Die Untermiete - Dürfen Mieter einen Untermieter aufnehmen?

• Wann ist eine Untervermietung zulässig?
• Hat der Mieter einen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung?
• Darf der Vermieter bei Untervermietung kündigen?

Das Gesetz lässt in bestimmten Fällen die Untervermietung von Teilen oder der gesamten Mietfläche zu, § 540 BGB.

Eine Untervermietung bedarf immer der Zustimmung des Vermieters.

Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter entstehen auch bei Genehmigung der Untervermietung durch den Hauptvermieter keine vertraglichen Beziehungen.

Vermietet der Mieter die von ihm angemietet Mietfläche ohne Genehmigung des Vermieters an einen Dritten, so berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

In der Regel wird der Vermieter dabei vor Ausspruch der Kündigung verpflichtet sein, den Mieter aufzufordern, die nicht genehmigte Untervermietung zu beenden und erst dann zur Kündigung berechtigt sein, wenn der Mieter trotz dieser Aufforderung die unerlaubte Nutzung fortsetzt.

Spricht ein wichtiger Grund gegen den Untermieter?

Der Vermieter soll nur dann zur Verweigerung der Untermieterlaubnis berechtigt sein, wenn in der Person des Untermieters ein bestimmter Grund der Verweigerung liegt, § 540 Abs. 1 BGB.

Ein solcher Grund kann sich zum Beispiel daraus ergeben, dass der Untermieter keine Gewähr für die regelmäßige Zahlung der Miete bietet, etwa weil er zahlungsunfähig ist.

Ein weiterer Grund kann darin liegen, dass bei der Person des Mieters die dauerhafte Störung des Hausfriedens zu befürchten ist oder der Untermieter die Mietsache zu Mietzwecken nutzen will, die nicht dem Zweck des Miethauses im Einklang stehen (z.B. Prostitution in einem Wohnhaus o.ä.).

Verweigert der Vermieter die Untervermietung grundlos, berechtigt dies den Mieter zur Kündigung des Mietverhältnisses, ein beliebtes und auch bei Vermietern oft nicht bekanntes Mittel, um sich aus langfristigen Mietverträgen zu lösen.

Der Mieter haftet nach § 540 Abs. 2 BGB für Handlungen des Untermieters. Fahrlässige oder vorsätzliche Beschädigungen der Mietsache durch den Untermieter hat demnach (auch) der Mieter auszugleichen.