Wer in Deutschland neben seiner Hauptwohnung eine weitere Wohnung bezieht, muss prüfen, ob diese als Nebenwohnung melderechtlich erfasst werden muss. Entscheidend sind vor allem das tatsächliche Einzugsdatum, die Nutzung der Wohnung und die Frage, ob eine gesetzliche Ausnahme greift. Hinzu kommt ein zweites Thema: Die Zweitwohnungsteuer ist keine bundesweit einheitliche Abgabe, sondern wird von den Gemeinden nach ihren jeweiligen Regeln erhoben, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Wer eine zweite Wohnung nutzt, sollte deshalb nicht nur an den Mietvertrag denken. Melderecht und kommunale Steuer können unabhängig voneinander relevant werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer eine Wohnung bezieht, muss sich grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde anmelden.
- Eine weitere Wohnung im Inland wird grundsätzlich als Nebenwohnung bezeichnet, wenn bereits eine Hauptwohnung besteht.
- Hauptwohnung ist grundsätzlich die vorwiegend benutzte Wohnung; in Zweifelsfällen kann der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen entscheidend sein.
- Für einen Aufenthalt von höchstens sechs Monaten besteht unter den Voraussetzungen des Bundesmeldegesetzes grundsätzlich keine zusätzliche Anmeldepflicht für die bezogene Wohnung.
- Für die Anmeldung wird regelmäßig eine Wohnungsgeberbestätigung benötigt.
- Eine Zweitwohnung anmelden bedeutet nicht automatisch, dass in jeder Gemeinde Zweitwohnungsteuer anfällt.
- Höhe, Bemessungsgrundlage, Ausnahmen und Verfahren der Zweitwohnungsteuer richten sich nach der jeweiligen kommunalen Satzung.
- Wer die Zweitwohnung wieder aufgibt, sollte auch die melderechtliche Abmeldung beziehungsweise Änderung der Wohnsituation rechtzeitig prüfen.
Das Bundesmeldegesetz unterscheidet ausdrücklich zwischen Haupt- und Nebenwohnung. Hat eine Person mehrere Wohnungen im Inland, ist eine davon die Hauptwohnung; jede weitere Wohnung ist grundsätzlich eine Nebenwohnung.
Was bedeutet ein Zweitwohnsitz melderechtlich?
Der Begriff „Zweitwohnsitz“ ist vor allem ein Begriff aus dem Alltag. Das Bundesmeldegesetz spricht bei mehreren Wohnungen von Hauptwohnung und Nebenwohnung. Eine Nebenwohnung ist danach jede weitere Wohnung im Inland neben der Hauptwohnung.
Das ist etwa bei Berufspendlern, Studierenden, Wochenendnutzern oder Personen relevant, die dauerhaft zwei Wohnungen unterhalten. Nicht entscheidend ist allein, wie oft tatsächlich dort übernachtet wird. Zunächst muss geklärt werden, ob überhaupt eine Wohnung im Sinne des Melderechts bezogen wurde und ob eine Ausnahme von der Meldepflicht greift.
Bei der Bestimmung der Hauptwohnung kommt es grundsätzlich auf die vorwiegende Nutzung an. In Zweifelsfällen nennt das Gesetz den Schwerpunkt der persönlichen Lebensbeziehungen als Kriterium. Für verheiratete Personen und eingetragene Lebenspartner gelten zusätzlich besondere Regeln.
„Nebenwohnung ist jede weitere Wohnung des Einwohners im Inland.“
Eine zweite Wohnung kann also melderechtlich relevant sein, auch wenn sie deutlich seltener genutzt wird als die Hauptwohnung. Umgekehrt darf nicht jede kurzfristige Unterkunft automatisch als Zweitwohnsitz behandelt werden.
Wann muss der Zweitwohnsitz angemeldet werden?
Die allgemeine Regel steht in § 17 BMG: Wer eine Wohnung bezieht, muss sich grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden. Das tatsächliche Einzugsdatum ist deshalb wichtiger als das Datum der Vertragsunterzeichnung.
Eine Besonderheit gilt für bestimmte vorübergehende Aufenthalte. Wer bereits in Deutschland gemeldet ist und eine Wohnung für einen Aufenthalt von nicht mehr als sechs Monaten bezieht, muss sich für diese Wohnung grundsätzlich weder an- noch abmelden. Bleibt die Person nach Ablauf der sechs Monate dort, muss die Anmeldung innerhalb von zwei Wochen erfolgen. Für Personen, die ansonsten im Ausland wohnen und in Deutschland nicht nach § 17 Abs. 1 BMG gemeldet sind, sieht das Gesetz eine andere Grenze vor.
Die oft gehörte Aussage „Eine Zweitwohnung muss immer sofort angemeldet werden“ ist deshalb zu pauschal. Entscheidend sind die konkrete Wohnsituation und die gesetzlichen Ausnahmen.
