Die Instandhaltung des Mietobjektes - Worauf muss man achten?

• Wer schuldet die Instandsetzung der Mietsache?
• Welche vertraglichen Vereinbarungen über die Instandhaltung sind möglich?
• Gewerbemietvertrag und Wohnraummietvertrag sind zu unterscheiden!

Gesetzliche Unterscheidung von Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparatur

Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache unterscheiden sich wesentlich von den Schönheitsreparaturen. Sie können nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn sie im Mietvertrag geregelt sind. Zur Unterscheidung dienen die im Gesetz genannten Definitionen.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen umfassen nach § 28 Abs. 4 BV allein: "...das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen."

Alle anderen Arbeiten bleiben, soweit sie nicht im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden, grundsätzlich Sache des Vermieters, da dieser für die Erhaltung der Mietsache verantwortlich ist.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind,

"..die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen."

Unter die Kosten der Instandhaltung fällt damit der Aufwand, der je nach Art der Anlage oder Einrichtung, sei es durch häufigen Zugriff, durch Art des verwendeten Materials oder durch eine entsprechende Lage regelmäßig in gewissen Abständen anfällt.

Instandsetzung

Damit ergibt sich auch, was unter Instandsetzung zu verstehen ist.

Instandsetzungsarbeiten stellen allein die Arbeiten dar, die zur Reparatur von bestimmten zerschlissenen oder beschädigten Gegenständen des Mietobjektes notwendig sind, ohne das deren Beschädigung durch Zeitablauf oder regelmäßige Nutzung verursacht würde.

Nicht umfasst von den Instandsetzungsarbeiten sind aber die endgültige Ersatzbeschaffung von Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteilen der Mietsache, die nicht mehr reparabel sind. Solche Kosten sollen allein dem Vermieter obliegen und nur in äußersten Ausnahmefällen auf den Mieter abwälzbar sein (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1229).

Nach der Ansicht des OLG Hamm soll auch in der Klausel:

"Die Pächterin ist verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Pachtdauer auf ihre Kosten und in Abstimmung mit der Verpächterin zu erhalten, instand zu setzen und auszubessern."

nicht die Verpflichtung des Mieters enthalten seien, einen Heizkessel zu erneuern, der aufgrund seines Alters ersetzt werden muss.

Regelung von Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerbemietvertrag

Es fragt sich, wie entsprechende Klauseln in einem Gewerbemietvertrag gefasst sein müssen, damit sie einer möglichen Klauselkontrolle des Bundesgerichtshofes standhalten.

Verlangt wird vom BGH, dass die Klausel die notwendige Transparenz besitzt und den Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

Dies macht der BGH insbesondere an der Frage fest, ob dem Mieter die Erhaltungspflicht des gesamten Mietobjektes vollständig übergebürdet wird oder das Kostenrisiko für den Mieter nicht kalkulierbar ist, weil z.B. eine verschuldensunabhängige Haftung verlangt wird.

Unwirksam sind damit Klauseln, in welchen der Mieter "für die dach- und fachfeste" Unterhaltung des gesamten Mietobjektes zuständig sein soll (OLG Dresden, NJW-RR 1997, 395).

Unzulässig sind ebenfalls Klauseln, mit denen dem Mieter einer Fläche in einem Einkaufszentrum anteilig alle Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, wie der Ladenstraße, Verkehrswege, sonstigen Außenanlagen, von Toiletten und Sanitäreinrichtungen, der Sammelschildanlage und Wegweiser übergebürdet wird, zumindest dann, wenn sich die Belastung nicht deutlich in einem geringeren Mietzins niederschlägt (OLG Hamm, Urteil vom 20.01.1998, Az. 4 U 230/86).

Notwendig für die Wirksamkeit der Überwälzungsklausel ist:

• die Beschränkung der Überwälzung auf die Mietfläche des Mieters,
• die Transparenz der Klauseln,
• eine verschuldensabhängige Haftung des Mieters.

Folgende Klauseln, mit denen im Gewerbemietrecht die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter umgelegt wurden, sind durch den BGH für wirksam erklärt worden:

"Der Mieter verpflichtet sich, alle während der Dauer der Mietzeit anfallenden Reparaturen in den angemieteten Räumen auf seine Kosten durchzuführen".

"Sämtliche notwendigen Reparaturen, Instandsetzungen, Instandhaltungen und Erneuerungen in den gemieteten Räumen gehen zu Lasten des Mieters."

"Der Mieter führt auf seine Kosten die Instandhaltungen und Instandsetzungen aller ausschließlich von ihm gemieteten Räume und sämtlicher innerhalb dieser Räume gelegenen Anlagen, Einrichtungen und Installationen durch."

Bei der ersten Klausel schließt der BGH die Wirksamkeit daraus, dass dem Mieter nur die Haftung für die vertragsgemäße Nutzung der Mieträume selbst auferlegt ist.

Bei der zweiten und dritten Klausel hebt der BGH darauf ab, dass diese aus dem Grunde wirksam seien, als sie eine verschuldensabhängige Pflicht des Mieters betrifft, was der BGH durch Auslegung der Klauseln daraus folgert, dass, soweit der Mietgebrauch als Schaden der Sache ausscheidet, es bei der Zuständigkeit des Vermieters z.B. bei Brandstiftung durch Dritte verbliebe.

