Wer muss für Verschlechterungen einer Mietwohnung bezahlen?

Die Interessen von Mieter und Vermieter laufen nicht unbedingt parallel.

Der Mieter bezahlt den Mietzins, nutzt die Immobilie und ist ansonsten in der Regel froh, wenn er von Vermieterseite nicht viel hört.

Der Vermieter wiederum hat zuweilen ein sehr abweichendes Verständnis zu der Frage, in welchem Umfang der Mieter die gemietete Wohnung nutzen darf.

Wann ist eine Mietsache vom Mieter beschädigt?

Regelmäßig entzündet sich an der Frage Streit, wer für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache aufkommen muss, die im Laufe der Mietperiode entstanden sind.

Spätestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses prallen hier Welten aufeinander.

Der Vermieter moniert den beklagenswerten Zustand seiner Wohnung, der Mieter weist regelmäßig darauf hin, dass er für die Nutzung des Wohnraums schließlich monatlich Geld bezahlt habe und der Vermieter nicht erwarten kann, seine Wohnung im Neuzustand zurück zu erhalten.

Die wechselseitigen Ansprüche haben in solchen Fällen meist die Mietgerichte in Deutschland zu klären.

Was sagt das Gesetz?

Ausgangspunkt für die Klärung eines solchen Rechtsstreits ist die gesetzliche Regelung in den §§ 535, 538 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Danach hat der Mieter „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden“, nicht zu vertreten.

Das Gesetz geht also dem Grunde nach davon aus, dass es der Vermieter in gewissen Umfang zu akzeptieren hat, wenn der Zustand der dem Mieter überlassenen Wohnung nicht mehr den Verhältnissen bei Einzug entspricht.

Die so beliebten „Schönheitsreparaturen“ sind bei Fehlen einer (wirksamen) vertraglichen Abrede grundsätzlich Sache des Vermieters.

Gesetzliche Regelung muss von den Gerichten ausgelegt werden

Natürlich sind die Mieterrechte nicht grenzenlos.

Die gesetzlichen Regelungen in §§ 535, 538 BGB enthalten diverse so genannte unbestimmte Rechtsbegriffe, wie „Veränderung“, „Verschlechterung“ oder „vertragsgemäßer Gebrauch“, die im Streitfall von den Gerichten mit Leben erfüllt werden müssen.

Hier hat sich jedoch im Laufe der Jahrzehnte in der Rechtsprechung ein Verständnis der vom Gesetz verwendeten Begriffe herausgebildet, das dabei hilft, den Großteil der in der Realität vorkommenden Fälle zu klären.

Vereinbarungen im Vertrag ändern das Gesetz ab

Mietstreitigkeiten rund um den „vertragsgemäßen Gebrauch“ werden jedoch in der Praxis häufig nicht alleine nach den gesetzlichen Bestimmung der §§ 535, 538 BGB entschieden.

Zu berücksichtigen ist zusätzlich immer, was die Parteien zu dieser Frage in dem zugrunde liegenden Mietvertrag vereinbart haben.

Insbesondere die Vermieterseite versucht hier häufig, im Mietvertrag Pflichten auf den Mieter abzuwälzen, die weit über das hinausgehen, was das Gesetz eigentlich vorsieht.

In diesem Zusammenhang müssen Gerichte unter anderem immer wieder darüber befinden, in welchem Umfang Vermieter durch vertragliche Regelungen gerade zu „Schönheitsreparaturen“ eigene Pflichten wirksam auf den Mieter übertragen können.

Die Grundpflichten des Vermieters

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht zunächst einmal eine klare Trennung von Mieter- und Vermieterpflichten vor.

Es ist Sache des Vermieters, die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und vor allem auch in eben diesem Zustand während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten, § 535 Abs. 1 BGB.

Grundrecht des Mieters

Auf der anderen Seite steht das Grundrecht des Mieters zum „vertragsgemäßen Gebrauch“.

Hat man für sich und seine Familie eine Wohnung angemietet, dann besteht dieser „vertragsgemäße Gebrauch“ in der Nutzung der Immobilie als Wohnung.

Entstehen im Rahmen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung normale Abnutzungen an der Immobilie, dann ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, diese Abnutzungen auf eigene Kosten zu beseitigen.

