mieter eine Miete bezahlt hat, die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, mit einem neuen Mieter diese höhere Miete vereinbart werden, wenn die (unzulässig hohe) Miete nicht während des letzten Jahres vor der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist.

Auch vom Vermieter durchgeführte Modernisierungen, die bisher nicht in die Miete eingeflossen sind, können zu einer zulässigen Erhöhung der Miete führen.

Neben dem Schutz des Mieters vor einer überhöhten Miete über die Regelungen zur Mietpreisbremse in den §§ 556d ff. BGB gelten zu Gunsten des Mieters auch noch die Vorschriften zur Sittenwidrigkeit in § 138 BGB und die Regeln in § 5 WiStG zur Mietpreisüberhöhung in § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz).