Einen Untermietvertrag kündigen zu wollen, klingt zunächst unkompliziert. Tatsächlich hängt die richtige Kündigungsfrist davon ab, was genau vermietet wurde, ob der Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt, ob das Zimmer überwiegend möbliert überlassen wurde und wer die Kündigung ausspricht, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Bei einem normalen unbefristeten Untermietverhältnis über Wohnraum gilt für den Untermieter grundsätzlich die gesetzliche Kündigungsregel für Wohnraummieter. Deutlich kürzere Fristen können dagegen für bestimmte möblierte Zimmer innerhalb der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung gelten. Hauptmieter wiederum können einen Untermieter nicht in jedem Fall ohne Grund mit drei Monaten Frist vor die Tür setzen.
Die Bezeichnung „Untermietvertrag“ schafft keine eigene Kündigungsfrist. Entscheidend sind die tatsächliche Wohnsituation und die gesetzlichen Regeln für die jeweilige Art des Mietverhältnisses.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Untermieter kann ein unbefristetes normales Wohnraummietverhältnis grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
- Für ein überwiegend vom Hauptmieter möbliertes Zimmer in dessen selbst bewohnter Wohnung kann eine deutlich kürzere Untermieter-Kündigungsfrist gelten: Kündigung spätestens bis zum 15. eines Monats zum Monatsende.
- Diese kurze Frist greift nicht automatisch bei jedem möblierten Zimmer. Die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB müssen tatsächlich erfüllt sein.
- Will der Hauptmieter als Untervermieter kündigen, braucht er bei einem normalen Wohnraummietverhältnis grundsätzlich einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.
- Für Wohnraum innerhalb der selbst bewohnten Wohnung kann unter bestimmten Voraussetzungen die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB in Betracht kommen. Dafür verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist.
- Ein wirksam befristeter Untermietvertrag endet grundsätzlich zum vereinbarten Zeitpunkt und lässt sich nicht allein deshalb jederzeit ordentlich kündigen, weil eine Vertragspartei früher ausziehen möchte.
- Eine Kündigung von Wohnraum muss grundsätzlich schriftlich erfolgen. Eine gewöhnliche E-Mail oder Messenger-Nachricht ist dafür nicht der sichere gesetzliche Weg.
Wer noch vor Abschluss des Vertrags klären muss, unter welchen Bedingungen überhaupt untervermietet werden darf, findet im Ratgeber zur Untermiete und erforderlichen Zustimmung des Vermieters die grundlegenden Regeln.
Was bedeutet das konkret?
Bei einer Untervermietung entstehen zwei getrennte Vertragsverhältnisse. Der Eigentümer beziehungsweise Hauptvermieter hat einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter. Dieser schließt anschließend einen eigenen Mietvertrag mit dem Untermieter.
Gegenüber dem Untermieter nimmt der Hauptmieter als Vermieter deshalb grundsätzlich die Stellung des Vermieters ein. Er kann sich nicht darauf berufen, selbst lediglich Mieter der Wohnung zu sein, um Kündigungsschutz oder andere Rechte des Untermieters zu umgehen. Gleichzeitig bleibt er gegenüber seinem eigenen Vermieter für die Wohnung und grundsätzlich auch für das Verhalten eines aufgenommenen Dritten verantwortlich.
Mehr zu dieser besonderen Position erklärt der Beitrag über die Haftung von WG-Hauptmietern für Miete und Schäden.
Mietrechtliche Einordnung: Für die Kündigung ist nicht entscheidend, ob auf dem Dokument „WG-Vertrag“, „Zimmervertrag“ oder „Untermietvertrag“ steht. Entscheidend ist, welche Räume überlassen wurden, wie sie ausgestattet sind und ob der Untervermieter selbst in der Wohnung lebt.
Normales unbefristetes Untermietverhältnis
Mietet eine Person beispielsweise ein nicht unter die gesetzlichen Sonderregeln fallendes Zimmer dauerhaft als Wohnraum, gelten grundsätzlich die allgemeinen Regeln des Wohnraummietrechts.
Der Untermieter kann ordentlich kündigen. Nach § 573c Abs. 1 BGB muss die Erklärung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats endet. Die Wohndauer verlängert die Kündigungsfrist des Mieters nicht.
Für den Untervermieter sieht die Situation anders aus. Bei einer normalen ordentlichen Vermieterkündigung verlangt § 573 BGB grundsätzlich ein berechtigtes Interesse, etwa eine nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung oder einen zulässigen Eigenbedarf.
Ein Hauptmieter kann einen normalen Untermietvertrag daher nicht allein mit der Begründung kündigen, dass ihm das Zusammenwohnen inzwischen weniger gut gefällt.
Wer allgemeine Anforderungen an Form und Zugang einer Mietkündigung benötigt, kann zusätzlich den Ratgeber zur Kündigung des Mietvertrags mit Fristen, Schriftform und Zustellung nutzen.
Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters
Eine der wichtigsten Sonderregeln betrifft ein möbliertes Zimmer in einer Wohnung, die der Untervermieter selbst bewohnt.
§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB beschreibt einen besonderen Fall: Der vermietete Wohnraum muss Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein und überwiegend mit Einrichtungsgegenständen des Vermieters ausgestattet werden. Zusätzlich darf er dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen sein, mit denen dieser einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
Sind diese Bedingungen erfüllt, ist der gesetzliche Kündigungsschutz eingeschränkt. Nach § 573c Abs. 3 BGB kann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats gekündigt werden.
| Wohnsituation | Kündigung durch Untermieter | Besonderheit für Untervermieter |
|---|---|---|
| Normales unbefristetes Untermietverhältnis | grundsätzlich zum Ablauf des übernächsten Monats bei Zugang bis zum 3. Werktag | Kündigungsgrund und Vermieterfrist prüfen |
| Möbliertes Zimmer nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB | spätestens am 15. zum Monatsende möglich | stark reduzierter Kündigungsschutz |
| Unmöbliertes Zimmer in selbst bewohnter Wohnung | grundsätzlich normale Mieterfrist | erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 2 kann möglich sein |
| Wirksam befristeter Vertrag | ordentliche Kündigung regelmäßig nicht ohne entsprechende Grundlage | endet grundsätzlich mit wirksamer Befristung |
Die häufig genannte „Zwei-Wochen-Frist“ ist deshalb missverständlich. Das Gesetz sagt nicht pauschal, dass jeder Untermietvertrag mit zwei Wochen Frist gekündigt werden kann. Maßgeblich ist der Zugang spätestens am 15. des Monats für die Beendigung zum Monatsende, und auch das nur bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen.
Unmöbliertes Zimmer und erleichterte Kündigung
Eine weitere Sonderregel wird leicht mit der Möblierungsregel verwechselt. Lebt der Untervermieter selbst in der Wohnung und vermietet innerhalb dieser Wohnung Wohnraum, der nicht unter § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fällt, kann § 573a Abs. 2 BGB relevant werden.
Dann kann der Untervermieter unter bestimmten Bedingungen auf das sonst erforderliche berechtigte Interesse nach § 573 BGB verzichten. Der Preis dafür ist eine längere Kündigungsfrist.
Die normale Vermieterfrist nach § 573c Abs. 1 BGB verlängert sich bei einer Kündigung nach § 573a um drei Monate. Bei kurzer bisheriger Mietdauer bedeutet das regelmäßig sechs statt drei Monate. Nach längerer Überlassungsdauer können entsprechend noch längere Zeiträume entstehen.
Praxis-Kommentar: „Möbliert“ und „unmöbliert“ führen in der selbst bewohnten Wohnung nicht lediglich zu unterschiedlichen Komfortfragen. Die Ausstattung kann darüber entscheiden, welches Kündigungsschutzsystem überhaupt angewendet wird.
Wer einen Untermieter kündigen möchte, sollte deshalb zunächst diese Reihenfolge prüfen:
- Bewohnt der Hauptmieter beziehungsweise Untervermieter die Wohnung selbst?
- Welcher konkrete Wohnraum wurde dem Untermieter überlassen?
