Ob Mieter, die ihre Wohnung über das Mietervorkaufsrecht kaufen, die komplette Maklerprovision übernehmen müssen, entscheidet nun der Bundesgerichtshof: Am 19. November 2026 verhandelt der I. Zivilsenat zwei Berliner Fälle (I ZR 116/26 und I ZR 117/26). Im Kern geht es darum, ob die gesetzliche Halbteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer auch dann gilt, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag die gesamte Provision dem Käufer aufbürdet. Ein Urteil gibt es noch nicht – die Vorinstanz hat den Mietern aber recht gegeben.
Das Wichtigste in Kürze
- Der BGH verhandelt am 19. November 2026 um 11:00 Uhr über die Maklerprovision beim Mietervorkaufsrecht (Pressemitteilung Nr. 186/2026).
- Das Kammergericht Berlin hat die Klagen der Maklerfirma gegen die Mieter abgewiesen – das Landgericht hatte zuvor zugunsten des Maklers entschieden.
- Wer gerade ein Vorkaufsrecht ausübt oder eine Provisionsforderung erhalten hat, sollte die Forderung prüfen lassen, bevor er zahlt.
Worum geht es in den beiden Verfahren?
Eine Maklergesellschaft hatte einer Wohnungsbaugesellschaft den Kauf eines Mehrfamilienhauses vermittelt. Im Kaufvertrag (vom BGH als „Erstkaufvertrag“ bezeichnet) stand: Die Provision zahlt allein die Käuferin – und üben Mieter ihr Vorkaufsrecht aus, schuldet der jeweilige Mieter die Maklerprovision. Genau das taten mehrere Mieter für die Wohnungen, in denen sie leben. Daraufhin verlangte die Maklerfirma von ihnen die Provision.
Die Mieter wehren sich mit dem Argument, dass Verbraucher beim Kauf einer Wohnung nach dem Gesetz höchstens die Hälfte der Maklerkosten tragen sollen. Die Pressemitteilung nennt keine Provisionshöhe; streitig ist, ob die Mieter die volle oder allenfalls die halbe Provision schulden.
Welche Regeln prallen hier aufeinander?
Zwei Regelungen des BGB stehen sich gegenüber:
- § 464 Abs. 2 BGB: Übt jemand ein Vorkaufsrecht aus, kommt der Kauf zu den Bedingungen zustande, die Verkäufer und Erstkäufer vereinbart haben. Der Mieter „steigt“ also grundsätzlich in den fremden Vertrag ein – samt Provisionsklausel.
- §§ 656c, 656d BGB (Gesetzestext): Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf der Makler beide Seiten nur in gleicher Höhe zur Kasse bitten. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf die andere Seite höchstens so viel übernehmen, wie die beauftragende Partei selbst zahlt – und erst, wenn diese nachweislich gezahlt hat.
Das Vorkaufsrecht selbst ergibt sich aus § 577 BGB: Wird eine vermietete Wohnung, an der nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, an einen Dritten verkauft, darf der Mieter vorrangig kaufen. Die Ausübung erfolgt durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer. Wie eng die Umwandlung in Eigentumswohnungen mit dem Kündigungsschutz zusammenhängt, lesen Sie in unserem Beitrag zur Sperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung.
Wie haben die Vorinstanzen entschieden?
| Gericht | Entscheidung | Ergebnis für die Mieter |
|---|---|---|
| Landgericht Berlin II, Urteil vom 20. Januar 2025 (83 O 109/23) und vom 16. April 2024 (91a O 15/23) | Klagen der Maklerfirma stattgegeben | Provision zu zahlen |
| Kammergericht, Urteile vom 5. Februar 2026 (10 U 29/25 und 10 U 52/24) | Klagen abgewiesen | Keine Bindung an die Provisionsklausel |
| Bundesgerichtshof (I ZR 116/26, I ZR 117/26) | Verhandlung am 19. November 2026 | Offen |
Das Kammergericht räumte ein, dass Mieter beim Vorkauf grundsätzlich an die Bedingungen des Erstkaufvertrags gebunden sind. Eine sogenannte konstitutive Maklerklausel, die den Vorkaufsberechtigten zur Provision verpflichtet, sei auch grundsätzlich anerkannt – allerdings nur, wenn sie „wesensmäßig“ zum Kaufvertrag gehört und kein „Fremdkörper“ ist. Hier sah das Gericht einen Fremdkörper: Allen Beteiligten sei klar gewesen, dass vorkaufsberechtigte Mieter vorhanden waren und es sich um Verbraucher handelte, denen man nach §§ 656c, 656d BGB nicht direkt die volle Provision hätte auferlegen können. Die Überschreitung der Halbteilung wertete das Kammergericht als unüblich hohe Provision ohne Bindungswirkung. Ob die Vorschriften zur Halbteilung sogar analog gelten, ließ es offen.
Wen betrifft das Verfahren?
Relevant ist der Streit vor allem für Mieter in Häusern, die aufgeteilt und wohnungsweise verkauft werden – ein Thema, das besonders in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München vorkommt. Betroffen sind:
- Mieter, die in den letzten Monaten ein Vorkaufsrecht ausgeübt haben und eine Provisionsrechnung erhalten haben,
- Mieter, denen aktuell eine Mitteilung über einen Verkauf und ihr Vorkaufsrecht vorliegt,
- Vermieter, Verkäufer und Makler, die Kaufverträge mit Provisionsklauseln für Vorkaufsberechtigte gestalten.
Für Mietwohnungen gilt übrigens eine andere Regel: Dort zahlt nach dem Bestellerprinzip, wer den Makler beauftragt hat. Mehr dazu in unserem Überblick Maklerprovision bei Mietwohnungen: Wer zahlen muss.
Was können Mieter jetzt tun?
Solange der BGH nicht entschieden hat, ist die Rechtslage nicht abschließend geklärt. Sinnvoll sind folgende Schritte:
- Kaufvertrag genau lesen: Prüfen Sie, welche Provisionsklausel im Erstkaufvertrag steht und welcher Betrag auf Sie entfallen soll.
- Fristen nicht verpassen: Das Vorkaufsrecht muss rechtzeitig und schriftlich gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Provisionsfrage sollte nicht dazu führen, dass Sie die Frist verstreichen lassen.
- Nicht vorschnell zahlen: Liegt bereits eine Rechnung vor, lassen Sie die Forderung prüfen – etwa beim Mieterverein oder bei einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt.
- Urteil abwarten und dokumentieren: Bewahren Sie Mitteilung, Kaufvertrag und Schriftwechsel mit dem Makler auf. Nach dem 19. November kann sich die Lage deutlich klären.
Häufige Fragen zum Mietervorkaufsrecht und zur Maklerprovision
Hat jeder Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nein. Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB greift, wenn an der Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Beim Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige des Vermieters besteht es nicht.
Muss der Verkäufer mich über das Vorkaufsrecht informieren?
Ja. Nach § 577 Abs. 2 BGB muss die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbunden werden.
Gilt die Halbteilung der Maklerprovision nicht ohnehin für alle Wohnungskäufe?
Die §§ 656c, 656d BGB betreffen Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mit Verbrauchern. Ob sie auch greifen, wenn ein Mieter über das Vorkaufsrecht in einen fremden Vertrag eintritt, ist genau die Frage, die der BGH jetzt klären soll.
Wann gibt es ein Urteil?
Die mündliche Verhandlung ist für den 19. November 2026 angesetzt. Der BGH verkündet Urteile manchmal am selben Tag, häufig aber erst einige Wochen später.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall helfen Mietervereine oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht.
