Untermiete in Deutschland: Wann der Vermieter zustimmen muss

Wer in Deutschland ein Zimmer oder einen Teil seiner Mietwohnung an eine andere Person überlassen möchte, benötigt grundsätzlich eine Untermiete-Erlaubnis des Vermieters. Bei Wohnraum darf der Vermieter die Zustimmung jedoch nicht beliebig verweigern: Ist nach Abschluss des Mietvertrags ein nachvollziehbares persönliches oder wirtschaftliches Interesse entstanden und soll nur ein Teil der Wohnung überlassen werden, kann ein Anspruch nach § 553 BGB bestehen,  diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.

Der Mieter muss den Vermieter trotzdem vor dem Einzug des Untermieters informieren und die Erlaubnis konkret beantragen. Eine ausbleibende Antwort gilt nicht automatisch als Zustimmung. Wer den Untermieter ohne vorherige Klärung einziehen lässt, riskiert eine Abmahnung und je nach Schwere des Falls sogar die Kündigung des Hauptmietvertrags.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, ob der Mieter untervermieten möchte. Es kommt vielmehr darauf an, welcher Teil der Wohnung überlassen wird, warum das Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden ist und wer konkret einziehen soll. Auch die Zahl der Bewohner, die Dauer der geplanten Nutzung und die Höhe der verlangten Untermiete können eine Rolle spielen. Bei der vollständigen Überlassung der Wohnung ist die rechtliche Position des Mieters deutlich schwächer als bei einem einzelnen WG-Zimmer. Im Streitfall sind der Mietvertrag, der Antrag, sein Zugang beim Vermieter und die konkreten Lebensumstände maßgeblich.

Kurzantwort: Eine Untervermietung ist grundsätzlich erlaubnispflichtig. Soll nur ein Teil der Wohnung überlassen werden und hat der Mieter ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse, muss der Vermieter häufig zustimmen. Bei der kompletten Weitergabe der Wohnung besteht dagegen grundsätzlich kein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis.

Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine rechtliche Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung. Gerade bei einer bereits ausgesprochenen Abmahnung, einer Kündigung, einer hohen Untermiete oder einer kurzfristigen Vermietung über Onlineplattformen sollte der konkrete Fall durch einen Mieterverein oder eine auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt geprüft werden. Eine kleine Abweichung im Sachverhalt kann die rechtliche Bewertung verändern. Das gilt insbesondere bei mehreren Hauptmietern, Sozialwohnungen, möblierten Zimmern und gewerblich wirkenden Vermietungsmodellen. Maßgeblich sind immer der Vertrag und die tatsächliche Nutzung.

Das Wichtigste in Kürze

Die wichtigsten Regeln lassen sich auf wenige Punkte reduzieren. Trotzdem sollte kein Mieter allein aufgrund einer kurzen Checkliste einen Untermieter einziehen lassen, weil die Voraussetzungen immer zusammen betrachtet werden müssen. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer bloßen Anzeige und einer erforderlichen Zustimmung. Auch eine mündliche Erlaubnis kann zwar rechtlich relevant sein, lässt sich später jedoch häufig nur schwer beweisen. Eine dokumentierte Zustimmung schützt deshalb beide Vertragsseiten.

• Grundsätzlich ist vor einer Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
• Bei der teilweisen Untervermietung von Wohnraum kann ein Anspruch aus § 553 BGB bestehen.
• Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.
• Der Vermieter darf Informationen zur Person des vorgesehenen Untermieters verlangen.
• Ein Anspruch besteht nicht bei Überbelegung oder einem wichtigen Ablehnungsgrund.
• Für die vollständige Überlassung der Wohnung gilt grundsätzlich kein Anspruch aus § 553 BGB.
• Schweigen des Vermieters ist keine Erlaubnis.
• Ein Untermietzuschlag darf nicht automatisch oder in beliebiger Höhe verlangt werden.
• Die Untervermietung darf nicht als Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung genutzt werden.
• Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für Miete, Schäden und Vertragsverstöße verantwortlich.

Was rechtlich als Untervermietung gilt

Eine Untervermietung liegt typischerweise vor, wenn der Hauptmieter einer anderen Person gegen Zahlung dauerhaft oder für einen längeren Zeitraum einen Teil der Wohnung zur eigenständigen Nutzung überlässt. Der Untermieter erhält beispielsweise ein eigenes Zimmer, einen Schlüssel und ein Mitbenutzungsrecht an Küche und Bad. Vertragspartner des Eigentümers bleibt dennoch ausschließlich der Hauptmieter. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter entsteht durch die Zustimmung grundsätzlich kein eigener Mietvertrag. Der Hauptmieter wird gegenüber dem Untermieter selbst zum Vermieter und übernimmt damit zusätzliche rechtliche Pflichten.

Nicht jede Aufnahme einer Person ist automatisch eine Untervermietung. Ein Besucher darf grundsätzlich vorübergehend in der Wohnung übernachten, ohne dass vorher eine Genehmigung eingeholt werden muss. Entscheidend ist jedoch nicht allein die Zahl der Tage, sondern das Gesamtbild der Nutzung. Zahlt die Person regelmäßig Geld, besitzt sie dauerhaft einen Schlüssel, hat sie ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung und nutzt ein eigenes Zimmer selbstständig, spricht vieles nicht mehr für einen bloßen Besuch. Eine starre gesetzliche Frist, ab der jeder Gast automatisch zum Untermieter wird, gibt es nicht.

Der Name, den die Beteiligten ihrer Vereinbarung geben, entscheidet nicht über die rechtliche Einordnung. Auch eine als „Kostenbeteiligung“, „längerer Besuch“ oder „private Übernachtungsmöglichkeit“ bezeichnete Abrede kann tatsächlich eine Gebrauchsüberlassung sein. Vermieter, Gerichte und Behörden betrachten die praktische Nutzung, nicht nur die Überschrift eines Vertrags. Mieter sollten deshalb keine künstlichen Bezeichnungen wählen, um die Erlaubnispflicht zu umgehen. Eine offene und dokumentierte Anfrage ist meist deutlich sicherer.

Ausführliche Grundlagen zur Abgrenzung enthält der Beitrag über die Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung an Dritte. Dort wird auch erläutert, welche Stellung der Hauptmieter und der Untermieter jeweils besitzen. Wichtig bleibt, dass der Hauptmieter für das Verhalten seines Untermieters gegenüber dem Eigentümer einstehen kann. Beschädigt der Untermieter die Wohnung oder stört er nachhaltig den Hausfrieden, kann dies auf den Hauptmieter zurückfallen. Die Auswahl der Person sollte daher nicht allein nach finanziellen Gesichtspunkten erfolgen.

Die gesetzlichen Grundlagen: § 540 und § 553 BGB

Die allgemeine Grundregel steht in § 540 BGB. Danach darf ein Mieter den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich keinem Dritten überlassen. Die Vorschrift betrifft sowohl Wohnraum als auch andere Mietverhältnisse und erfasst insbesondere die Weitervermietung. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann unter den Voraussetzungen der Norm ein besonderes Kündigungsrecht des Mieters entstehen. Für die typische Wohnraummiete wird diese Grundregel durch § 553 BGB ergänzt.

