Der Mietvertrag

  • Der wichtige Inhalt eines Mietvertrages
  • Kann man einen Mietvertrag auch mündlich abschließen?
  • Worauf muss man bei Anlagen zum Mietvertrag achten?

Der Mietvertrag ist ein Vertragsverhältnis, mit dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Sache gegen Zahlung eines Entgeltes zu überlassen.

Der Mieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet, das für die Nutzung vereinbarte Entgelt zu zahlen. Darin unterscheidet sich der Mietvertrag von der Leihe, bei der eine Sache für eine bestimmte Zeit unentgeltlich überlassen wird.

Die gesetzlichen Bestimmungen zum Mietvertrag sind in den §§ 535 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Verschiedene Arten von Mietverträgen

Vermietet werden können alle beweglichen und unbeweglichen Sachen. Unbewegliche Sachen sind Gegenstände, die nicht fest mit dem Erdboden verbunden sind.

In der Regel werden solche unbeweglichen Sachen vermietet, deren Kauf sich aufgrund ihres hohen Anschaffungspreises nicht lohnt.

Dies sind zum Beispiel Autos oder große Maschinen und Anlagen oder aber die kurzzeitige Miete von Skiern oder anderen Sportgeräten. Eine besondere Form dieser Miete ist das Leasing, das der Gesetzgeber nach den gesetzlichen Vorschriften der Miete behandelt.

Als unbewegliche Sachen bezeichnet man solche Gegenstände, die fest mit dem Erdboden verbundenen sind oder den Grund und Boden selbst.

Was muss in einem Mietvertrag geregelt werden?

Vermietet werden können einzelne Zimmer, Wohnungen, Häuser, Hallen oder andere Flächen in fest mit dem Boden verbundenen Gebäuden. Auch der Vertrag über die Nutzung eines Hotelzimmers oder zum Beispiel einer Bowlingbahn werden von den Gerichten als Mietvertrag behandelt.

Kein Mietvertrag ist der oft so benannte Mietkauf. Vielmehr ist die hier bezahlte "Miete" eine Teilzahlung auf den Kaufpreis.

Der Mietvertrag selbst kommt dadurch zustande, dass sich Mieter und Vermieter über den wesentlichen Inhalt des Vertrages einig sind und der Vermieter dem Mieter die Mietsache überlässt.

Die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages sind die Mietparteien, also die Person von Mieter und Vermieter, den Gegenstand der Mietsache, also was vermietet werden soll, der Mietpreis und der Zeitraum des Mietverhältnisses.

Mietverträge können grundsätzlich mündlich oder aber auch schriftlich abgeschlossen werden.

Ist ein mündlicher Mietvertrag wirksam?

Unbefristete Mietverträge können grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und Mieter über die Art des Mietobjektes, die zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind.

Der Vermieter hat danach dem Mieter die Nutzung der Sache zu überlassen und der Mieter die vereinbarte Miete zu zahlen.

Nur ausnahmsweise finden sich im Gesetz für einen Mietvertrag Formvorschriften, so z.B. für die Staffelmiete, § 557a Abs. 1 BGB, und die Indexmiete, § 557b Abs. 1 BGB.

Wird ein Mietvertrag aber für einen längere Zeitraum als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt der Vertrag als für eine unbestimmte Zeit abgeschlossen, § 550 BGB.

Konkludenter Mietvertrag

Haben sich der Vermieter und der Mieter nicht mündlich über das Mietobjekt, die Miete und den Mietzweck geeinigt, hat der Vermieter dem Mieter aber einen bestimmten, klar eingrenzbaren Mietgegenstand oder ein Mietobjekt überlassen und regelmäßig (meist monatlich) über einen gewissen Zeitraum eine bestimmte Miete angenommen, so kann ein Mietvertrag auch durch "konkludentes Handeln" zustande kommen.

Entscheidend ist, dass sich die Vertragsparteien durch schlüssiges Handeln über alle wesentlichen Vertragselemente geeinigt haben.

Mieter und Vermieter sind sich dann durch übereinstimmendes oder schlüssiges Verhalten über die notwendigen Eckdaten des Mietvertrages einig geworden.

Der Vertrag ist in solchen Fällen durch "konkludentes Handeln" zustande gekommen.

Schriftlicher Mietvertrag

Wenngleich es aus Gründen der Rechtssicherheit immer empfehlenswert ist, einen Mietvertrag schriftlich abzuschließen, so ist der Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich formfrei, also auch mündlich, möglich.

Wird ein schriftlicher Mietvertrag verfasst, dann müssen die Mietvertragsparteien einige Punkte berücksichtigen.

So müssen beide Parteien des Vertrages, Mieter und Vermieter, klar aus dem Vertrag erkennbar sein und der Vertrag muss von den Mietvertragsparteien bzw. deren Bevollmächtigten persönlich unterschrieben sein.

Sind Vermieter oder Mieter  juristische Personen, also zum Beispiel eine GmbH oder ein Verein, so muss der Vertrag durch eine zur Vertretung dieser Gesellschaft berechtigten Person unterschrieben worden sein.

Ein weiteres notwendiges Merkmal für die Einhaltung dieser Schriftform ist die Einheitlichkeit des Vertrages.

Dies bedeutet, dass bei einem mehrseitigen Mietvertrag alle Seiten miteinander verbunden sein müssen oder durch eine fortlaufende Nummerierung erkennbar sein muss, dass diese Seiten zum Vertrag gehören.

Welche Anlagen gehören zum Mietvertrag?

Auch Anlagen des Vertrages, in denen wesentliche Bestandteile des Vertrages geregelt werden, wie zum Beispiel eine Zeichnung, aus der die Größe des Mietobjektes hervor geht, müssen entweder mit dem Vertrag fest verbunden sein oder so genau bezeichnet werden, dass man sie unzweifelhaft dem Vertrag zuordnen kann.

In den vergangenen Jahren haben Mieter oder Vermieter immer wieder versucht, sich von unliebsam gewordenen langfristigen Mietverträgen dadurch zu lösen, dass sie auf eine Unwirksamkeit der Befristung aufgrund von Mängeln an der Schriftform des Vertrages geklagt haben. Inzwischen liegen eine Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zu dieser Frage vor.

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Einhaltung der Schriftform dabei immer mehr gelockert. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist die Schriftform des Vertrages dann gewahrt, wenn aus dem Vertrag die Parteien des Mietvertrages eindeutig erkennbar sind, der Vertrag ordnungsgemäß unterschrieben ist und die einzelnen Blätter des Vertrages fortlaufend durchnummeriert sind.

Sämtliche zu dem Vertrag gehörenden Anlagen sollten ebenfalls fortlaufend nummeriert sein und es muss auf jeder Anlage deutlich erkennbar sein, dass sie zu dem entsprechenden Mietvertrag gehört. Dies geschieht dadurch, dass auf jeder Anlage deutliche aufgeführt wird: "Anlage Nr...... zum Mietvertrag vom ......über das Mietobjekt .....".

Die früher vertretene Ansicht, dass sämtliche Seiten des Mietvertrages für seine Wirksamkeit fest und unlösbar miteinander verbunden seien müssen, ist heute überholt und wird nicht mehr vertreten.