Als Merksatz kann festgehalten werden, dass eine Überwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten immer dann wirksam sein dürfte, wenn sie auf die gemieteten Räume des Mieters beschränkt bleibt.

Dass der Mieter verpflichtet ist, neben den Instandhaltungs- auch die Instandsetzungsarbeiten in seinen Mieträumen durchzuführen, muss aber für die Wirksamkeit einer entsprechenden Überwälzungsklausel klar formuliert sein.

Daher sind Klauseln, wonach der Mieter die Mietsache "mit der erforderlichen Sorgfalt zu behandeln und in gutem und gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten habe" oder "der Mieter die Mietsache oder die Einrichtung ordnungsgemäß und schonend" zu behandeln oder sie "zu pflegen" habe, nicht ausreichend, um auch die Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter umzulegen.

Mit all diesen Formulierungen kann nur erreicht werden, dass der Mieter die reine Instandhaltung an den Gewerberäumen obliegt, wogegen die Instandsetzung beim Vermieter verbleibt.

Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in Wohnraummietvertrag

Im Wohnraummietrecht darf der Mieter im preisfreien Wohnraum mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten über die eigentlichen Schönheitsreparaturen hinaus nur dann belastet werden, wenn es sich um Arbeiten handelt, die üblicherweise nach längeren Fristen anfallen und in der Regel nicht zu einer Einschränkung oder Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit führen.

Hier können jedoch nur einzelne Arbeiten innerhalb der Mietfläche auf den Mieter umgelegt werden. Ausnahmen bestehen z.B. für Außenflächen an Fenstern oder Fassaden bei der Vermietung eines Einfamilienhauses.

Nicht zulässig ist es, dem Mieter die Reparatur oder die Erneuerung wesentlicher bauseitiger Einrichtungen aufzuerlegen; z.B. Arbeiten an Heizungs- oder Sanitäranlagen. In Formularvereinbarungen ist es unwirksam, dem Mieter ein Übermaß an Reparaturen aufzuerlegen.

So sind z.B. Klauseln, welche "die Ausbesserung von Schäden am Verputz der Wände und Decken" fordern oder z.B. dem Mieter auferlegen "den bauseitig verlegten Teppichboden zu pflegen und bei Verschleiß zu erneuern" unwirksam.

Gleiches gilt für Klauseln, welche dem Mieter "das Abziehen der Parkettböden" auferlegen oder den Mieter verpflichten "bei Beendigung des Mietverhältnisses Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen" usw..

All diese Klauseln sind durch Gerichte für unwirksam erklärt wurden, da sie dem Mieter die Erneuerung von Teilen - z.B. beim Teppichboden - auferlegen oder Arbeiten verlangen, deren Notwendigkeit durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht wurde und damit durch die Mietzahlungen abgedeckt ist.

Unwirksam ist auch eine pauschale Kostenbeteiligung des Mieters z.B. für die Treppenhausabnutzung oder die Instandsetzung einzelner Anlagen des Hauses, da diese Flächen nicht zur eigentlichen Mietfläche der Wohnung gehören und nicht auf den Mieter umlegbar sind.

Kleinreparaturklauseln in Wohnungsmietverträgen

Die Beteiligung des Wohnungsmieters an kleineren Reparaturen ist eingeschränkt möglich.

Unwirksam sind Kleinreparaturklauseln, die eine anteilige Kostenbeteiligungspflicht des Mieters an allen Reparaturen vorsehen, da es dann an einer Einschränkung auf die Mietfläche fehlt.

Voraussetzung für die Übertragung der Kleinreparaturen ist, dass der Umfang der Arbeiten nur auf solche Teile der Mietsache erstreckt wird, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören.

Die Einbeziehung der Gemeinschaftseinrichtungen oder sonstiger Ausstattungen des Hauses ist unzulässig.

Weitere Voraussetzung ist, dass Kleinreparaturklauseln der Höhe nach eine doppelte Begrenzung enthalten, zum einen zur Höhe je Einzelreparatur, zum anderen für den Fall, dass innerhalb einer bestimmten Zeit mehrere Kleinreparaturen anfallen.

Die fehlende Höchstgrenze darf der Klausel nicht erst durch Auslegung entnommen werden. Die Höhe je Einzelreparatur kann in einem festen Betrag ausgewiesen werden oder in einem prozentualen Anteil des Mietzinses. Entschieden wurde durch Gerichte, dass 75,00 EUR je Einzelfall angemessen sind.

Zwischenzeitlich dürften 100,00 EUR pro Einzelfall auch noch angemessen sein. Insgesamt darf der Jahresbetrag der Kleinreparatur nicht höher liegen als 8 % der Jahresbruttokaltmiete, um den Mieter des Wohnraumes nicht unangemessen zu belasten.

Treten an Bestandteilen der Mietsache wiederholt Mängel auf, die nicht auf den nachlässigen Umgang des Mieters, sondern auf altersbedingten Verschleiß beruhen, sind diese nicht auf den Mieter umlegbar.

Kleinreparaturen betreffen also nur die Kosten für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen in Anknüpfung an die im Gesetz geregelten kleinen Instandhaltungen, also "die Instandhaltungen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden".