Fälligkeit der Miete - Wann muss die Miete bezahlt werden?

• Die Miete muss pünktlich bezahlt werden
• Was droht dem Mieter, wenn er mit der Mietzahlung in Verzug kommt?
• Wie sind eingehende Mietzahlungen zu verrechnen?

Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag ist die Zahlung der vereinbarten Miete, § 535 Abs. 2 BGB.

Die vereinbarte Miete ist diejenige Miete, die im Mietvertrag für den jeweiligen Zeitraum bestimmt wurde.

Der Miethöhe wird durch § 5 WiStG eine Grenze gesetzt, wonach die Miete eine ortsübliche Miete um nicht mehr als 20% - ausnahmsweise 50% - übersteigen darf.

Gesetzliche Regelung

Nach § 556b Abs. 1 BGB muss ein Mieter von Wohnraum bei Mietverträgen, die nach dem 31.08.2001 abgeschlossen wurden, die vereinbarte Miete zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnittes (in der Regel des Monats), spätestens aber bis zum 3. Werktag bezahlen.

Einer Vereinbarung im Mietvertrag bedarf es daher nur zu der monatlichen Fälligkeit.

Diese Regelung stellt eine gesetzliche Fälligkeitsbestimmung dar, was zur Folge hat, dass der Mieter am 4. Werktag des Monats mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Einer besonderen Mahnung oder Aufforderung bedarf es dazu nicht.

Rechtzeitiger Geldeingang

Zahlung der Miete bedeutet nicht, dass diese bis zum 3. Werktag beim Vermieter eingegangen sein muss. Vielmehr reicht es aus, wenn der Mieter seiner Bank - bei ausreichend gedecktem Konto - bis zum 3. Werktag einen entsprechenden Zahlungsauftrag erteilt hat.

Für ein Verschulden der Bank bei einer Zahlungsverzögerung haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter, hat aber einen Schadensersatzanspruch gegen die Bank, wenn diese die Verzögerung verschuldet hat.

Ab dem 4. Werktag schuldet der Mieter, wenn es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt, Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz.

Handelt es sich um einen Gewerbemieter und sind Mieter und Vermieter Unternehmer, so schuldet dieser ab dem 4. Werktag sogar 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Zu beachten ist, dass der im Gesetz bestimmte Werktag nicht dem Wochentag entspricht.

Fällt also der 3. Werktag des Monats auf einen Samstag oder Sonntag, so tritt Verzug erst zum darauf folgenden Montag ein.

Ansonsten ist bei der Berechnung der Werktage nach Ansicht des Bundesgerichtshofes allerdings der Samstag als Werktag mit zu zählen, so dass lediglich der Sonntag bei der Berechnung unberücksichtigt bleibt.

Was passiert, wenn der Mieter bis zum 4. Werktag nicht gezahlt hat?

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Weiter kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters das Mietverhältnis auch ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.

Daneben steht es dem Vermieter selbstverständlich frei, den Mieter nur auf Zahlung der ausstehenden Mieten zu verklagen, ohne sofort das Mietverhältnis zu kündigen.

Wie sind eingehende Zahlungen zu verrechnen?

Egal ob bei Kündigung, Zahlungsklage oder beidem, hat der Vermieter in der Kündigung und der Klage die ausstehenden Monatsmieten genau zuzuordnen und eingegangene Zahlungen ordnungsgemäß auf entweder die älteste Forderung oder die vom Mieter bestimmte Miete zu verrechnen.

Hat der Mieter bei der Überweisung von Zahlungen keine Tilgungsbestimmung getroffen, so hat der Vermieter die Zahlungen den ältesten ausstehenden Forderungen zuzurechnen und diese zu tilgen. Das Forderungskonto ist dann entsprechend fortzuschreiben.

Hat der Mieter auf dem Überweisungsträger eine klare Bestimmung der Tilgung, z.B. Miete - 03/2022 - getroffen, so darf der Vermieter diesen Betrag auch nur zur Tilgung der Miete 03/2022 verwenden. Dies ist bei der Abrechnung zu berücksichtigen.