Wer wegen einer verspäteten oder ausgefallenen Mietzahlung eine Kündigung befürchtet, sollte nicht erst auf eine Räumungsklage warten. Um eine Kündigung wegen Mietrückstand zu vermeiden, kommt es vor allem auf die tatsächliche Höhe der Schulden, den Zeitpunkt der Zahlung und die Art einer bereits ausgesprochenen Kündigung an, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Eine vollständige Nachzahlung kann in bestimmten Situationen eine fristlose Kündigung noch unwirksam machen. Problematisch wird es allerdings, wenn der Vermieter zusätzlich ordentlich gekündigt hat. Diese zweite Kündigung verschwindet durch eine Schonfristzahlung nicht automatisch.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein einzelner kleiner Zahlungsrückstand führt nicht automatisch zu einer fristlosen Kündigung.
- Bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen können Rückstände eine fristlose Kündigung ermöglichen, wenn die gesetzlichen Schwellen erreicht sind.
- Auch über einen längeren Zeitraum angesammelte Schulden können kündigungsrelevant werden.
- Eine vollständige Zahlung vor Ausspruch der Kündigung kann eine auf diesen Rückstand gestützte fristlose Kündigung verhindern.
- Nach einer Räumungsklage kann die gesetzliche Schonfristzahlung unter bestimmten Voraussetzungen die fristlose Kündigung noch unwirksam machen.
- Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt trotz Nachzahlung grundsätzlich gesondert zu prüfen.
- Wer die Rückstände nicht selbst begleichen kann, sollte frühzeitig klären, ob ein zuständiger Sozialleistungsträger bei der Sicherung der Unterkunft helfen kann.
Je früher der Zahlungsstand exakt geklärt wird, desto mehr Handlungsmöglichkeiten bleiben. Eine ungeprüfte Schätzung des Rückstands ist gerade bei Teilzahlungen, Nebenkosten oder Mietminderungen zu riskant.
Wer bereits ein Kündigungsschreiben erhalten hat, findet ergänzend im Ratgeber zur fristlosen Kündigung der Mietwohnung die wichtigsten Voraussetzungen und Rettungsmöglichkeiten.
Was bedeutet Mietrückstand rechtlich konkret?
Ein Mietrückstand entsteht, wenn eine fällige Mietzahlung ganz oder teilweise ausbleibt und sich der Mieter mit dem geschuldeten Betrag in Verzug befindet. Für eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs enthält § 543 BGB konkrete Voraussetzungen.
Eine typische Konstellation liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon im Rückstand ist. Bei Wohnraum ergänzt § 569 BGB diese Regel: Der rückständige Teil muss in dieser Variante insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen.
Daneben gibt es eine zweite Konstellation. Verteilen sich die Rückstände über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen, kann die Kündigungsschwelle erreicht sein, sobald der Rückstand insgesamt die Miete für zwei Monate erreicht.
Praxis-Kommentar: Nicht die Zahl der unbezahlten Überweisungen allein entscheidet. Maßgeblich ist, welcher Betrag tatsächlich fällig war und welcher Rückstand im rechtlichen Sinn besteht.
Das ist beispielsweise relevant, wenn nur Teilbeträge fehlen oder bereits Zahlungen geleistet wurden. Ebenso kann es einen Unterschied machen, ob ein Mieter wegen eines Wohnungsmangels die Miete gekürzt hat und ob diese Kürzung rechtlich gerechtfertigt war.
Gerade eine zu hoch angesetzte Mietminderung kann unbeabsichtigt einen erheblichen Rückstand erzeugen. Die Voraussetzungen und typische Fehler erklärt der ausführliche Ratgeber zur Mietminderung bei Wohnungsmängeln.
Fristlose und ordentliche Kündigung sind nicht dasselbe
Bei Mietschulden sprechen Vermieter häufig nicht nur eine fristlose Kündigung, sondern hilfsweise zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus.
Diese Kombination ist für die weitere Strategie entscheidend. Die fristlose Kündigung soll das Mietverhältnis grundsätzlich ohne Einhaltung der normalen Kündigungsfrist beenden. Eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung stützt sich dagegen insbesondere auf § 573 BGB und unterliegt einer eigenen rechtlichen Prüfung.
Deshalb reicht die Aussage „Die Schulden sind bezahlt, damit ist die Kündigung erledigt“ nicht aus.
Juristische Einordnung: Eine Zahlung kann unterschiedliche Folgen für zwei im selben Schreiben erklärte Kündigungen haben. Deshalb müssen fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung immer getrennt gelesen werden.
Auch formale Fragen können relevant sein. Welche Anforderungen bei einer Kündigung des Wohnraummietvertrags gelten, zeigt die Übersicht zur Form der Kündigung eines Mietvertrages.
Schritt für Schritt: Mietrückstand und Kündigung richtig angehen
Wer Mietschulden begleichen und den Verlust der Wohnung verhindern möchte, braucht zunächst keine lange Korrespondenz, sondern eine belastbare Übersicht.
- Aktuellen Zahlungsstand feststellen. Kontoauszüge, Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenvorauszahlungen und sämtliche Zahlungen der vergangenen Monate zusammentragen.
- Rückstand selbst nachrechnen. Für jeden Monat festhalten, welcher Betrag geschuldet war, was tatsächlich gezahlt wurde und welche Differenz verbleibt.
- Kündigung genau lesen. Prüfen, ob nur fristlos oder zusätzlich ordentlich gekündigt wurde und welcher konkrete Rückstand genannt ist.
- Zahlungsmöglichkeit sofort klären. Ist der Betrag verfügbar, sollte nicht unnötig auf weitere Schreiben gewartet werden. Bei Zahlung muss eindeutig nachvollziehbar sein, für welchen Mietrückstand sie bestimmt ist.
- Unterstützung beantragen, wenn eigenes Geld fehlt. Bei drohendem Wohnungsverlust können je nach Leistungssystem und persönlichen Voraussetzungen öffentliche Stellen für die Sicherung der Unterkunft relevant werden.
- Bei Räumungsklage gerichtliche Fristen notieren. Ein gerichtliches Schreiben darf nicht mit einer gewöhnlichen Mahnung verwechselt werden. Spätestens jetzt sollte geprüft werden, welche Verteidigung und welche Zahlung noch möglich sind.
- Belege dauerhaft sichern. Zahlungsnachweise, Anträge, Eingangsbestätigungen und Schreiben des Vermieters sollten vollständig aufbewahrt werden.
Ein Telefonat mit Vermieter oder Behörde kann hilfreich sein, ersetzt aber keinen Zahlungsbeleg und keinen nachweisbaren Antrag. In einem späteren Streit zählt vor allem, was sich anhand von Unterlagen zeitlich nachvollziehen lässt.
Schonfristzahlung: Wann eine fristlose Kündigung noch unwirksam wird
Die Schonfristzahlung bei Mietrückstand ist einer der wichtigsten Schutzmechanismen im Wohnraummietrecht.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann eine wegen entsprechender Mietrückstände ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird. Das Gesetz erfasst auch den Fall, dass sich eine öffentliche Stelle innerhalb dieser Frist zur Befriedigung verpflichtet.
Der entscheidende Zeitpunkt ist damit nicht einfach „zwei Monate nach der Kündigung“. Die gesetzliche Frist knüpft an die Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs an.
Die Regelung kann außerdem nicht beliebig oft eingesetzt werden. Sie greift nicht erneut in derselben Weise, wenn innerhalb der vorhergehenden zwei Jahre bereits eine Kündigung aufgrund einer solchen Zahlung unwirksam geworden ist.
| Situation | Mögliche Bedeutung |
|---|---|
| Rückstand wird vollständig beglichen, bevor der Vermieter kündigt | Die fristlose Kündigung wegen dieses bereits ausgeglichenen Rückstands ist grundsätzlich ausgeschlossen |
| Fristlose Kündigung liegt vor, aber noch keine Räumungsklage | Zahlung sollte trotzdem möglichst sofort geprüft und veranlasst werden |
| Räumungsklage ist rechtshängig | Zwei-Monats-Frist der Schonfristregelung kann entscheidend werden |
| Öffentliche Stelle verpflichtet sich rechtzeitig zur Befriedigung | Kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ebenfalls die fristlose Kündigung heilen |
| Zusätzlich wurde ordentlich gekündigt | Schonfristzahlung beseitigt diese Kündigung nicht automatisch |
| Schonfristzahlung wurde bereits innerhalb der letzten zwei Jahre genutzt | Erneute Heilung kann gesetzlich ausgeschlossen sein |
Warum die ordentliche Kündigung trotz Zahlung gefährlich bleibt
Der Bundesgerichtshof hält an der Unterscheidung zwischen beiden Kündigungsarten fest. Die gesetzliche Heilungswirkung der Schonfristzahlung bezieht sich auf die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine gleichzeitig auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung wird dadurch nicht automatisch unwirksam.
Für Mieter ist das eine der häufigsten Fehlannahmen nach einer Nachzahlung.
Ob die ordentliche Kündigung tatsächlich Bestand hat, hängt von ihren eigenen Voraussetzungen ab. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten. Dabei können die Umstände des Einzelfalls stärker ins Gewicht fallen als bei der fristlosen Kündigung wegen Erreichens der gesetzlichen Zahlungsrückstandsgrenze.
Der Bundesgerichtshof hat unter anderem klargestellt, dass eine unverschuldete wirtschaftliche Notlage bei der Beurteilung einer ordentlichen Kündigung Bedeutung haben kann. Auch eine nachträgliche vollständige Zahlung kann im Rahmen der Gesamtwürdigung relevant werden, ohne die Kündigung allein kraft Gesetzes zu beseitigen.
Experten-Kommentar: Nach einer vollständigen Nachzahlung sollte nie nur gefragt werden, ob die fristlose Kündigung „geheilt“ wurde. Ebenso wichtig ist der zweite Satz im Kündigungsschreiben, in dem häufig hilfsweise ordentlich gekündigt wird.
Eine ordentliche Kündigung muss deshalb separat geprüft werden. Allgemeine Informationen zu Kündigungsarten und Fristen bietet der Ratgeber zur Kündigung des Mietverhältnisses.
Fristen, Nachweise und typische Fehler
Bei einem Mietrückstand mit Kündigung entstehen viele Probleme nicht deshalb, weil keinerlei Rettungsmöglichkeit besteht, sondern weil Betroffene die falsche Frist beobachten oder den Zahlungsstand nicht belegen können.
| Punkt | Was geprüft werden sollte | Typischer Fehler |
|---|---|---|
| Höhe des Rückstands | Forderung Monat für Monat nachrechnen | Gesamtbetrag aus dem Kündigungsschreiben ungeprüft übernehmen |
| Kündigungsart | fristlos und ordentlich getrennt erfassen | Nach Zahlung beide Kündigungen für erledigt halten |
| Zahlungsnachweis | Kontoauszug und Verwendungszweck sichern | nur telefonisch mitteilen, dass gezahlt wurde |
| Schonfrist | Zeitpunkt der Rechtshängigkeit feststellen | zwei Monate ab Kündigungsschreiben rechnen |
| Mietminderung | Rechtsgrund und Höhe überprüfen | eigenmächtig zu hohen Betrag einbehalten |
| Behördenantrag | vollständige Unterlagen mit Dringlichkeit einreichen | nur unverbindlich telefonisch nach Unterstützung fragen |
| Gerichtspost | Zustellungsdatum und Fristen notieren | Schreiben bis zu einer späteren Beratung liegen lassen |
Ein besonders riskanter Fehler ist es, nach einer Kündigung die laufende Miete ebenfalls nicht mehr zu bezahlen. Selbst wenn über ältere Rückstände gestritten wird, können dadurch neue Schulden entstehen.
Ähnlich gefährlich ist eine eigenmächtige Mietkürzung ohne belastbare Grundlage. Wer wegen Schimmel, Heizungsausfall oder anderer Mängel weniger zahlt, sollte den Mangel, die Anzeige beim Vermieter und die Berechnung der Kürzung dokumentieren.
Drei typische Fälle aus dem Mietalltag
Fall 1: Zwei Monatsmieten können kurzfristig nicht gezahlt werden
Nach einem unerwarteten Einkommensausfall bleiben erhebliche Mietbeträge offen. Der Vermieter erklärt daraufhin fristlos und hilfsweise ordentlich die Kündigung.
Kann der Mieter das Geld kurzfristig beschaffen und den Vermieter vollständig befriedigen, muss trotzdem zwischen beiden Kündigungen unterschieden werden. Für die fristlose Kündigung können die gesetzlichen Heilungsmöglichkeiten greifen. Die ordentliche Kündigung benötigt eine eigene Prüfung, bei der unter anderem Ursache und Verschulden relevant sein können.
Fall 2: Der Mieter kürzt wegen Schimmel die Miete zu stark
Ein Mieter entdeckt Feuchtigkeit und Schimmel und zahlt mehrere Monate nur einen Teil der Miete. Der Vermieter bestreitet die Höhe der Minderung und berechnet daraus einen erheblichen Rückstand.
Hier muss zuerst festgestellt werden, welcher Betrag tatsächlich geschuldet war. Eine berechtigte Mietminderung kann die Forderung reduzieren. War die Kürzung dagegen höher als rechtlich zulässig, kann ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand entstanden sein.
Fall 3: Nach der Kündigung fehlt das Geld für die Nachzahlung
Eine fristlose Kündigung liegt bereits vor, der Rückstand kann aber nicht aus eigenen Mitteln beglichen werden. In dieser Situation sollte die Möglichkeit öffentlicher Unterstützung nicht erst nach einem Räumungsurteil geprüft werden.
§ 22 SGB II sieht unter den dort geregelten Voraussetzungen die Möglichkeit vor, Schulden zu übernehmen, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist. Droht andernfalls Wohnungslosigkeit, erhält diese Regelung besonderes Gewicht; entsprechende Geldleistungen sollen grundsätzlich als Darlehen erbracht werden.
Was tun, wenn Vermieter oder Behörde nicht reagiert?
