Der Mietrechtstreit - besondere örtliche und sachliche Zuständigkeit

Für alle Streitigkeiten aus dem Mietrecht über Wohnraum schreibt die Zivilprozessordnung eine besondere Zuständigkeit des Gerichtes am Ort der Mietsache vor. Klagen Mieter oder Vermieter bei einem anderen, örtlich nicht zuständigen Gericht, etwa weil sie meinen, sie müssten der Vermieter an dessen Wohnort verklagen, so wird die Klage bereits aus diesem Grund als unzulässig abgewiesen.

Für Streitigkeiten aus einem Wohnungsmietvertrag ist unabhängig von der Höhe des Streitwertes immer das Amtsgericht als Eingangsgericht zuständig. Anders kann dies bei Gewerbemietrechtstreitigkeiten sein, wenn der Streitwert mehr als 5000 EUR beträgt. Dann ist sofort das für den Ort der Mietsache zuständige Landgericht sachlich zuständig.

Was sollte man vor dem Gang zu Gericht wissen?

Der Streitwert eines Mietverfahrens ergibt sich bei einzuklagenden Mieten oder Schadensersatzansprüchen aus der Höhe der jeweiligen Forderung. Bei Klagen auf Räumung der Mietsache oder wegen der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich der Streitwert in der Regel aus dem Jahresbetrag der Miete, also dem 12 fachen der monatlichen Mietzahlung. Etwas anderes kann bei befristet abgeschlossenen Mietverhältnissen im Gewerbemietrecht gelten, deren Laufzeit eigentlich noch länger als ein Jahr wäre. Dort kann sich der Streitwert aus bis zum 3 fachen der Jahresmiete errechnen.

Der Kläger ist bei Einreichung der Klage verpflichtet, 3 Gerichtsgebühren einzuzahlen. Hierzu erhält er von der Gerichtskasse eine Zahlungsaufforderung nach Einreichung der Klage. Erst nachdem die Gerichtsgebühren eingezahlt sind, wird die Klage vom Gericht an den Beklagten zugestellt.
Gleichzeitig wird der Beklagte aufgefordert anzuzeigen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will und in einer vom Gericht zu setzenden Frist seine Verteidigungsargumente vorzubringen. Versäumt der Beklagte diese Verteidigungsanzeige oder trägt seiner Argumente verspätet vor, so kann er schon aus diesem Grund den Rechtsstreit verlieren.

Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Jede Partei des Rechtsstreits kann das Verfahren daher selbständig führen. Aufgrund der Komplexität des Mietrechts und der sich ständig ändernden Rechtsprechung empfiehlt es sich aber unbedingt, einen Anwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen zu beauftragen, der sich in den speziellen Fragen des Mietrechts genau auskennt. Eine Auswahl von Spezialisten auf diesem Gebiet kann der Liste auf dieser Seite entnommen werden.

Vor dem Landgericht muss sich jede Partei durch einen Anwalt vertreten lassen. Werden sie vor dem Landgericht verklagt oder reichen Sie selbst ohne Anwalt eine Klage ein, so wird diese Klage nicht bearbeiten. Erscheinen Sie zu einem Termin ohne Anwalt, dann werden Sie durch das Gericht so behandelt, als seien Sie nicht zum Termin erschienen und verlieren das Verfahren bereits aus diesem Grund. In einem solchen Fall können Sie jedoch umgehend durch einen Anwalt Einspruch einlegen lassen, dass Verfahren wird dann in diesem Stand fortgesetzt.

Wie läuft ein Räumungsverfahren ab und wie kann man die Räumung hinausschieben oder vermeiden?

Befindet sich der Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten im Verzug, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen und von dem Mieter die Räumung des Mietobjektes zu verlangen. Räumt der Mieter das Mietobjekt danach nicht freiwillig, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zu verklagen. Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Mieter einfach eigenmächtig aus dem Mietobjekt zu vertreiben oder zum Beispiel die Schlösser auszutauschen. Handelt ein Vermieter so eigenmächtig, ist der Mieter vorerst berechtigt, beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung wegen verbotener Eigenmacht zu beantragen. Dem Vermieter wird dann vorerst untersagt, das Mietobjekt zu betreten.

Da die Kündigungserklärung eine einseitige Willenserklärung ist, beendet sie für den Fall, dass die Voraussetzungen der Kündigung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches vorlagen, endgültig das Mietverhältnis. Es besteht dann nur noch die Möglichkeit, dass sich Mieter und Vermieter einvernehmlich über die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den ursprünglichen Bedingungen einigen. Theoretisch wird damit ein neuer Mietvertrag begründet.

Das Gesetz lässt eine wichtige Ausnahme von dieser Regel im Wohnungsmietrecht zu. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietaußenständen von mehr als 2 Monatmieten wirksam gekündigt, kann der Mieter durch unverzügliche Zahlung der Außenstände die Wirkungen der Kündigungserklärung rückwirkend beseitigen. Dieses Recht soll dem Wohnungsmieter jedoch nur einmal in 2 Jahren zustehen, um Missbräuche dieser Ausnahmeregelung zu vermeiden. Die Zahlung muss in voller Höhe spätestens bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung über die Räumung und spätestens 2 Monate nach Klageeinreichung erfolgt sein.

