Der Mietrechtstreit - Welches Gericht ist zuständig?

• Das Amtsgericht ist bei Streitigkeiten über Wohnraummiete zuständig
• Benötigt man für einen Mietrechtstreit einen Rechtsanwalt?
• Was kann der Mieter gegen eine angedrohte Räumung von Wohnraum einwenden?

Für alle Streitigkeiten aus dem Mietrecht über Wohnraum schreibt die Zivilprozessordnung eine besondere Zuständigkeit des Gerichtes am Ort der Mietsache vor.

Klagen Mieter oder Vermieter bei einem anderen, örtlich nicht zuständigen Gericht, etwa weil sie meinen, sie müssten der Vermieter an dessen Wohnort verklagen, so wird die Klage bereits aus diesem Grund als unzulässig abgewiesen.

Für Streitigkeiten aus einem Wohnungsmietvertrag ist unabhängig von der Höhe des Streitwertes immer das Amtsgericht als Eingangsgericht zuständig.

Anders kann dies bei Gewerbemietrechtstreitigkeiten sein, wenn der Streitwert mehr als 5000 EUR beträgt.

Dann ist  das für den Ort der Mietsache zuständige Landgericht sachlich zuständig, bei einem Streitwert von unter 5.000 Euro verbleibt es auch bei einem Gewerbemietvertrag bei der Zuständigkeit der Amtsgerichte.

Was sollte man vor dem Gang zu Gericht wissen?

Der Streitwert eines Mietverfahrens ergibt sich bei einzuklagenden Mieten oder einem Schadensersatzanspruch aus der Höhe der jeweiligen Forderung.

Bei Klagen auf Räumung der Mietsache oder wegen der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich der Streitwert in der Regel aus dem Jahresbetrag der Miete, also dem 12 fachen der monatlichen Mietzahlung.

Etwas anderes kann bei befristet abgeschlossenen Mietverhältnissen im Gewerbemietrecht gelten, deren Laufzeit eigentlich noch länger als ein Jahr wäre. Dort kann sich der Streitwert aus bis zum 3 fachen der Jahresmiete errechnen.

Der Kläger ist bei Einreichung der Klage verpflichtet, Gerichtsgebühren einzuzahlen.

Mit der Klageerhebung müssen Gerichtsgebühren eingezahlt werden

Hierzu erhält er von der Gerichtskasse eine Zahlungsaufforderung nach Einreichung der Klage. Erst nachdem die Gerichtsgebühren eingezahlt sind, wird die Klage vom Gericht an den Beklagten zugestellt.

Gleichzeitig wird der Beklagte aufgefordert anzuzeigen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will und in einer vom Gericht zu setzenden Frist seine Verteidigungsargumente vorzubringen.

Versäumt der Beklagte diese Verteidigungsanzeige oder trägt seiner Argumente verspätet vor, so kann er schon aus diesem Grund den Rechtsstreit verlieren.

Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Jede Partei des Rechtsstreits kann das Verfahren daher selbständig führen.

Ohne Anwalt kann man vor dem Landgericht keinen Prozess führen

Aufgrund der Komplexität des Mietrechts und der sich ständig ändernden Rechtsprechung empfiehlt es sich aber unbedingt, einen Anwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen zu beauftragen, der sich in den speziellen Fragen des Mietrechts genau auskennt.

Vor dem Landgericht muss sich jede Partei durch einen Anwalt vertreten lassen.

Wird vor dem Landgericht eine Klage ohne Anwalt eingereicht, so wird das Gericht diese Klage nicht bearbeiten.

Auch ein Gerichtstermin vor dem Landgericht kann nicht ohne Anwalt auf jeder Seite durchgeführt werden.

Wie läuft ein Räumungsverfahren ab und wie kann man die Räumung hinausschieben oder vermeiden?

Befindet sich der Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten im Verzug, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen und von dem Mieter die Räumung des Mietobjektes zu verlangen.

Räumt der Mieter das Mietobjekt nach erfolgter Kündigung nicht freiwillig, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zu verklagen.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Mieter einfach eigenmächtig aus dem Mietobjekt zu vertreiben oder zum Beispiel die Schlösser auszutauschen.

Handelt ein Vermieter in dieser Form eigenmächtig, ist der Mieter vorerst berechtigt, beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung wegen verbotener Eigenmacht zu beantragen.

Dem Vermieter wird dann vorerst untersagt, das Mietobjekt zu betreten.

Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis

Da die Kündigungserklärung eine einseitige Willenserklärung ist, beendet sie für den Fall, dass die Voraussetzungen der Kündigung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches vorlagen, endgültig das Mietverhältnis.

Einigen sich die Parteien nach erfolgter Kündigung auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, dann besteht die Möglichkeit, dass sich Mieter und Vermieter einvernehmlich über die Fortsetzung des Mietverhältnisses einigen. In diesem Fall wird ein neuer Mietvertrag begründet.

Das Gesetz lässt eine wichtige Ausnahme von dieser Regel im Wohnungsmietrecht zu.

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietaußenständen von mehr als 2 Monatmieten wirksam gekündigt, kann der Mieter durch unverzügliche Zahlung der Außenstände die Wirkungen der Kündigungserklärung rückwirkend beseitigen, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Dieses Recht soll dem Wohnungsmieter jedoch nur einmal in 2 Jahren zustehen, um Missbräuche dieser Ausnahmeregelung zu vermeiden. Die Zahlung muss in voller Höhe spätestens bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung über die Räumung und spätestens 2 Monate nach Klageeinreichung erfolgt sein.