Der Vermieter muss eine Kündigung nicht zurücknehmen, nur weil der Mieter um eine Ratenzahlung bittet. Ebenso entsteht aus seinem Schweigen keine verbindliche Zusage, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Ist eine Zahlung erfolgt, sollte sie deshalb schriftlich dokumentiert werden. Wird zusätzlich über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verhandelt, ist eine eindeutige schriftliche Vereinbarung wesentlich belastbarer als eine mündliche Aussage am Telefon.
Bei einer Behörde sollte ein Antrag zur Sicherung der Unterkunft mit den entscheidenden Unterlagen eingereicht werden:
- Mietvertrag;
- aktuelle Forderungsaufstellung;
- Kündigungsschreiben;
- gegebenenfalls Räumungsklage;
- Nachweise über Einkommen und finanzielle Situation;
- Zahlungsbelege und relevante Korrespondenz.
Droht unmittelbar der Verlust der Wohnung, sollte diese Dringlichkeit aus dem Antrag und den Anlagen eindeutig hervorgehen.
Wer wegen Kündigung oder Räumungsklage professionelle Unterstützung benötigt, kann außerdem prüfen, welche Form der Beratung sinnvoll ist. Die Unterschiede erläutert der Vergleich Mieterverein oder Anwalt.
FAQ zum Mietrückstand und zur Kündigung
Was ist ein kündigungsrelevanter Mietrückstand?
Nicht jeder offene Euro berechtigt zur fristlosen Kündigung. § 543 BGB und für Wohnraum ergänzend § 569 BGB bestimmen, bei welchen Zahlungsrückständen eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist. Entscheidend sind Höhe und zeitliche Verteilung der Rückstände.
Wie lange habe ich für eine Schonfristzahlung Zeit?
Die gesetzliche Schonfrist reicht bei einer entsprechenden Räumungsklage bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs. Sie beginnt nicht pauschal mit dem Datum des Kündigungsschreibens.
Kann ich eine fristlose Kündigung durch sofortige Zahlung verhindern?
Ist der Vermieter vollständig befriedigt, bevor er wegen dieses Rückstands kündigt, schließt § 543 Abs. 2 BGB die darauf gestützte fristlose Kündigung grundsätzlich aus. Ist bereits gekündigt worden, können für Wohnraum die besonderen Regeln zur Schonfristzahlung relevant sein.
Hebt die Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung auf?
Nein, nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof unterscheidet zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung. Die gesetzliche Heilungswirkung der Schonfristzahlung erfasst die fristlose Kündigung, während eine zusätzliche ordentliche Kündigung separat beurteilt werden muss.
Kann ich die Miete einfach nicht zahlen, wenn die Wohnung Mängel hat?
Miete nicht zahlen ist keine sichere Reaktion auf einen Wohnungsmangel. Ein bestehender Mangel kann zwar eine Mietminderung rechtfertigen, doch deren Voraussetzungen und Höhe müssen stimmen. Eine überhöhte Kürzung kann einen Zahlungsrückstand entstehen lassen.
Wer kann Mietschulden übernehmen, wenn das Geld fehlt?
Je nach persönlicher Situation können zuständige Sozialleistungsträger relevant sein. § 22 SGB II enthält für Leistungsberechtigte Regelungen zur Übernahme von Schulden zur Sicherung der Unterkunft. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom konkreten Fall ab.
Muss ich nach einer fristlosen Kündigung sofort ausziehen?
Eine Kündigung und eine zwangsweise Räumung sind unterschiedliche Schritte. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, benötigt der Vermieter grundsätzlich einen vollstreckbaren Räumungstitel, bevor die Wohnung zwangsweise geräumt werden kann.
Was sollte nach einer Räumungsklage zuerst passieren?
Zustellungsdatum notieren, Kündigung und Forderungsaufstellung prüfen, den exakten Rückstand berechnen und sofort klären, ob eine vollständige Zahlung oder Kostenübernahme möglich ist. Wegen der rechtlichen und finanziellen Folgen kann bei einer Räumungsklage eine kurzfristige fachkundige Prüfung sinnvoll sein.
Was jetzt zählt
Bei Mietrückständen entscheidet nicht nur die Summe, sondern auch der Zeitpunkt. Zahlungsstand, Kündigungsart und laufende Fristen sollten deshalb getrennt geprüft und sämtliche Unterlagen gesichert werden.
Eine vollständige Zahlung kann die Position eines Mieters erheblich verändern, löst aber nicht jedes Problem automatisch. Besonders eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung benötigt eine eigene Prüfung. Als nächster Schritt sollten Kündigungsschreiben, Mietkonto und Zahlungsbelege nebeneinandergelegt und alle Termine aus gerichtlichen Schreiben sofort notiert werden.