Wurde dem Mieter bereits einmal in der Frist von 2 Jahren das Mietverhältnis gekündigt, so stehen ihm die benannten Rechte nicht mehr zu. Er hat dann nur noch die Möglichkeit, in dem Verfahren rechtzeitig - bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung - zu beantragen, dass ihm das Gericht eine verlängerte Räumungsfrist von maximal 6 Monaten gewährt, um unbillige Härten durch eine kurzfristige Räumung für sich oder seine Familie zu vermeiden, Der Mieter muss die Gründe, aus denen sich diese unbillige Härte ergibt, im Verfahren darlegen.

Für Gewerbemietverhältnisse gilt diese Ausnahmeregelung nicht.

Wird der Mieter auf Räumung und Herausgabe durch den Vermieter verklagt, prüft das Gericht im Prozess, ob die Kündigung durch den Vermieter berechtigt war. Gleiches gilt bei einer Klage auf Zahlung ausstehender Mieten. Gründe für eine nicht rechtzeitige oder vollständige Mietzahlung können sich insbesondere daraus ergeben, dass der Mieter ein Recht zur Mietminderung oder zur Zurückbehaltung der Mietzahlung besaß. Solche Gründe können sich im wesentlichen daraus ergeben, dass der Mieter ein Recht zur Mietminderung wegen Mängeln an dem Mietobjekt besitzt oder er zur Zurückbehaltung eines Teils oder der Ganzen Miete berechtigt war, weil der Vermieter seiner Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln an der Mietsache nicht rechtzeitig nachgekommen ist. Weiterhin können dem Mieter aufrechenbare Gegenansprüche gegen den Vermieter zustehen, weil der Mieter zum Beispiel auf eigene Kosten Mängel am Mietobjekt beseitigt hat oder er aus anderen Gründen Ansprüche gegen den Vermieter wegen überzahlter Mieten oder Nebenkosten besitzt.

Der Mieter ist im Prozess verpflichtet, diese Gründe vollständig und rechtzeitig mit seiner Klageerwiderung vorzutragen. Trägt er die Gründe nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vor, kann das Gericht ihn bereits aus diesem Grund zur Räumung oder Zahlung verurteilen. Das Gericht ist nicht verpflichtet, selbst Untersuchungen zu den Gründen der Mietminderung oder Mietzurückbehaltung anzustellen, vielmehr sind dazu allein die Parteien des Mietverfahrens verpflichtet.

An wen sollte man sich bei Verurteilung auf Räumung wenden?

Ist der Mieter einer Wohnung zur Räumung der Wohnung verurteilt worden und kann er nicht aus eigener Kraft die ausstehenden Mieten zahlen oder eine neue Wohnung finden, sollte er sich umgehend an das zuständige Sozialamt in seiner Gemeinde wenden. Die Sozialämter halten in der Regel für solche Fälle Notunterkünfte oder gemeindeeigene Wohnungen vor oder helfen bei der Suche nach einer neuen Wohnung. In Gebieten mit besonders akuter Wohnungsnot können die Gemeinden den Vermieter auch verpflichten, die Räumung für eine bestimmte Zeit nicht durchzusetzen. In diesen Fällen übernehmen die Sozialämter die weitere Mietzahlung.

Wie erhalte ich schnelle Hilfe bei der Störung des Mietverhältnisses - Der einstweilige Rechtsschutz

Der einstweilige Rechtsschutz dient der Verhinderung von besonderen Härten und kann in der Regel nur eine vorläufige Regelung darstellen, die dann in einem folgenden Prozess weiter zu klären ist. Das Gericht erlässt bei einem begründeten Anspruch eine einstweilige Verfügung, mit der innerhalb kürzester Zeit bestimmte Notsituationen geregelt werden.

Einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung kann bei dem zuständigen Amtsgericht am Ort der Mietsache schriftlich oder auch mündlich zu Protokoll der Geschäftsstelle gestellt werden. Für solche Fälle ist bei jedem Amtsgericht ein Eildienst eingerichtet, der in der Regel umgehend entscheidet.

Für den Mieter besteht mit einer solchen einstweiligen Verfügung beispielsweise die Möglichkeit, sich gerichtlichen Zutritt zur Mietsache zu Verschaffen, wenn der Vermieter eigenmächtig ohne entsprechendes Urteil die Schlösser ausgetauscht hat oder dem Mieter anderweitig den Zutritt zur Mietsache verweigert. Eine weitere mögliche Situation kann darin bestehen, dass der Vermieter sich weigert oder es unterlässt akute Mängel an der Mietsache zu beseitigen, die nachhaltig die Nutzung der Mietsache vereiteln.

Für den Vermieter besteht die Möglichkeit, sich mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung Zutritt zur Mietsache in solchen Fällen zu verschaffen, wenn dringend notwendige Mängelbeseitigungsarbeiten oder Notreparaturen in der Mietsache zu erfolgen haben und der Mieter grundlos den Zutritt zu seiner Wohnung oder seinem Gewerbeobjekt verweigert. Zu denken ist hier insbesondere an Wasserschäden o.ä.. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die einstweilige Verfügung nur die Möglichkeit gewährt, das Mietobjekt zeitweilig in dringenden Fällen zur Abwendung von Schäden zu betreten, nicht jedoch erreicht werden kann, dass man den Mieter nach fristloser Kündigung des Mietvertrages aus dem Mietobjekt räumt. Dazu ist ein ordentlicher Prozess unumgänglich.