- Ist das Zimmer überwiegend mit Einrichtungsgegenständen des Untervermieters ausgestattet?
- Handelt es sich um eine dauerhafte Wohnnutzung oder um einen gesetzlich privilegierten Sonderfall?
- Ist der Vertrag unbefristet, wirksam befristet oder enthält er einen Kündigungsausschluss?
- Wer kündigt: Untermieter oder Untervermieter?
Erst aus diesen Punkten ergibt sich die passende Frist.
Schritt für Schritt den Untermietvertrag richtig kündigen
Am Anfang steht der Vertrag. Beginn, Laufzeit, Beschreibung des Zimmers, Möblierung, Kündigungsvereinbarungen und mögliche Befristungen sollten vollständig gelesen werden. Auch Übergabeprotokolle oder Inventarlisten können wichtig sein, wenn später darüber gestritten wird, ob ein Zimmer tatsächlich möbliert vermietet wurde.
Danach wird die gesetzliche Ausgangslage bestimmt. Bei einem normalen unbefristeten Wohnraummietvertrag ist für einen kündigenden Untermieter § 573c Abs. 1 BGB der zentrale Ausgangspunkt. Beim privilegierten möblierten Zimmer kommt insbesondere § 573c Abs. 3 in Verbindung mit § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinzu.
Anschließend sollte der Beendigungstermin vom geplanten Zugang der Kündigung aus berechnet werden und nicht vom Datum, an dem der Brief geschrieben oder zur Post gebracht wird.
Für die Kündigung des Untermietvertrags sind praktisch folgende Angaben sinnvoll:
- vollständiger Name der kündigenden Vertragspartei;
- Name des Vertragspartners;
- eindeutige Bezeichnung des gemieteten Zimmers beziehungsweise Wohnraums;
- klare Erklärung der Kündigung;
- gewünschter Beendigungstermin;
- hilfsweise Kündigung zum nächstmöglichen Termin, wenn die Fristberechnung unsicher ist;
- eigenhändige Unterschrift bei einer formbedürftigen Wohnraumkündigung.
Die Kündigung sollte so zugestellt werden, dass ihr Zugang später nachvollzogen werden kann. Das Abschicken allein beweist nicht, dass die Erklärung rechtzeitig beim Vertragspartner eingegangen ist.
Fristen, Nachweise und typische Fehler
Die Kündigungsfrist beim Untermietvertrag beginnt nicht einfach mit dem Tag, an dem eine Vertragspartei den Entschluss zum Auszug fasst. Bei gesetzlichen Kündigungsterminen zählt der rechtzeitige Zugang.
Ein Beispiel: Geht die Kündigung eines normalen unbefristeten Wohnraummietverhältnisses spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, kann dieser Monat für die Fristberechnung berücksichtigt werden. Kommt das Schreiben erst später an, verschiebt sich das Vertragsende grundsätzlich um einen weiteren Monat.
Besondere Vorsicht ist beim Samstag geboten. Für einzelne Fristberechnungen im Mietrecht kann seine Behandlung relevant sein. Wer den Zugang erst für den letzten möglichen Tag plant, schafft deshalb unnötigen Streitstoff.
| Typischer Fehler | Mögliche Folge | Besser |
|---|---|---|
| Kündigung nur per E-Mail | Form kann nicht ausreichen | unterschriebenes Schreiben verwenden |
| Brief am letzten Fristtag erst absenden | verspäteter Zugang | mehrere Tage Puffer einplanen |
| jedes möblierte Zimmer als Sonderfall behandeln | falscher Endtermin | Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 prüfen |
| Haupt- und Untermietvertrag gleichsetzen | widersprüchliche Vertragsenden | beide Verträge getrennt berechnen |
| Befristung ignorieren | ordentliche Kündigung möglicherweise unwirksam | Vertragslaufzeit zuerst prüfen |
| Auszug mit Vertragsende verwechseln | weitere Mietforderung möglich | rechtliche Beendigung eindeutig klären |
Informationen zu verschiedenen WG-Konstellationen bietet außerdem der Beitrag WG-Mietvertrag kündigen: Regeln für Hauptmieter, Mitmieter und Untermieter.