Obhutspflichten des Mieters

Der Mieter darf mit der Wohnung während der Mietzeit aber nicht nach Gutdünken verfahren, sondern er hat sie grundsätzlich „schonend und pfleglich“ zu behandeln.

Ein Mietvertrag erlaubt es dem Mieter nicht, die Mietwohnung zu beschädigen.

Abgrenzung „vertragsgemäßer Gebrauch“ zur Beschädigung

Gerichte betonen bei Streitfällen zu der Frage, was noch vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt ist, regelmäßig, dass es auf die „Umstände des Einzelfalls“ ankommt.

Bei den nachfolgend dargestellten typischen und immer wiederkehrenden Sachverhalten kann der Rechtsprechung jedoch, vorbehaltlich der Umstände des Einzelfalls, eine klare Tendenz entnommen werden.

Die nachfolgenden Ausführungen gelten dabei immer vorbehaltlich etwaiger vertraglicher Regelungen der Vertragsparteien, die immer zu berücksichtigen sind.

Farblicher Anstrich

Waren die Wohnräume vom Vermieter an den Mieter mit weiß gestrichenen Farben übergeben, so darf der Mieter die Wände während der Mietzeit zwar in anderen Farben streichen, muss sie jedoch am Ende der Mietzeit wieder weißeln.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu festgestellt, dass es dem Mieter nicht gestattet ist eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht, zurückzugeben (BGH, Urteil vom 6. November 2013, VIII ZR 416/12).

Bodenbelag – Teppich und Parkett

Den in der Wohnung befindlichen Bodenbelag hat der Mieter ebenso wie den Rest der Wohnung schonend zu behandeln.

Eine „normale Abnutzung“ (Druckstellen von Möbeln im Teppich oder kleinere Kratzer im Parkett) fallen unter den vertragsgemäßen Gebrauch und sind grundsätzlich durch die Miete abgegolten.

Einbauten des Mieters

Hat der Mieter die Mietwohnung während der Mietzeit mit eigenen Einbauten versehen, so hat er sie spätestens bei Auszug wieder zurück zu bauen und zu entfernen.

Diese Rückbaupflicht entfällt, wenn der Vermieter den Umbaumaßnahmen ausdrücklich zugestimmt und keinen Vorbehalt erklärt hat, wonach die Maßnahmen bei Beendigung der Mietzeit rückgängig zu machen sind.

Dübellöcher in den Wänden

Das Bohren von Dübellöchern – auch in Kacheln – ist nach herrschender Meinung in gewöhnlichen Umfang vom vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnimmobilie gedeckt, stellt also keine vom Mieter zu beseitigende Beschädigung einer Mietwohnung dar.

Pfenningabsätze

Modische Damenschuhe neigen dazu, insbesondere in Parkettböden mehr oder weniger deutliche Spuren zu hinterlassen.

Leichte Druckspuren sind vom Vermieter wohl hinzunehmen (AG Freiburg, WuM 1991, 262).

Ist der in der Wohnung verlegte Fußboden aber besonders empfindlich, muss die Mieterin im Rahmen der ihm obliegenden Obhutspflicht aber im Zweifel Schäden dadurch vermeiden, indem sie ihre Schuhe auszieht.

Rauchen

Wenngleich das Amtsgericht Düsseldorf in einer Entscheidung das starke Rauchen eines Mieters in einem Mehrfamilienhaus und die damit einhergehende Belästigung der anderen Mieter als fristlosen Kündigungsgrund akzeptiert hat (AG Düsseldorf, Urteil vom 31. Juli 2013, 24 C 1355/13), steht die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur auf dem Standpunkt, dass der Vermieter das Rauchen seines Mieters als Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung hinzunehmen hat.

Nur bei extremen Nikotinablagerungen kann die Grenze zur Beschädigung der Mietsache überschritten sein.

Rotwein- oder Brandflecken auf Teppich oder Parkett

Wein- oder Brandflecken in der Wohnung sind nach herrschender Auffassung nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und müssen vom Mieter auf seine Kosten entfernt werden.

Verschleiß

Der normale Verschleiß an technischen Einrichtungen in der Wohnung, wie z.B. Fensterscharniere, Türschlösser oder Warmwassererhitzern ist regelmäßig vom vertragsgemäßen Gebrauch abgedeckt.

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