§ 553 BGB schützt Mieter, deren Lebensumstände sich nach Abschluss des Mietvertrags verändern. Entsteht ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einer anderen Person zu überlassen, kann der Mieter die Zustimmung verlangen. Das Gesetz nennt zugleich wichtige Grenzen: Ein personenbezogener Ablehnungsgrund, eine Überbelegung oder eine sonstige Unzumutbarkeit können den Anspruch ausschließen. Eine vertragliche Regelung, die dieses Recht pauschal zum Nachteil des Mieters beseitigt, ist unwirksam.

Mietrechtliche Einordnung: § 553 BGB gewährt keine automatische Freiheit zur Untervermietung. Die Vorschrift gibt dem Mieter vielmehr einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn ihre Voraussetzungen erfüllt sind. Der Mieter muss daher zuerst fragen und darf den Anspruch nicht eigenmächtig vollziehen. Bei einer ungerechtfertigten Ablehnung kommen rechtliche Schritte gegen den Vermieter in Betracht.

Eine Formulierung im Mietvertrag wie „Untervermietung ist ausnahmslos verboten“ beendet die Prüfung somit nicht. Formularvertragliche Klauseln können unwirksam sein, wenn sie zwingende gesetzliche Rechte des Mieters ausschließen. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter die Klausel einfach ignorieren und sofort untervermieten darf. Er sollte seinen Anspruch schriftlich geltend machen und die Ablehnung bei Bedarf prüfen lassen. Weitere Hinweise bietet der Ratgeber zu häufig unwirksamen Klauseln im Mietvertrag.

Teiluntervermietung oder vollständige Wohnungsüberlassung

Die wichtigste Weichenstellung betrifft den Umfang der Überlassung. Möchte der Hauptmieter weiterhin einen Teil der Wohnung für sich behalten und nur ein Zimmer abgeben, kann § 553 BGB greifen. Möchte er dagegen ausziehen und die gesamte Wohnung einschließlich aller Räume vollständig einem Dritten überlassen, besteht grundsätzlich kein Anspruch nach dieser Vorschrift. Der Vermieter kann einer vollständigen Untervermietung freiwillig zustimmen, muss dies im Regelfall aber nicht tun. Die bloße Tatsache, dass der Mieter die Wohnung später wieder selbst nutzen möchte, ändert daran nicht automatisch etwas.

Von einer teilweisen Überlassung kann auch dann gesprochen werden, wenn der Mieter die Wohnung nur gelegentlich nutzt. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Wohnung nicht zwingend der Hauptwohnsitz bleiben muss. Auch eine beruflich benötigte Nebenwohnung kann geschützt sein, wenn der Mieter tatsächlich einen Teil zurückbehält und die eigene Nutzung nicht vollständig aufgibt. Bei einer Einzimmerwohnung kann es nach der Rechtsprechung genügen, dass der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig verliert, einen Schlüssel behält und persönliche Gegenstände in einem abgegrenzten Bereich verwahrt. Eine rein formale Scheinlösung genügt jedoch nicht, wenn der Untermieter tatsächlich die gesamte Wohnung ausschließlich beherrscht.

Geplante Nutzung	Erlaubnis erforderlich?	Anspruch auf Zustimmung möglich?	Typische Bewertung
Ein Zimmer wird untervermietet, Hauptmieter bleibt in der Wohnung	Ja	Häufig ja	Klassischer Fall des § 553 BGB
Ein Zimmer wird wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts überlassen	Ja	Möglich	Eigene Nutzung darf nicht vollständig aufgegeben werden
Gesamte Wohnung wird vollständig weitergegeben	Ja	Grundsätzlich kein Anspruch nach § 553 BGB	Zustimmung liegt weitgehend im Ermessen des Vermieters
Hauptmieter behält ein Zimmer und nutzt es gelegentlich selbst	Ja	Möglich	Tatsächliche Restnutzung muss bestehen
Einzimmerwohnung, Schlüssel und persönliche Sachen bleiben beim Hauptmieter	Ja	Nach Einzelfallprüfung möglich	BGH hat einen Anspruch nicht grundsätzlich ausgeschlossen
Kurzzeitvermietung an wechselnde Feriengäste	Ja, häufig zusätzlich behördliche Vorgaben	Regelmäßig problematisch	Keine gewöhnliche Wohnraumuntervermietung
Vorübergehender Besuch ohne eigenständigen Haushalt	Normalerweise nein	Nicht erforderlich	Dauer und tatsächliche Nutzung sind entscheidend

Wer die Wohnung vollständig aufgeben möchte, sollte die Untervermietung nicht mit der Stellung eines Nachmieters verwechseln. Ein Nachmieter soll regelmäßig in einen neuen Vertrag mit dem Eigentümer eintreten oder eine vorzeitige Vertragsbeendigung ermöglichen. Ein Untermieter schließt seinen Vertrag dagegen mit dem Hauptmieter, während der Hauptvertrag bestehen bleibt. Ein Vermieter muss einen vorgeschlagenen Nachmieter nicht allein deshalb akzeptieren, weil die Person solvent erscheint. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag über die Stellung eines Nachmieters durch den Mieter.

Wann ein berechtigtes Interesse vorliegt

Der Begriff des berechtigten Interesses wird vergleichsweise weit verstanden. Erfasst werden vernünftige persönliche oder wirtschaftliche Gründe von nicht nur ganz geringem Gewicht, sofern sie mit der Rechtsordnung vereinbar sind. Das Interesse muss erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Der Mieter muss nicht nachweisen, dass er ohne die Untervermietung finanziell unmittelbar vor dem Verlust der Wohnung steht. Es genügt häufig, dass die Überlassung nachvollziehbar dazu beitragen soll, die Wohnung unter veränderten Lebensumständen zu erhalten.

Ein wirtschaftliches Interesse kann beispielsweise entstehen, wenn die laufenden Wohnkosten nach einer Trennung, einer Einkommensveränderung oder dem Auszug eines Mitbewohners zu hoch geworden sind. Auch der Wunsch, während eines vorübergehenden beruflichen Aufenthalts an einem anderen Ort einen Teil der Kosten aufzufangen, kann anerkennenswert sein. Persönliche Gründe können in der Bildung einer Wohngemeinschaft, dem Wunsch nach sozialer Gemeinschaft oder der Aufnahme einer unterstützenden Person liegen. Bei einem nicht verheirateten Lebenspartner ist grundsätzlich ebenfalls eine vorherige Erlaubnis einzuholen, wobei regelmäßig ein starkes persönliches Interesse besteht. Entscheidend bleibt, dass nur ein Teil des Wohnraums überlassen wird und keine gesetzlichen Ablehnungsgründe entgegenstehen.

Typische Beispiele für ein mögliches berechtigtes Interesse sind:

• ein Mitbewohner oder Mitmieter zieht nach Vertragsschluss aus;
• die Einkünfte des Hauptmieters sinken;
• die Miete oder die laufenden Wohnkosten belasten den Mieter stärker;
• der Mieter hält sich vorübergehend beruflich oder ausbildungsbedingt an einem anderen Ort auf;
• nach einer Trennung wird ein bisher gemeinsam genutztes Zimmer frei;
• der Mieter möchte mit einer anderen Person eine Wohngemeinschaft bilden;
• eine unterstützende oder betreuende Person soll aufgenommen werden;
• der Mieter benötigt die Wohnung weiterhin als berufliche Nebenwohnung.