Zweitwohnsitz anmelden Schritt für Schritt
Für die praktische Abwicklung lässt sich die Anmeldung auf wenige Schritte reduzieren.
- Einzugsdatum feststellen. Maßgeblich ist der tatsächliche Bezug der Wohnung, nicht automatisch der Tag der Vertragsunterzeichnung.
- Hauptwohnung bestimmen. Bei mehreren Wohnungen muss klar sein, welche Wohnung melderechtlich als Hauptwohnung gilt.
- Wohnungsgeberbestätigung besorgen. Der Wohnungsgeber muss beim Einzug grundsätzlich mitwirken.
- Zuständige Meldebehörde ermitteln. Je nach Kommune ist dafür etwa das Bürgeramt, Bürgerbüro oder Einwohnermeldeamt zuständig.
- Anmeldung fristgerecht durchführen. Grundsätzlich gilt die Zwei-Wochen-Frist nach dem Einzug.
- Meldebestätigung aufbewahren. Sie dokumentiert die Eintragung der Wohnung und deren Status als Haupt- oder Nebenwohnung.
- Zweitwohnungsteuer separat prüfen. Die melderechtliche Anmeldung beantwortet noch nicht die Frage, ob die Gemeinde eine kommunale Steuer erhebt.
Für die Anmeldung nennt § 23 BMG unter anderem ein gültiges Identitätsdokument sowie die Bestätigung des Wohnungsgebers beziehungsweise das gesetzlich vorgesehene Zuordnungsmerkmal.
Die Wohnungsgeberbestätigung enthält unter anderem den Namen und die Anschrift des Wohnungsgebers, gegebenenfalls den Eigentümer, das Einzugsdatum, die Wohnungsanschrift und die Namen der meldepflichtigen Personen. Verweigert der Wohnungsgeber die Bestätigung oder kommt sie nicht rechtzeitig, muss die betroffene Person die Meldebehörde unverzüglich informieren.
Für die praktische Vorbereitung kann auch der interne Ratgeber zur Wohnungsgeberbestätigung und ihren Pflichtangaben hilfreich sein.
Fristen, Nachweise und typische Fehler
Bei einem Zweitwohnsitz in Deutschland entstehen häufig Fehler, weil Mietvertrag, tatsächlicher Einzug und Melderecht miteinander vermischt werden. Diese drei Dinge sind nicht dasselbe.
| Punkt | Entscheidend | Typischer Fehler |
|---|---|---|
| Einzug | Tatsächlicher Bezug der Wohnung | Mietvertragsdatum als Einzugsdatum übernehmen |
| Anmeldung | Grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen | Termin erst Wochen später organisieren |
| Hauptwohnung | Vorwiegend benutzte Wohnung | Hauptwohnung nur nach Gefühl bestimmen |
| Nebenwohnung | Weitere Wohnung im Inland | Zweitwohnung nicht angeben |
| Wohnungsgeber | Person, die den Wohnraum überlässt | Nur auf den Eigentümer abstellen |
| Bestätigung | Gesetzlich erforderliche Angaben | Mietvertrag als Ersatz ansehen |
| Steuer | Kommunale Satzung | Von einer bundesweit einheitlichen Steuer ausgehen |
Die gesetzliche Grundlage für die Meldefrist ist § 17 BMG. Die Wohnungsgeberpflicht folgt aus § 19 BMG. Wer eine Wohnung anmeldet, erhält nach § 24 BMG eine unentgeltliche Meldebestätigung, die unter anderem erkennen lässt, ob es sich um eine alleinige Wohnung, Hauptwohnung oder Nebenwohnung handelt.
Ein häufiger Fehler besteht außerdem darin, eine Wohnungsgeberbestätigung selbst zu erstellen und im Namen des Vermieters zu unterschreiben. Das ist keine saubere Lösung: Die Bestätigung darf grundsätzlich nur vom Wohnungsgeber oder einer von ihm beauftragten Person ausgestellt werden.
Wer parallel eine zweite Wohnung mietet und später wieder kündigen möchte, sollte Mietvertrags- und Meldefragen getrennt betrachten. Für die mietrechtliche Seite bietet der interne Ratgeber zur Kündigung des Mietvertrags mit Fristen und Zustellung eine passende Ergänzung.
Zweitwohnungsteuer: Wann wird es teuer?
Die Zweitwohnungsteuer wird nicht vom Bund nach einem einheitlichen Tarif erhoben. Sie gehört zu den örtlichen Steuern und wird von der jeweiligen Gemeinde auf Grundlage des Landesrechts und der kommunalen Satzung erhoben. Das Bundesfinanzministerium beschreibt als typische Bemessungsgrundlage den jährlichen Mietaufwand; bei Eigentümern kann die ortsübliche Miete herangezogen werden. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Inhaber der Zweitwohnung, unabhängig davon, ob er Mieter oder Eigentümer ist.
Deshalb lässt sich die Frage „Wie viel Zweitwohnungsteuer muss ich zahlen?“ ohne Angabe der Gemeinde nicht seriös mit einem festen Prozentsatz beantworten. Entscheidend sind die örtliche Satzung, die konkrete Wohnsituation und gegebenenfalls besondere Befreiungs- oder Ermäßigungsregeln.
Auch der Bundesfinanzhof behandelt die Zweitwohnungsteuer als örtliche Aufwandsteuer und stellt in seiner Rechtsprechung auf die jeweilige kommunale Satzung ab.
„Steuerschuldner ist der Inhaber der Zweitwohnung.“
Das bedeutet praktisch: Ein Mietvertrag allein beantwortet nicht die Steuerfrage. Wer eine Wohnung innehat, sollte nach der melderechtlichen Einordnung zusätzlich prüfen, ob die betreffende Gemeinde eine Zweitwohnungsteuer erhebt und welche Erklärungspflichten bestehen.
Was ist mit einer beruflich genutzten Zweitwohnung?
Berufspendler gehören zu den typischen Fällen, in denen eine zweite Wohnung neben der Hauptwohnung besteht. Melderechtlich kann sie als Nebenwohnung geführt werden. Steuerlich kommen daneben Fragen der beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung hinzu, die nicht mit der kommunalen Zweitwohnungsteuer gleichgesetzt werden dürfen.
Hier müssen zwei Ebenen getrennt werden: die kommunale Steuer auf das Innehaben einer Zweitwohnung und die einkommensteuerliche Behandlung beruflicher Aufwendungen. Eine Zweitwohnung kann deshalb steuerlich mehrere unterschiedliche Folgen haben.
Drei typische Fälle aus dem Alltag
Fall 1: Berufspendler mit Wohnung in einer zweiten Stadt
Thomas lebt dauerhaft mit seiner Familie in Hannover und arbeitet mehrere Tage pro Woche in München. Dort mietet er eine kleine Wohnung, die er während seiner Arbeitstage nutzt.
Melderechtlich handelt es sich grundsätzlich um eine weitere Wohnung neben seiner Hauptwohnung. Ob und in welcher Höhe in München Zweitwohnungsteuer anfällt, richtet sich nach der örtlichen Satzung. Zusätzlich können einkommensteuerliche Fragen zur doppelten Haushaltsführung relevant sein.
Fall 2: Wohnung für einige Monate
Sarah ist bereits in Deutschland gemeldet und zieht für ein befristetes Projekt für vier Monate in eine Wohnung in einer anderen Stadt. Sie plant von Anfang an, danach wieder auszuziehen.
Für einen Aufenthalt von nicht mehr als sechs Monaten greift unter den Voraussetzungen des § 27 Abs. 2 BMG grundsätzlich die Ausnahme von der zusätzlichen An- und Abmeldung. Entscheidend bleibt, dass die tatsächliche Situation der gesetzlichen Regelung entspricht.
Fall 3: Wochenendwohnung wird dauerhaft genutzt
Markus hat eine Wohnung in Köln und eine weitere Wohnung an der Ostsee. Anfangs nutzt er die zweite Wohnung nur gelegentlich. Später verbringt er dort regelmäßig längere Zeit und hält die Wohnung dauerhaft für sich bereit.
In diesem Fall sollte die melderechtliche Situation neu geprüft werden. Eine einmalige Einschätzung beim Abschluss des Mietvertrags reicht nicht unbedingt für eine dauerhaft unveränderte Wohnsituation.
Bei mehreren Wohnungen zählt deshalb nicht nur der Name auf dem Mietvertrag. Entscheidend ist, wie die Wohnsituation tatsächlich ausgestaltet ist und welche Wohnung melderechtlich Haupt- beziehungsweise Nebenwohnung ist.
Was tun, wenn Vermieter oder Behörde nicht reagiert?
Probleme entstehen häufig nicht bei der gesetzlichen Regel, sondern bei der praktischen Umsetzung. Ein Vermieter stellt die Wohnungsgeberbestätigung nicht aus, die Verwaltung antwortet nicht oder ein Termin bei der Behörde ist kurzfristig nicht verfügbar.
Zunächst sollte die Kommunikation dokumentiert werden. Eine kurze schriftliche Anfrage mit Einzugsdatum und Wohnungsanschrift ist besser als eine nicht nachweisbare mündliche Bitte.
Reagiert der Wohnungsgeber nicht oder verweigert er die Bestätigung, sieht § 19 BMG ausdrücklich vor, dass die betroffene Person dies der Meldebehörde unverzüglich mitteilt. Die Behörde kann ihrerseits Auskünfte vom Wohnungsgeber oder Eigentümer verlangen.