Räumung einer Wohnung kann unter Umständen verzögert werden

Wurde dem Mieter bereits einmal in der Frist von 2 Jahren das Mietverhältnis gekündigt, so stehen ihm die benannten Rechte nicht mehr zu.

Er hat dann nur noch die Möglichkeit, in dem Verfahren rechtzeitig - bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung - zu beantragen, dass ihm das Gericht eine verlängerte Räumungsfrist von maximal 6 Monaten gewährt, um unbillige Härten durch eine kurzfristige Räumung für sich oder seine Familie zu vermeiden,

Der Mieter muss die Gründe, aus denen sich diese unbillige Härte ergibt, im Verfahren darlegen.

Für Gewerbemietverhältnisse gilt diese Ausnahmeregelung nicht.

Wird der Mieter auf Räumung und Herausgabe durch den Vermieter verklagt, prüft das Gericht im Prozess, ob die Kündigung durch den Vermieter berechtigt war.

Mieter kann einer Kündigung unter Umständen eigene Rechte entgegen halten

Gleiches gilt bei einer Klage auf Zahlung ausstehender Mieten. Gründe für eine nicht rechtzeitige oder vollständige Mietzahlung können sich insbesondere daraus ergeben, dass der Mieter ein Recht zur Mietminderung oder zur Zurückbehaltung der Mietzahlung besaß.

Solche Gründe können sich im wesentlichen daraus ergeben, dass der Mieter ein Recht zur Mietminderung wegen Mängeln an dem Mietobjekt besitzt oder er zur Zurückbehaltung eines Teils oder der Ganzen Miete berechtigt war, weil der Vermieter seiner Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln an der Mietsache nicht rechtzeitig nachgekommen ist.

Weiterhin können dem Mieter aufrechenbare Gegenansprüche gegen den Vermieter zustehen, weil der Mieter zum Beispiel auf eigene Kosten Mängel am Mietobjekt beseitigt hat oder er aus anderen Gründen Ansprüche gegen den Vermieter wegen überzahlter Mieten oder Nebenkosten besitzt.

Der Mieter ist im Prozess verpflichtet, solche Gegenrechte vollständig und rechtzeitig mit seiner Klageerwiderung vorzutragen.

Trägt er die Gründe nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vor, kann das Gericht ihn bereits aus diesem Grund zur Räumung oder Zahlung verurteilen.

Das Gericht ist nicht verpflichtet, selber Untersuchungen zu den Gründen einer Mietminderung oder Mietzurückbehaltung anzustellen.

An wen sollte man sich bei Verurteilung auf Räumung wenden?

Ist der Mieter einer Wohnung zur Räumung der Wohnung verurteilt worden und kann er nicht aus eigener Kraft die ausstehenden Mieten zahlen oder eine neue Wohnung finden, sollte er sich umgehend an das zuständige Sozialamt in seiner Gemeinde wenden.

Die Sozialämter halten in der Regel für solche Fälle Notunterkünfte oder gemeindeeigene Wohnungen vor oder helfen bei der Suche nach einer neuen Wohnung.

In Gebieten mit besonders akuter Wohnungsnot können die Gemeinden den Vermieter auch verpflichten, die Räumung für eine bestimmte Zeit nicht durchzusetzen.

In diesen Fällen übernehmen die Sozialämter die weitere Mietzahlung.

Wie erhalte ich schnelle Hilfe bei der Störung des Mietverhältnisses - Der einstweilige Rechtsschutz

Der einstweilige Rechtsschutz dient der Verhinderung von besonderen Härten und kann in der Regel nur eine vorläufige Regelung darstellen, die dann in einem folgenden Prozess weiter zu klären ist.

Das Gericht erlässt bei einem begründeten Anspruch eine einstweilige Verfügung, mit der innerhalb kürzester Zeit eilbedürftige Situationen vorläufig geregelt werden.

Einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung kann bei dem zuständigen Amtsgericht am Ort der Mietsache schriftlich oder auch mündlich zu Protokoll der Geschäftsstelle gestellt werden.

Für solche Fälle ist bei jedem Amtsgericht ein Eildienst eingerichtet, der in der Regel umgehend entscheidet.

Für den Mieter besteht mit einer solchen einstweiligen Verfügung beispielsweise die Möglichkeit, sich gerichtlichen Zutritt zur Mietsache zu verschaffen, wenn der Vermieter eigenmächtig ohne entsprechendes Urteil die Schlösser ausgetauscht hat oder dem Mieter anderweitig den Zutritt zur Mietsache verweigert.

Eine weitere mögliche Situation kann darin bestehen, dass der Vermieter sich weigert oder es unterlässt akute Mängel an der Mietsache zu beseitigen.

Auch der Vermieter kann eine einstweilige Verfügung beantragen

Für den Vermieter besteht die Möglichkeit, sich mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung Zutritt zur Mietsache in solchen Fällen zu verschaffen, wenn dringend notwendige Mängelbeseitigungsarbeiten oder Notreparaturen in der Mietsache zu erfolgen haben und der Mieter grundlos den Zutritt zu seiner Wohnung oder seinem Gewerbeobjekt verweigert.

Zu denken ist hier insbesondere an Wasserschäden o.ä.. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die einstweilige Verfügung nur die Möglichkeit gewährt, das Mietobjekt zeitweilig in dringenden Fällen zur Abwendung von Schäden zu betreten, nicht jedoch erreicht werden kann, dass man den Mieter nach fristloser Kündigung des Mietvertrages aus dem Mietobjekt räumt.

Für eine Räumung ist ein ordentlicher Prozess unumgänglich.