Der Bundesgerichtshof hat 2025 einen Fall behandelt, in dem nach dem Auszug eines Mitmieters das frei gewordene Zimmer untervermietet werden sollte. Der Wunsch der verbleibenden Mieter, ihre eigene Mietbelastung zu reduzieren und die Wohnung zu erhalten, konnte ein berechtigtes Interesse darstellen. Dass der ausgezogene Mitmieter formal weiterhin Vertragspartei blieb, schloss den Anspruch nicht automatisch aus. Ebenso wenig genügte der allgemeine Hinweis auf einen möglichen späteren Räumungsaufwand als Ablehnungsgrund. Dennoch muss jeder WG-Fall anhand des konkreten Vertrags geprüft werden.

Einordnung der aktuellen Rechtsprechung: Der Wunsch, die eigenen wohnungsbezogenen Kosten zu reduzieren, kann ein berechtigtes Interesse sein. Der Mieter muss nicht erst zahlungsunfähig werden, bevor er ein Zimmer untervermieten darf. Nicht geschützt ist dagegen der Plan, aus einem günstigen Hauptmietvertrag ein renditeorientiertes Geschäftsmodell zu machen. Die Grenze verläuft zwischen Kostenentlastung und Gewinnerzielung.

Wann der Vermieter zustimmen muss

Die häufig gesuchte Aussage Vermieter muss zustimmen ist nur dann richtig, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Zunächst muss es sich um Wohnraum handeln und nur ein Teil der Wohnung darf überlassen werden. Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Hauptmietvertrags entstanden sein. Der Vermieter muss genügend Informationen erhalten, um die vorgesehene Person und die geplante Nutzung prüfen zu können. Schließlich darf kein gesetzlicher Ablehnungsgrund entgegenstehen.

Ein Anspruch ist insbesondere wahrscheinlich, wenn der Hauptmieter ein frei gewordenes Zimmer vermieten möchte, um seine eigene finanzielle Belastung zu reduzieren. Dasselbe kann bei einem zeitweisen Aufenthalt in einer anderen Stadt gelten, solange ein Teil der Wohnung tatsächlich für den Hauptmieter verbleibt. Der Mieter muss nicht beweisen, dass er ohne die Untervermietung obdachlos würde. Auch nachvollziehbare persönliche Gründe können genügen. Eine rein abstrakte Erklärung wie „Ich möchte eventuell irgendwann untervermieten“ reicht dagegen regelmäßig nicht.

Die Zustimmung sollte sich auf eine konkret benannte Person beziehen. Eine allgemeine Erlaubnis, jederzeit beliebige Personen aufnehmen zu dürfen, kann der Mieter normalerweise nicht verlangen. Wechselt der Untermieter später, muss häufig eine neue Zustimmung eingeholt werden. Eine bereits erteilte Erlaubnis für Person A deckt nicht automatisch den Einzug von Person B. Der genaue Wortlaut der Zustimmung sollte deshalb sorgfältig aufbewahrt werden.

Wann der Vermieter die Untervermietung ablehnen darf

Auch bei einem nachvollziehbaren Interesse ist der Vermieter nicht in jedem Fall zur Zustimmung verpflichtet. § 553 BGB nennt ausdrücklich einen wichtigen Grund in der Person des Dritten, eine übermäßige Belegung und eine sonstige Unzumutbarkeit. Die Ablehnung muss sich auf konkrete Umstände stützen. Ein pauschales Misstrauen gegenüber Untermietern oder der Wunsch, grundsätzlich keine Wohngemeinschaften im Haus zu haben, genügt nicht ohne Weiteres. Ebenso wenig darf eine Ablehnung auf diskriminierenden Motiven beruhen.

Ein wichtiger personenbezogener Grund kann vorliegen, wenn konkrete Tatsachen erwarten lassen, dass der vorgesehene Untermieter den Hausfrieden erheblich stören, andere Bewohner bedrohen oder die Wohnung zweckwidrig nutzen wird. Bloße Gerüchte oder allgemeine Vorurteile reichen dafür nicht. Der Vermieter darf notwendige Angaben zur Identität und zur geplanten Nutzung verlangen. Einen vollständigen Einblick in sämtliche finanziellen Verhältnisse des Untermieters kann er dagegen nicht ohne Weiteres fordern, weil der Hauptmieter weiterhin für die Hauptmiete haftet. Je mehr sensible Daten verlangt werden, desto genauer sollte geprüft werden, ob sie für die Entscheidung tatsächlich erforderlich sind.

Eine Überbelegung kann entstehen, wenn für die Wohnungsgröße zu viele Personen aufgenommen werden sollen. Dabei gibt es keine einzige bundesweit und für jeden Fall geltende Quadratmeterzahl, die jede Prüfung ersetzt. Landesrechtliche Vorgaben, das Alter der Bewohner, der Wohnungszuschnitt und die Dauer der Nutzung können eine Rolle spielen. Der Einzug einer weiteren Person in eine großzügige Wohnung ist anders zu bewerten als die Aufnahme mehrerer Erwachsener in ein sehr kleines Zimmer. Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn die beabsichtigte Nutzung die Wohnung oder das Gebäude objektiv übermäßig belastet.

Weitere mögliche Ablehnungsgründe können sein:

• die vollständige Aufgabe der Wohnung durch den Hauptmieter;
• eine nachweisbare Überbelegung;
• konkrete erhebliche Störungen durch die vorgesehene Person;
• eine vertragswidrige gewerbliche oder touristische Nutzung;
• ein nicht offengelegtes Kurzzeitvermietungsmodell;
• eine Gewinnerzielungsabsicht, die über die Deckung der Wohnkosten hinausgeht;
• eine fehlende oder trotz Nachfrage unzureichende Benennung des Untermieters;
• besondere objektive Umstände, durch die die Überlassung unzumutbar wird.

Der Vermieter darf allerdings nicht jeden zusätzlichen organisatorischen Aufwand als Unzumutbarkeit bezeichnen. Dass nach dem Einzug eine weitere Person im Haus wohnt, ist die gewöhnliche Folge einer Untervermietung. Auch der theoretische Aufwand, bei Ende des Hauptmietvertrags die Räumung durchsetzen zu müssen, schließt den Anspruch nicht automatisch aus. Notwendig sind konkrete und gewichtige Umstände. Eine Ablehnung sollte der Mieter deshalb nicht nur mündlich hinnehmen, sondern nach einer nachvollziehbaren Begründung fragen.

Entscheidungsbaum: Besteht wahrscheinlich ein Anspruch?

Der folgende Entscheidungsbaum ermöglicht eine erste Orientierung. Er ersetzt keine rechtliche Einzelfallprüfung, hilft aber dabei, die wichtigsten Fragen in der richtigen Reihenfolge zu stellen. Mieter sollten jede Antwort mit Unterlagen oder einer kurzen schriftlichen Erklärung belegen können. Besonders wichtig ist, dass die tatsächliche Nutzung mit den Angaben im Antrag übereinstimmt. Eine nur auf dem Papier zurückbehaltene Ecke schützt nicht, wenn der Hauptmieter die Wohnung faktisch vollständig aufgibt.

Frage 1: Soll die gesamte Wohnung überlassen werden?

• Ja: Die Erlaubnis ist erforderlich, ein Anspruch aus § 553 BGB besteht grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann freiwillig zustimmen.
• Nein: Weiter zu Frage 2.

Frage 2: Behält der Hauptmieter einen tatsächlichen Teil der Wohnung für sich?

• Ja: Weiter zu Frage 3.
• Nein: Es spricht viel für eine vollständige Überlassung. Der Anspruch ist unsicher oder ausgeschlossen.

Frage 3: Ist das Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden?

• Ja: Weiter zu Frage 4.
• Nein: Ein Anspruch aus § 553 BGB kann fehlen. Der Vertrag und die ursprünglichen Umstände müssen geprüft werden.

Frage 4: Gibt es einen nachvollziehbaren persönlichen oder wirtschaftlichen Grund?

• Ja: Weiter zu Frage 5.
• Nein: Der bloße Wunsch nach zusätzlichen Einnahmen genügt möglicherweise nicht.

Frage 5: Ist der vorgesehene Untermieter konkret benannt?

• Ja: Weiter zu Frage 6.
• Nein: Der Vermieter muss einer unbekannten Person regelmäßig nicht pauschal zustimmen.

Frage 6: Drohen Überbelegung, erhebliche Störungen oder eine unzumutbare Nutzung?

• Nein: Ein Anspruch auf Zustimmung ist wahrscheinlich.
• Ja: Der Vermieter kann die Erlaubnis möglicherweise verweigern.

Frage 7: Übersteigen die Einnahmen deutlich die eigenen wohnungsbezogenen Kosten?

• Nein: Eine zulässige Kostenentlastung kann vorliegen.
• Ja: Eine unzulässige gewinnorientierte Untervermietung muss geprüft werden.

Was in den Antrag auf Untervermietung gehört

Das Gesetz schreibt für den Antrag keine bestimmte Form vor. Aus Beweisgründen sollte die Anfrage dennoch in Textform oder schriftlich gestellt und der Zugang dokumentiert werden. Eine kurze Nachricht mit dem Satz „Ich möchte untervermieten“ ist häufig zu ungenau. Der Vermieter muss erkennen können, welche Räume betroffen sind, wer einziehen soll und warum der Mieter die Zustimmung verlangt. Unvollständige Angaben verzögern die Entscheidung und können eine Ablehnung zunächst rechtfertigen.

Ein sorgfältiger Antrag sollte folgende Informationen enthalten:

1. den vollständigen Namen des Hauptmieters und die Adresse der Wohnung;
2. den vollständigen Namen der vorgesehenen Person;
3. die geplante Zahl der einziehenden Personen;
4. den Beginn und, falls bekannt, die Dauer der Untervermietung;
5. die Räume, die ausschließlich oder gemeinsam genutzt werden sollen;
6. die Erklärung, welcher Teil dem Hauptmieter verbleibt;
7. eine konkrete Beschreibung des nachträglich entstandenen Interesses;
8. die Bitte um ausdrückliche Zustimmung bis zu einem konkreten Datum;
9. gegebenenfalls den Hinweis, dass zusätzliche Fragen kurzfristig beantwortet werden;
10. eine Bitte um schriftliche Begründung, falls die Erlaubnis verweigert wird.

Der Mieter sollte nur notwendige personenbezogene Daten übermitteln. Eine pauschale Übersendung von Ausweiskopien, Kontoauszügen oder vollständigen Bewerbungsunterlagen ist nicht automatisch erforderlich. Der Vermieter darf jedoch Informationen verlangen, die eine Prüfung wichtiger personenbezogener Ablehnungsgründe ermöglichen. Welche Angaben im Einzelfall notwendig sind, kann umstritten sein. Bei umfangreichen Datenforderungen empfiehlt sich eine rechtliche oder datenschutzrechtliche Prüfung.

Eine gesetzlich festgelegte allgemeine Antwortfrist des Vermieters existiert nicht. Der Mieter kann eine angemessene Frist mit einem klaren Enddatum setzen, deren Länge von Umfang und Dringlichkeit des Falls abhängt. Reagiert der Vermieter nicht, entsteht dadurch keine automatische Genehmigung. Nach einer Erinnerung sollte der Mieter rechtliche Beratung einholen, bevor die Person einzieht. Ein gerichtlicher Anspruch auf Erteilung der Zustimmung kann sicherer sein als eine eigenmächtige Überlassung.

Praktisches Vorgehen Schritt für Schritt

Wer ein Zimmer untervermieten möchte, sollte nicht mit der Suche nach einem Untermieter beginnen und die Rechtslage erst nach dessen Einzug prüfen. Sinnvoller ist ein geordneter Ablauf, bei dem die Gründe, der Vertrag und die Kommunikation dokumentiert werden. Dadurch lässt sich später zeigen, dass der Vermieter rechtzeitig und vollständig informiert wurde. Auch der vorgesehene Untermieter erhält mehr Planungssicherheit. Das folgende Vorgehen reduziert typische Konflikte.

Schritt 1: Mietvertrag vollständig prüfen

Lesen Sie alle Regelungen zur Gebrauchsüberlassung, Aufnahme weiterer Personen und Untervermietung. Eine Vertragsklausel kann eine Zustimmungspflicht vorsehen, eine Erlaubnis bereits allgemein enthalten oder unwirksam weit formuliert sein. Prüfen Sie außerdem, wer auf Mieterseite Vertragspartner ist. Bei mehreren Hauptmietern müssen interne Zuständigkeiten geklärt werden. Bewahren Sie den vollständigen Vertrag und spätere Nachträge gemeinsam auf.

Schritt 2: Geplante Nutzung genau festlegen

Bestimmen Sie, welches Zimmer überlassen und welche Räume gemeinsam genutzt werden sollen. Halten Sie fest, ob der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung lebt oder nur zeitweise abwesend ist. Bei einer Einzimmerwohnung muss besonders klar sein, welcher tatsächliche Gewahrsam beim Hauptmieter verbleibt. Eine bloße Behauptung reicht bei einem späteren Streit möglicherweise nicht. Die Nutzungsbeschreibung sollte praktisch umsetzbar sein.

Schritt 3: Berechtigtes Interesse dokumentieren

Erklären Sie, was sich nach Abschluss des Mietvertrags verändert hat. Das kann der Auszug eines Mitbewohners, eine Trennung, ein beruflicher Ortswechsel oder eine neue finanzielle Belastung sein. Sensible Details müssen nicht unnötig ausgebreitet werden, der Grund sollte aber nachvollziehbar bleiben. Allgemeine Aussagen wie „aus wirtschaftlichen Gründen“ können zu unbestimmt sein. Eine kurze, konkrete Darstellung ist meist überzeugender.

Schritt 4: Untermieter auswählen und Angaben einholen

Der vorgesehene Untermieter sollte bereit sein, die für den Antrag notwendigen Basisangaben zur Verfügung zu stellen. Hauptmieter sollten außerdem prüfen, ob die Person zuverlässig erscheint und die Hausordnung akzeptiert. Die Zustimmung des Eigentümers schützt nicht vor Problemen im Untermietverhältnis. Der Hauptmieter bleibt für die Hauptmiete verantwortlich, auch wenn der Untermieter nicht zahlt. Ein schriftlicher Untermietvertrag ist deshalb dringend empfehlenswert.