„Verweigert der Wohnungsgeber … die Bestätigung oder erhält die meldepflichtige Person sie … nicht rechtzeitig, so hat die meldepflichtige Person dies der Meldebehörde unverzüglich mitzuteilen.“
Bei einer kommunalen Zweitwohnungsteuer ist dagegen die zuständige Gemeinde beziehungsweise Steuerstelle der richtige Ansprechpartner. Dort sollte insbesondere geklärt werden, ob eine Steuerpflicht besteht, welche Erklärung erforderlich ist und welche Frist für die Mitteilung gilt.
Wer wegen der Zweitwohnung zusätzlich mit einer Nebenkostenabrechnung konfrontiert ist, kann die interne Anleitung zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung nutzen. Die kommunale Steuer und die Betriebskostenabrechnung sind allerdings zwei getrennte Themen.
FAQ zum Zweitwohnsitz
Was ist eine Nebenwohnung?
Eine Nebenwohnung ist nach § 21 BMG jede weitere Wohnung im Inland neben der Hauptwohnung. Die Hauptwohnung ist grundsätzlich die vorwiegend benutzte Wohnung.
Wie lange habe ich Zeit, einen Zweitwohnsitz anzumelden?
Grundsätzlich gilt für den Bezug einer Wohnung die Zwei-Wochen-Frist nach § 17 BMG. Für bestimmte vorübergehende Aufenthalte enthält § 27 BMG jedoch Ausnahmen. Bei einem Aufenthalt von höchstens sechs Monaten kann für eine bereits in Deutschland gemeldete Person grundsätzlich keine zusätzliche An- oder Abmeldung erforderlich sein.
Wer zahlt die Zweitwohnungsteuer?
Steuerschuldner ist grundsätzlich der Inhaber der Zweitwohnung. Das kann ein Mieter oder Eigentümer sein. Ob tatsächlich Steuer anfällt und wie hoch sie ist, hängt von der jeweiligen Gemeinde und deren Satzung ab.
Kann ich eine Zweitwohnung haben, ohne Zweitwohnungsteuer zu zahlen?
Ja, eine melderechtliche Nebenwohnung und eine kommunale Steuerpflicht sind nicht automatisch dasselbe. Ob eine Steuer erhoben wird, richtet sich nach der jeweiligen kommunalen Regelung. Deshalb muss die konkrete Gemeinde geprüft werden.
Kann eine Zweitwohnung gleichzeitig eine Ferienwohnung sein?
Die Bezeichnung allein entscheidet nicht. Für das Melderecht kommt es unter anderem darauf an, ob eine Wohnung tatsächlich bezogen wird und ob eine gesetzliche Ausnahme greift. Bei rein kurzfristigen Aufenthalten können andere Regeln gelten.
Muss ich einen Zweitwohnsitz anmelden, wenn ich ihn nur am Wochenende nutze?
Die bloße Nutzung am Wochenende beantwortet die Frage nicht abschließend. Entscheidend sind die tatsächlichen Wohnverhältnisse und die Ausnahmen des Bundesmeldegesetzes. Eine dauerhaft vorgehaltene Wohnung kann auch bei seltener Nutzung melderechtlich relevant sein.
Brauche ich eine Wohnungsgeberbestätigung?
Für die reguläre Anmeldung ist die Mitwirkung des Wohnungsgebers vorgesehen. § 19 BMG regelt die Bestätigung des Einzugs; § 23 BMG nennt sie als erforderlichen Nachweis beziehungsweise sieht bei bestimmten elektronischen Verfahren das entsprechende Zuordnungsmerkmal vor.
Was passiert, wenn ich die Zwei-Wochen-Frist verpasse?
Eine verspätete Anmeldung kann eine Ordnungswidrigkeit darstellen. Entscheidend ist die konkrete Situation. Wer die Frist bereits überschritten hat, sollte die Anmeldung nicht weiter aufschieben, sondern die zuständige Meldebehörde kontaktieren und die tatsächlichen Umstände offenlegen.
Was jetzt wichtig ist
Wer einen Zweitwohnsitz anmelden möchte, sollte zuerst das tatsächliche Einzugsdatum festhalten und klären, ob die Wohnung als Nebenwohnung einzuordnen ist oder eine Ausnahme greift. Danach folgen Wohnungsgeberbestätigung, Anmeldung und die separate Prüfung der kommunalen Zweitwohnungsteuer.
Bei der Steuer zählt die Gemeinde, bei der Meldepflicht das Bundesmeldegesetz. Wer beide Ebenen trennt und Fristen direkt nach dem Einzug notiert, vermeidet die häufigsten organisatorischen Fehler.
Für weitere mietrechtliche Fragen rund um eine zweite Wohnung bieten sich als nächste Lektüre die Wohnungsgeberbestätigung mit Checkliste und der Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung an.
