Mieterhöhungen bei einer Staffelmiete - Was darf der Vermieter?

• Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch
• Weitere Mieterhöhungen durch den Vermieter sind ausgeschlossen
• Staffelmietvereinbarungen sind ein Stück weit unkalkulierbar

Eine so genannte Staffelmiete sieht vor, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher (in der Regel steigender) Höhe vereinbart wird, § 557a BGB.

Eine Staffelmietvereinbarung erfolgt in Schriftform im Mietvertrag.

Eine Staffelmiete bringt sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Planungssicherheit, kann aber im Einzelfall über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Laufzeit der Staffelmiete ist unbeschränkt möglich. Haben die Mietparteien keine Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag vereinbart, dann kann eine Mieterhöhung auch nicht mit einer Staffelmiete begründet werden.

Die einzelnen Staffeln müssen mindestens ein Jahr betragen

Eine Staffelmiete muss mindestens für einen Zeitraum von 12 Monaten unverändert bleiben, § 557a Abs. 2 BGB.

Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann tritt die Mieterhöhung zu den im Mietvertrag vereinbarten Erhöhungszeitpunkten ein, ohne das es einer gesonderten Erklärung des Vermieters bedarf.

Zahlt der Mieter die erhöhte Miete zum vertraglich vereinbarten Zeitraum nicht, so gerät er mit der Zahlung des Erhöhungsbetrages in Verzug, so dass der Vermieter ohne weitere Aufforderung die Beträge gerichtlich einfordern oder das Mietverhältnis gegebenenfalls kündigen kann.

Die Besonderheit der Staffelmietvereinbarung ist es, dass der Vermieter zusammen mit der Staffelmietvereinbarung einen vierjährigen Verzicht des Mieters auf die Kündigung vereinbaren kann, § 557a Abs. 3 BGB.

Kündigungsrecht des Mieters kann beschränkt werden

Für die Vierjahresfrist des mieterseitig zu vereinbarenden Kündigungsausschlusses kommt es nicht auf den Abschluss des Mietvertrags, sondern auf den Abschluss der Staffelmietvereinbarung an.

Der Mieter kann dabei bereits zum Ablauf von vier Jahren ordentlich kündigen, muss also mit seiner Kündigungserklärung nicht bis zum Ablauf der vereinbarten Vierjahresfrist warten.

Haben die Parteien im Mietvertrag eine Staffelmieterhöhung vereinbart, ist daneben eine Mieterhöhung nach ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegeln) oder wegen Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen.

Der Mieter muss dann zwar Modernisierungen dulden, ist aber nicht verpflichtet, nach Abschluss der Modernisierung eine höhere Miete als die vereinbarte Staffelmiete zu zahlen.