Schritt 5: Antrag nachweisbar absenden

Versenden Sie den Antrag so, dass der Zugang später belegt werden kann. Eine E-Mail mit bestätigtem Empfang, eine persönliche Übergabe gegen Bestätigung oder ein dokumentierter Brief können geeignet sein. Welche Zustellungsart im Konfliktfall den besten Beweis liefert, erläutert der Beitrag Kündigung zustellen: Einschreiben oder Übergabe. Die dort beschriebenen Beweisgrundsätze sind auch für andere wichtige mietrechtliche Schreiben hilfreich. Speichern Sie Nachricht, Anlagen und Zugangsnachweis gemeinsam.

Schritt 6: Ausdrückliche Antwort abwarten

Lassen Sie den Untermieter nicht allein deshalb einziehen, weil der Vermieter nicht sofort reagiert. Schweigen ist grundsätzlich keine sichere Zustimmung. Erinnern Sie sachlich und setzen Sie gegebenenfalls eine weitere angemessene Frist. Wird die Erlaubnis verweigert, verlangen Sie die Gründe. Beginnen Sie bei einem Streit keine eigenmächtige Untervermietung, sondern lassen Sie den Anspruch prüfen.

Schritt 7: Untermietvertrag erst rechtssicher umsetzen

Der Untermietvertrag sollte Mietgegenstand, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Beginn, Kündigungsregeln und Hausordnung verständlich regeln. Der Vertrag darf dem Untermieter keine Rechte versprechen, die der Hauptmieter selbst nicht besitzt. Endet der Hauptmietvertrag, kann auch die Grundlage für die Nutzung des Untermieters wegfallen. Der Hauptmieter sollte deshalb keine unkontrollierbaren langfristigen Zusagen machen. Bei möblierten Zimmern und selbst bewohntem Wohnraum können besondere Kündigungsregeln gelten.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Ein Untermietzuschlag entsteht nicht automatisch, nur weil eine weitere Person einzieht. Nach § 553 Absatz 2 BGB kann der Vermieter die Zustimmung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung ohne diese Erhöhung nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter muss daher zunächst erklären können, warum die zusätzliche Nutzung eine relevante Mehrbelastung verursacht. Ein frei erfundener Prozentsatz oder eine pauschale Verdoppelung der Miete ist nicht zulässig. Eine allgemeingültige Formel für jede frei finanzierte Wohnung gibt es nicht.

Mögliche Gesichtspunkte können erhöhte Belastungen oder zusätzliche Kosten sein, soweit diese nicht bereits verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die bloße Chance des Vermieters, aus dem Einzug einer weiteren Person mehr Einnahmen zu erzielen, genügt nicht ohne Weiteres. Ist die Wohnung bereits für mehrere Personen ausgelegt und entstehen keine besonderen Belastungen, kann ein Zuschlag schwerer zu begründen sein. Bei preisgebundenem Wohnraum können Sonderregeln gelten. Mieter sollten die Berechnung verlangen und nicht vorschnell jeder geforderten Erhöhung zustimmen.

Der Zuschlag des Hauptvermieters ist von der Untermiete zu unterscheiden, die der Hauptmieter mit dem Untermieter vereinbart. Der Hauptmieter darf seinen tatsächlichen Kostenanteil und nachvollziehbare Zusatzleistungen berücksichtigen. Ein möbliertes Zimmer kann einen sachlich begründeten Aufschlag rechtfertigen, dessen Höhe jedoch transparent sein sollte. Eine weit über den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen liegende Forderung kann rechtlich riskant sein. Zusätzlich können mietpreisrechtliche Grenzen und lokale Regelungen zu beachten sein.

Gewinnerzielung ist nicht der Zweck der Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 klargestellt, dass ein Anspruch nach § 553 BGB nicht dazu dient, mit einer günstig gemieteten Wohnung Gewinn zu erzielen. Im entschiedenen Fall hatte ein Hauptmieter während seiner Abwesenheit deutlich mehr Untermiete verlangt, als er selbst für die Wohnung aufbringen musste. Der BGH bestätigte, dass eine über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielungsabsicht kein geschütztes berechtigtes Interesse darstellt. Die unerlaubte und gewinnorientierte Weitergabe konnte nach vorheriger Abmahnung eine Kündigung tragen. Damit ist die Abgrenzung zwischen legitimer Kostenentlastung und einem Geschäftsmodell noch wichtiger geworden.

Eine geringe rechnerische Differenz bedeutet nicht automatisch, dass eine verbotene Gewinnerzielung vorliegt. Der Hauptmieter kann beispielsweise anteilige Betriebskosten, Internet, Energie, Möblierung und tatsächlich erbrachte Zusatzleistungen berücksichtigen. Diese Positionen sollten realistisch berechnet und belegbar sein. Ein hoher Möblierungszuschlag darf nicht nur als Etikett dienen, um die eigene Hauptmiete zu vervielfachen. Bei einem erheblichen Überschuss ist eine individuelle rechtliche Prüfung dringend anzuraten.

Aktueller Praxishinweis: Eine gewinnbringende Untervermietung ist rechtlich deutlich riskanter als die bloße Aufteilung der tatsächlichen Wohnkosten. Wer mehr verlangt als seinen nachvollziehbaren Aufwand, sollte die Kalkulation vor Vertragsschluss prüfen lassen. Die Zustimmung des Vermieters darf nicht durch unvollständige Angaben zur Nutzung oder zur Miethöhe erschlichen werden. Eine transparente Kostenaufstellung kann spätere Streitigkeiten vermeiden.

Partner, Familienangehörige und Besucher

Bei nahen Familienangehörigen gelten Besonderheiten. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und eigene Kinder werden im Regelfall nicht wie gewöhnliche Untermieter behandelt, wenn sie in den gemeinsamen Haushalt aufgenommen werden. Der Vermieter sollte dennoch über die Veränderung der Belegung informiert werden, insbesondere wenn Betriebskosten, Meldedaten oder eine mögliche Überbelegung betroffen sind. Auch Familienangehörige dürfen den Hausfrieden nicht erheblich stören. Der Hauptmieter bleibt für vertragswidriges Verhalten mitverantwortlich.

Bei einem nicht verheirateten Lebensgefährten ist die Lage anders. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dessen Aufnahme grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Das persönliche Interesse am gemeinsamen Wohnen führt jedoch regelmäßig dazu, dass der Vermieter zustimmen muss, sofern keine Überbelegung oder wichtigen personenbezogenen Gründe vorliegen. Mieter sollten den Einzug deshalb vorher anzeigen und ausdrücklich um Zustimmung bitten. Die verbreitete Annahme, ein Partner dürfe immer ohne jede Mitteilung einziehen, ist nicht zuverlässig.

Besucher benötigen keine Erlaubnis, solange der Charakter eines Besuchs erhalten bleibt. Ein längerer Aufenthalt kann weiterhin Besuch sein, etwa bei einer familiären Ausnahmesituation oder einer vorübergehenden Reise. Entscheidend sind Dauer, Zahlungsvereinbarung, Schlüsselgewalt, eigene Haushaltsführung und Lebensmittelpunkt. Eine regelmäßige Mietzahlung und ein dauerhaft ausschließlich genutztes Zimmer sprechen eher für eine Untervermietung. Der Versuch, ein dauerhaftes Mietverhältnis als Besuch zu bezeichnen, löst die Erlaubnispflicht nicht.

Untervermietung während eines Auslandsaufenthalts

Ein beruflicher oder studienbedingter Auslandsaufenthalt ist ein häufiger Anlass für die Untervermietung. Der Mieter möchte die Wohnung behalten, obwohl er sie vorübergehend nicht ständig bewohnt, und gleichzeitig einen Teil der Kosten ausgleichen. Ein solches Interesse kann nach der Rechtsprechung grundsätzlich anerkennenswert sein. Entscheidend ist jedoch, dass nur ein Teil des Wohnraums überlassen wird und der Hauptmieter seine eigene Nutzung oder seinen Gewahrsam nicht vollständig aufgibt. Wer sämtliche Räume, Schlüssel und Nutzungsmöglichkeiten überträgt, kann sich regelmäßig nicht auf § 553 BGB berufen.

Der Bundesgerichtshof hat 2023 bei einer Einzimmerwohnung eine großzügige Betrachtung zugelassen. Ein Mieter kann einen Teil des Wohnraums zurückbehalten, obwohl die räumliche Abgrenzung bei nur einem Zimmer naturgemäß schwierig ist. Im entschiedenen Fall waren unter anderem ein zurückbehaltener Schlüssel und in der Wohnung verwahrte persönliche Gegenstände relevant. Daraus folgt jedoch keine automatische Anleitung, durch das Abstellen eines Kartons jede Volluntervermietung in eine Teiluntervermietung umzuwandeln. Die tatsächlichen Besitz- und Nutzungsverhältnisse müssen die Angaben des Mieters bestätigen.

Ein Auslandsaufenthalt rechtfertigt nicht automatisch jede Form der Weitervermietung. Wer die Wohnung vollständig an wechselnde Personen überlässt, hohe Gewinne erzielt oder sie wie eine Ferienunterkunft anbietet, bewegt sich außerhalb des klassischen Schutzbereichs der Wohnraumuntervermietung. Zusätzlich können kommunale Zweckentfremdungsverbote, melderechtliche Vorgaben und steuerliche Fragen relevant werden. Eine Zustimmung des Vermieters ersetzt notwendige behördliche Genehmigungen nicht. Vor einer Onlineanzeige sollte daher geklärt werden, welche Regeln am Wohnort gelten.

Beispiele aus der Praxis

Fall 1: Das freie WG-Zimmer

Drei Personen haben gemeinsam eine Wohnung gemietet, eine von ihnen zieht später aus. Die beiden verbleibenden Bewohner können die Gesamtmiete allein nur schwer tragen und möchten das freie Zimmer an eine konkret benannte Person vermieten. Sie nutzen ihre eigenen Räume weiter und erklären dem Vermieter die veränderte finanzielle Belastung. In dieser Konstellation spricht viel für ein berechtigtes Interesse. Gibt es keine Überbelegung oder konkreten Einwände gegen die Person, kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen.

Ein häufiger Fehler besteht darin, den neuen Bewohner sofort einziehen zu lassen, weil ohnehin schon immer drei Personen in der Wohnung lebten. Der Wechsel einer Person ist aber nicht automatisch von einer alten Erlaubnis erfasst. Die Zustimmung sollte für den neuen Untermieter eingeholt werden. Bei mehreren Hauptmietern müssen außerdem alle Beteiligten mit dem Untermietvertrag einverstanden sein. Interne Absprachen mit dem ausgezogenen Mitmieter sollten dokumentiert werden.

Fall 2: Die gesamte Wohnung während einer Reise

Eine Mieterin reist für acht Monate ins Ausland und möchte ihre Zweizimmerwohnung vollständig einem Paar überlassen. Sie räumt ihre persönlichen Gegenstände aus, gibt sämtliche Schlüssel weiter und nutzt die Wohnung in dieser Zeit nicht. Obwohl ihr Wunsch wirtschaftlich nachvollziehbar ist, handelt es sich grundsätzlich um eine vollständige Überlassung. Ein Anspruch nach § 553 BGB besteht regelmäßig nicht. Die Mieterin muss die Zustimmung abwarten und darf die Ablehnung nicht eigenmächtig umgehen.

Würde sie dagegen ein Zimmer tatsächlich für sich behalten, persönliche Sachen dort verwahren und während des Aufenthalts weiterhin realen Zugriff auf diesen Bereich haben, könnte die Prüfung anders ausfallen. Entscheidend wäre nicht nur die Vertragsformulierung, sondern die tatsächliche Nutzung. Ein verschlossener Raum ohne jede geplante eigene Verwendung kann im Einzelfall weiterhin Fragen aufwerfen. Die Einzimmerrechtsprechung des BGH ist nicht als Freibrief für Scheinmodelle zu verstehen. Bei einem längeren Auslandsaufenthalt ist eine konkrete Beratung sinnvoll.

Fall 3: Der neue Lebenspartner

Ein alleiniger Hauptmieter möchte, dass seine nicht verheiratete Partnerin dauerhaft bei ihm einzieht. Er geht davon aus, dass eine private Beziehung den Vermieter nichts angeht, und meldet den Einzug nicht. Rechtlich sollte er die Erlaubnis vorher einholen, weil die Partnerin grundsätzlich als Dritte behandelt werden kann. Das gemeinsame Wohnen ist regelmäßig ein nachvollziehbares persönliches Interesse. Ohne Überbelegung oder konkrete wichtige Gründe wird der Vermieter die Zustimmung meist nicht verweigern dürfen.

Der Fehler liegt hier weniger im Wunsch nach gemeinsamer Lebensführung als im eigenmächtigen Vorgehen. Eine frühzeitige Mitteilung verhindert Streit über die Zahl der Bewohner und mögliche Betriebskosten. Die Partnerin wird durch den Einzug nicht automatisch Mitmieterin des Hauptvertrags. Für die Aufnahme in den Hauptmietvertrag wäre eine gesonderte Vereinbarung mit dem Vermieter erforderlich. Darauf besteht nicht ohne Weiteres ein Anspruch.

Fall 4: Untervermietung mit hohem Überschuss

Ein Hauptmieter zahlt eine vergleichsweise niedrige Bestandsmiete und verlangt von seinem Untermieter für ein Zimmer einen Betrag, der nahezu seine gesamten Wohnkosten deckt. Zusätzlich verlangt er einen hohen Möblierungsaufschlag, obwohl nur ein Bett, ein Tisch und ein gebrauchter Schrank vorhanden sind. Eine solche Kalkulation kann den Eindruck erwecken, dass nicht die Kostenentlastung, sondern die Gewinnerzielung im Vordergrund steht. Seit der BGH-Entscheidung vom Januar 2026 ist dieses Risiko besonders deutlich. Der Mieter sollte die Miethöhe nachvollziehbar berechnen und gegebenenfalls rechtlich prüfen lassen.

Der Vermieter darf aus einer hohen Untermiete nicht automatisch jede Zustimmung verweigern, ohne die Umstände zu prüfen. Er kann jedoch ein berechtigtes Interesse des Mieters infrage stellen, wenn ein echtes Geschäftsmodell erkennbar ist. Eine unerlaubte gewinnbringende Untervermietung kann nach Abmahnung erhebliche Folgen haben. Auch der Untermieter kann möglicherweise Einwände gegen eine überhöhte Miete besitzen. Transparenz schützt daher beide Seiten.

Typische Fehler bei der Untervermietung

Viele Konflikte entstehen nicht, weil ein Anspruch offensichtlich fehlt, sondern weil Mieter zu früh handeln oder den Antrag unvollständig stellen. Auch eine rechtlich grundsätzlich erlaubnisfähige Untervermietung bleibt ohne vorherige Zustimmung eine Pflichtverletzung. Wer seinen Anspruch später vor Gericht durchsetzen könnte, darf daraus nicht ohne Weiteres ein Recht zur Selbsthilfe ableiten. Der sauberste Weg führt über einen konkreten Antrag, einen nachweisbaren Zugang und eine ausdrückliche Antwort. Bei Zeitdruck sollte frühzeitig Beratung gesucht werden.

Zu den häufigsten Fehlern gehören:

• Der Untermieter zieht ein, bevor die Zustimmung vorliegt.
• Der Antrag nennt keine konkrete Person.
• Der Grund wird nur mit „privaten“ oder „wirtschaftlichen Umständen“ beschrieben.
• Die vollständige Wohnungsüberlassung wird als Teiluntervermietung dargestellt.
• Eine alte Zustimmung wird auf einen neuen Untermieter übertragen.
• Das Schweigen des Vermieters wird als Genehmigung interpretiert.
• Der Hauptmieter verlangt einen nicht nachvollziehbaren Gewinn.
• Der Untermietvertrag passt nicht zu den Regeln des Hauptmietvertrags.
• Kurzzeitgäste werden über Plattformen ständig ausgetauscht.
• Der Hauptmieter bewahrt keine Nachweise über Antrag und Zugang auf.
• Die Zahl der Bewohner führt zu einer möglichen Überbelegung.
• Die Zustimmung wird nur telefonisch eingeholt und später nicht bestätigt.

Ein weiterer Fehler ist die Annahme, dass der Untermieter nach einer Zustimmung Vertragspartner des Eigentümers wird. Der Hauptmieter bleibt für die vollständige Hauptmiete verantwortlich. Zahlt der Untermieter nicht, darf der Hauptmieter deshalb nicht einfach entsprechend weniger an den Eigentümer überweisen. Auch Schäden und Störungen können dem Hauptmieter zugerechnet werden. Ein sorgfältiger Untermietvertrag und eine realistische Auswahl der Person sind daher unverzichtbar.

Folgen einer Untervermietung ohne Erlaubnis

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis verletzt grundsätzlich die Pflichten aus dem Hauptmietvertrag. Der Vermieter kann den Mieter auffordern, die unerlaubte Gebrauchsüberlassung zu beenden, und eine Abmahnung aussprechen. Wird das Verhalten trotz Abmahnung fortgesetzt, kann eine ordentliche oder unter besonderen Voraussetzungen eine fristlose Kündigung drohen. Die Schwere der Pflichtverletzung hängt von den Umständen ab. Besonders riskant sind eine vollständige Überlassung, falsche Angaben, wechselnde Feriengäste und eine erhebliche Gewinnerzielung.

§ 543 BGB nennt die unbefugte Überlassung an Dritte ausdrücklich als möglichen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung. Trotzdem führt nicht jeder formale Verstoß automatisch zur sofortigen Beendigung des Mietvertrags. Gerichte berücksichtigen unter anderem, ob der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung gehabt hätte, ob er den Vermieter informiert hat und wie schwer seine Pflichtverletzung wiegt. Auch eine notwendige vorherige Abmahnung kann eine Rolle spielen. Auf eine spätere milde Bewertung sollte sich ein Mieter jedoch nicht verlassen.

Hat der Vermieter die Zustimmung zu Unrecht verweigert, kann der Mieter auf Erteilung der Erlaubnis klagen. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Schadensersatzansprüche wegen entgangener Untermiete entstehen. Dafür muss der Mieter regelmäßig nachweisen können, dass die Voraussetzungen des Anspruchs erfüllt waren und ein konkreter Untermieter bereitstand. Ein unvollständiger Antrag erschwert diesen Nachweis. Vor einer Klage sollten Kostenrisiko, Beweislage und Zeitbedarf geprüft werden.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Zunächst sollte geprüft werden, ob der ursprüngliche Antrag vollständig und nachweisbar zugegangen ist. Fehlen Angaben zur Person, zu den Räumen oder zum Grund, sollte der Mieter diese ergänzen. Anschließend kann er den Vermieter sachlich erinnern und um eine Entscheidung bis zu einem konkreten Datum bitten. Die Nachricht sollte weder Drohungen noch die Ankündigung enthalten, der Untermieter werde unabhängig von der Antwort einziehen. Ein professioneller Ton erhöht die Chance auf eine außergerichtliche Lösung.

Bleibt die Antwort aus, sollte der Mieter einen Mieterverein oder eine mietrechtlich spezialisierte Kanzlei einschalten. Je nach Dringlichkeit kann eine gerichtliche Klärung der Zustimmung möglich sein. Eine fingierte Zustimmung allein durch Fristablauf gibt es grundsätzlich nicht. Auch ein bereits mit dem Untermieter unterschriebener Vertrag ersetzt die Genehmigung nicht. Der Vertrag mit dem Untermieter sollte deshalb von der Erteilung der erforderlichen Erlaubnis abhängig gemacht werden.

Was tun, wenn der Vermieter ablehnt?

Eine Ablehnung sollte zunächst auf ihre Begründung geprüft werden. Nennt der Vermieter eine Überbelegung, sollte die tatsächliche Personenzahl und Wohnfläche nachvollzogen werden. Beruft er sich auf die Person des Untermieters, muss er konkrete Gründe darlegen können. Verlangt er einen Zuschlag, sollte er erklären, warum die Überlassung ohne Erhöhung unzumutbar wäre und wie sich der Betrag berechnet. Eine pauschale Ablehnung muss nicht das letzte Wort sein.

Der Mieter sollte die Gründe schriftlich beantworten und fehlende Informationen nachreichen. Eine sachliche Lösung kann etwa in einer zeitlichen Begrenzung, einer konkreteren Nutzungsbeschreibung oder der Zustimmung zu einer anderen Person liegen. Bleibt der Vermieter bei einer wahrscheinlich rechtswidrigen Ablehnung, kann der Anspruch gerichtlich geltend gemacht werden. Bis zur Klärung sollte der Untermieter grundsätzlich nicht eigenmächtig einziehen. Bei einer bereits erhaltenen Kündigung müssen Fristen sofort geprüft werden.

Schnellcheck vor dem Absenden des Antrags

Vor dem Antrag sollten Mieter prüfen, ob die entscheidenden Informationen vorhanden sind. Die folgende Checkliste kann direkt auf dem Smartphone abgearbeitet werden. Ein einziger fehlender Punkt zerstört nicht zwingend den Anspruch, kann die Entscheidung aber verzögern. Je genauer der Antrag vorbereitet ist, desto geringer ist die Angriffsfläche. Die Unterlagen sollten in einem gemeinsamen Ordner gespeichert werden.

• Ich möchte nur einen Teil der Wohnung überlassen.
• Ein Teil der Wohnung bleibt tatsächlich in meiner Nutzung.
• Mein Interesse ist erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden.
• Ich kann meinen persönlichen oder wirtschaftlichen Grund verständlich erklären.
• Der vorgesehene Untermieter steht bereits fest.
• Name und notwendige Basisangaben der Person liegen vor.
• Beginn, Dauer und räumlicher Umfang sind beschrieben.
• Eine Überbelegung ist nicht zu erwarten.
• Die geplante Untermiete dient nicht als unangemessenes Gewinnmodell.
• Mein Antrag enthält die Bitte um ausdrückliche Zustimmung.
• Ich kann den Zugang beim Vermieter beweisen.
• Der Untermieter zieht erst nach der rechtlichen Klärung ein.
• Ein schriftlicher Untermietvertrag ist vorbereitet.
• Die Regeln des Hauptmietvertrags werden eingehalten.

Häufig gestellte Fragen zur Untermiete

Muss der Vermieter einer Untervermietung immer zustimmen?

Nein, eine Zustimmungspflicht besteht nicht in jedem Fall. Ein Anspruch kann entstehen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse vorliegt und nur ein Teil der Wohnung überlassen wird. Der Anspruch entfällt insbesondere bei Überbelegung, wichtigen Gründen in der Person des Untermieters oder sonstiger Unzumutbarkeit. Bei einer vollständigen Weitergabe der Wohnung muss der Vermieter grundsätzlich nicht zustimmen. Der genaue Sachverhalt entscheidet.

Darf ich ein Zimmer ohne schriftliche Erlaubnis untervermieten?

Eine mündliche Zustimmung kann grundsätzlich wirksam sein, ist aber schwer zu beweisen. Ohne irgendeine Zustimmung sollte der Untermieter nicht einziehen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich eine ausdrückliche Genehmigung in Textform oder Schriftform. Darin sollten die Person und der Umfang der erlaubten Nutzung eindeutig genannt sein. Schweigen gilt nicht als sichere Erlaubnis.

Welche Daten darf der Vermieter über den Untermieter verlangen?

Der Vermieter darf Informationen verlangen, die für die Prüfung der konkreten Person und möglicher Ablehnungsgründe erforderlich sind. Dazu gehört regelmäßig mindestens der vollständige Name. Abhängig vom Fall können weitere Basisangaben zur Identifikation und geplanten Nutzung erforderlich sein. Ein uneingeschränktes Recht auf Kontoauszüge, Gehaltsnachweise oder eine vollständige Schufa-Auskunft besteht nicht automatisch. Überzogene Datenforderungen sollten rechtlich geprüft werden.

Darf der Vermieter für die Untervermietung mehr Miete verlangen?

Ein Zuschlag ist nicht automatisch erlaubt. Der Vermieter kann die Zustimmung nach § 553 Absatz 2 BGB von einer angemessenen Erhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur dann zumutbar ist. Er sollte die Notwendigkeit und Höhe nachvollziehbar begründen. Einen bundesweit geltenden festen Prozentsatz gibt es für frei finanzierten Wohnraum nicht. Verbrauchsabhängige Mehrkosten können außerdem bereits über die Betriebskosten erfasst werden.

Kann ich die gesamte Wohnung während eines Auslandsjahres untervermieten?

Dafür benötigen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Ein gesetzlicher Anspruch nach § 553 BGB besteht bei der vollständigen Überlassung grundsätzlich nicht. Anders kann es sein, wenn tatsächlich nur ein Teil überlassen wird und eine eigene Nutzungsmöglichkeit bestehen bleibt. Eine künstliche Scheinlösung genügt jedoch nicht. Vor Vertragsabschluss mit dem Untermieter sollte die Zustimmung ausdrücklich vorliegen.

Darf mein Lebenspartner ohne Erlaubnis einziehen?

Bei einem nicht verheirateten Lebenspartner sollte die Zustimmung des Vermieters vorher eingeholt werden. Der Wunsch nach gemeinsamem Wohnen begründet regelmäßig ein starkes persönliches Interesse. Der Vermieter darf die Aufnahme daher meist nur bei konkreten gewichtigen Gründen oder Überbelegung verweigern. Ehegatten und eigene Kinder werden rechtlich häufig anders behandelt, trotzdem sollte die veränderte Belegung mitgeteilt werden. Eine Aufnahme in den Hauptmietvertrag erfolgt nicht automatisch.

Was passiert, wenn der Vermieter auf meinen Antrag nicht antwortet?

Sein Schweigen bedeutet grundsätzlich nicht, dass die Untervermietung erlaubt ist. Prüfen Sie zuerst, ob der Antrag vollständig und nachweisbar zugegangen ist. Erinnern Sie den Vermieter schriftlich und setzen Sie ein konkretes Datum für die Antwort. Bleibt die Reaktion aus, sollte der Anspruch rechtlich geprüft und gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Ein eigenmächtiger Einzug bleibt riskant.

Kann der Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung kündigen?

Ja, eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung kann eine Abmahnung und später eine ordentliche oder in schweren Fällen eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Entscheidend sind unter anderem Umfang, Dauer, Reaktion auf eine Abmahnung und die Frage, ob grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubnis bestand. Besonders schwer wiegen vollständige, gewinnorientierte oder touristische Weitervermietungen. Auch falsche Angaben können die Position des Mieters erheblich verschlechtern. Bei einer Kündigung sollte unverzüglich rechtliche Hilfe eingeholt werden.

Muss ich dem Vermieter die Höhe der Untermiete nennen?

Ob und in welchem Umfang der Vermieter die vereinbarte Untermiete erfahren darf, hängt vom konkreten Prüfungszweck ab. Seit der BGH-Rechtsprechung zur gewinnbringenden Untervermietung kann die Kalkulation für die Frage des berechtigten Interesses relevant werden. Der Hauptmieter sollte daher keine irreführenden Angaben machen und seine wohnungsbezogenen Kosten dokumentieren können. Ein erheblicher Überschuss kann den Anspruch gefährden. Auch mietpreisrechtliche Grenzen des Untermietverhältnisses sind gesondert zu beachten.

Gilt eine Erlaubnis auch für den nächsten Untermieter?

In der Regel bezieht sich die Zustimmung auf die konkret benannte Person. Zieht diese aus und soll eine andere Person einziehen, ist meist eine neue Genehmigung erforderlich. Etwas anderes kann gelten, wenn der Mietvertrag oder die Erklärung des Vermieters ausdrücklich eine weitergehende allgemeine Erlaubnis enthält. Der genaue Wortlaut ist entscheidend. Mieter sollten einen Personenwechsel deshalb frühzeitig anzeigen.

Was Mieter jetzt mitnehmen sollten

Eine Untervermietung ist in Deutschland grundsätzlich genehmigungspflichtig, aber keineswegs vollständig vom freien Willen des Vermieters abhängig. Wer nur einen Teil der Wohnung überlassen möchte und nach Vertragsschluss ein nachvollziehbares persönliches oder wirtschaftliches Interesse entwickelt hat, kann häufig die Zustimmung verlangen. Der Anspruch muss jedoch sauber vorbereitet werden: Person, Umfang, Beginn, Grund und eigene Restnutzung sollten klar beschrieben und nachweisbar übermittelt werden. Eine vollständige Wohnungsüberlassung, eine Überbelegung oder ein gewinnorientiertes Vermietungsmodell verändert die rechtliche Lage erheblich. Die sicherste nächste Handlung besteht darin, vor dem Einzug den Mietvertrag zu prüfen, einen konkreten Antrag zu versenden, den Zugang zu dokumentieren und eine Ablehnung nicht eigenmächtig, sondern rechtlich kontrolliert zu beantworten.