Drei Beispiele aus dem Alltag
Fall 1: Untermieterin zieht aus einem normalen WG-Zimmer aus
Eine Studentin hat ein unbefristetes Zimmer angemietet. Der Hauptmieter lebt ebenfalls in der Wohnung, das Zimmer wurde jedoch nicht in einer Weise möbliert überlassen, die den Sonderfall des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt.
Die Studentin möchte selbst kündigen. Für sie gilt grundsätzlich die normale gesetzliche Mieterfrist: Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats, Beendigung zum Ablauf des übernächsten Monats.
Eine vermeintliche Zwei-Wochen-Regel hilft hier nicht.
Fall 2: Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Untervermieters
Ein Hauptmieter lebt dauerhaft in seiner Drei-Zimmer-Wohnung und vermietet ein von ihm überwiegend ausgestattetes Zimmer an eine einzelne Person. Die übrigen Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegen ebenfalls vor.
Für dieses Mietverhältnis sieht § 573c Abs. 3 BGB die kurze Kündigungsregel vor. Geht die Kündigung spätestens am 15. ein, kann das Mietverhältnis zum Ende desselben Monats beendet werden.
Ein Bett oder ein einzelner Schreibtisch macht aus einem gewöhnlichen WG-Zimmer noch nicht automatisch den gesetzlichen Sonderfall eines möblierten Zimmers.
Fall 3: Hauptmieter kündigt zuerst seinen eigenen Vertrag
Ein Hauptmieter hat seine komplette Wohnung zum Ende November gekündigt, während der Untermietvertrag eines Bewohners nach seinen eigenen Regeln länger läuft.
Das Ende des Hauptmietvertrags lässt den Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter nicht automatisch rückwirkend verschwinden. Gleichzeitig kann der Eigentümer nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 546 Abs. 2 BGB die Herausgabe der Wohnung grundsätzlich auch von einem Dritten verlangen, dem der Mieter den Gebrauch überlassen hat.
Für den Hauptmieter entsteht dadurch ein erhebliches praktisches Risiko. Die Laufzeiten von Haupt- und Untermietvertrag in der WG sollten deshalb vor Ausspruch der ersten Kündigung aufeinander abgestimmt werden.
Fristlose Kündigung ist nur für besondere Fälle gedacht
Eine ordentliche Kündigungsfrist muss nicht in jedem denkbaren Fall abgewartet werden. § 543 BGB erlaubt beiden Vertragsparteien eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende unter Abwägung der Umstände unzumutbar ist.
Das Gesetz nennt unter anderem erheblichen Mietrückstand und bestimmte schwere Pflichtverletzungen. § 569 BGB ergänzt für Wohnraum weitere Regeln, beispielsweise bei erheblicher Gesundheitsgefährdung oder nachhaltiger Störung des Hausfriedens.
Bei Pflichtverletzungen ist vor einer fristlosen Kündigung häufig zunächst eine angemessene Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich. Das Gesetz kennt davon Ausnahmen, unter anderem in bestimmten Fällen des Zahlungsverzugs.
Fachlicher Hinweis: Eine fristlose Kündigung ist kein Instrument, um eine ungünstige ordentliche Kündigungsfrist abzukürzen. Der behauptete wichtige Grund muss rechtlich tragen und im Streitfall nachvollziehbar dargelegt werden können.
Was tun, wenn die andere Vertragspartei nicht reagiert?
Eine Kündigung ist grundsätzlich eine einseitige empfangsbedürftige Erklärung. Der Vertragspartner muss sie deshalb nicht „genehmigen“, damit eine wirksame Kündigung Wirkung entfalten kann. Entscheidend sind Form, Inhalt, Kündigungsrecht und Zugang.
Bleibt eine Bestätigung aus, sollte nicht vorschnell eine zweite Kündigung mit verändertem Datum verschickt werden. Zunächst sollte dokumentiert werden, wann und wie das ursprüngliche Schreiben zugegangen ist.
Praktisch sind anschließend drei Punkte zu klären:
- Ist die Kündigung nachweisbar zugegangen?
- Welcher gesetzliche oder vertragliche Beendigungstermin folgt daraus?
- Gibt es Streit über Befristung, Sonderregeln oder Kündigungsgrund?
Bei Konflikten über einen kurzen Auszugstermin, Räumung, erhebliche Zahlungsforderungen oder die Wirksamkeit einer Vermieterkündigung kann eine individuelle Prüfung durch einen Mieterverein oder eine auf Mietrecht spezialisierte Rechtsberatung sinnvoll sein.
FAQ zum Kündigen eines Untermietvertrags
Was ist die normale Kündigungsfrist für einen Untermieter?
Bei einem normalen unbefristeten Wohnraummietverhältnis kann der Untermieter grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Wohndauer verlängert seine gesetzliche Kündigungsfrist nicht.
Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einem möblierten Zimmer?
Erfüllt das Zimmer die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, kann nach § 573c Abs. 3 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats gekündigt werden. Nicht jedes Zimmer mit Möbeln fällt unter diese Sonderregel.
Kann der Hauptmieter dem Untermieter einfach mit drei Monaten Frist kündigen?
Nicht generell. Bei normalen Wohnraummietverhältnissen benötigt der Untervermieter für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Für Wohnraum innerhalb einer selbst bewohnten Wohnung können besondere Regeln nach § 573a BGB gelten.
Kann ein Untermietvertrag per E-Mail gekündigt werden?
Für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses schreibt § 568 Abs. 1 BGB grundsätzlich die Schriftform vor. Eine normale E-Mail erfüllt diese Form nicht. Ein unterschriebenes Kündigungsschreiben ist deshalb der maßgebliche Standard.
Wer zahlt die Miete, wenn der Untermieter früher auszieht?
Der tatsächliche Auszug beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Besteht das Mietverhältnis bis zu einem späteren Termin fort, bleibt grundsätzlich auch die vereinbarte Mietzahlungspflicht bis zur rechtlichen Beendigung bestehen, sofern keine andere Vereinbarung oder ein anderer Beendigungsgrund greift.
Kann ein befristeter Untermietvertrag vorzeitig gekündigt werden?
Ein wirksam befristetes Wohnraummietverhältnis ist grundsätzlich auf das vereinbarte Ende ausgerichtet. Eine ordentliche vorzeitige Kündigung setzt eine entsprechende rechtliche oder vertragliche Möglichkeit voraus. Daneben können gesetzliche außerordentliche Kündigungsrechte bestehen.
Endet der Untermietvertrag automatisch, wenn der Hauptmieter seine Wohnung kündigt?
Nein. Hauptmietvertrag und Untermietvertrag sind eigenständige Vertragsverhältnisse. Nach Ende des Hauptmietvertrags kann der Eigentümer die Herausgabe gemäß § 546 Abs. 2 BGB allerdings auch vom Dritten verlangen, dem die Wohnung überlassen wurde.
Muss der Untermieter einen Kündigungsgrund nennen?
Bei seiner normalen ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietverhältnisses muss der Untermieter grundsätzlich keinen besonderen Grund wie Eigenbedarf oder eine Pflichtverletzung darlegen. Diese Anforderungen betreffen vor allem Kündigungen auf Vermieterseite.
Unterlagen und Termine zuerst prüfen
Vor jeder Kündigung sollten Untermietvertrag, vereinbarte Laufzeit, Ausstattung des Zimmers und tatsächliche Wohnsituation nebeneinandergelegt werden. Erst danach lässt sich zuverlässig bestimmen, ob die normale Wohnraumfrist, die Sonderregel für ein möbliertes Zimmer oder eine andere Regel greift.
Der nächste praktische Schritt besteht aus drei Punkten: Vertragsart bestimmen, letzten Zugangstermin notieren und die Kündigung formgerecht mit nachweisbarer Zustellung versenden. Für die anschließende Organisation des Auszugs bietet der Ratgeber zur Wohnungskündigung mit Fristen, Zugang, Form und Muster eine ergänzende Checkliste.
