Wer einen garage mietvertrag kündigen möchte, sollte nicht automatisch von der bekannten Drei-Monats-Frist für eine Wohnung ausgehen. Bei einer separat vermieteten Garage oder einem Stellplatz kommt es zunächst darauf an, ob ein eigenständiger Vertrag besteht und welche Kündigungsregel darin vereinbart wurde, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Fehlt eine abweichende Regelung, kann bei einem monatlich bezahlten Mietverhältnis über einen nicht gewerblich genutzten Raum die gesetzliche Frist des § 580a BGB greifen. Entscheidend ist dabei der rechtzeitige Zugang der Kündigung.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein separat gemieteter Stellplatz oder eine Garage ist rechtlich nicht automatisch Bestandteil des Wohnungsmietvertrags.
- Bei einem eigenständigen Vertrag sollte zuerst die dort vereinbarte Kündigungsfrist geprüft werden.
- Fehlt eine abweichende Vereinbarung und wird die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten gezahlt, sieht § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats vor.
- Bei einem gemeinsam mit der Wohnung geschlossenen Vertrag kann eine getrennte Kündigung ausgeschlossen sein.
- Ein eigener Vertrag für Garage oder Stellplatz spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich für eine rechtliche Selbstständigkeit.
- Nicht das Datum auf dem Kündigungsschreiben entscheidet, sondern grundsätzlich dessen Zugang beim Vertragspartner.
- Befristungen, Kündigungsausschlüsse und besondere Vertragsklauseln können die gesetzliche Regel verändern.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur „Wie viele Monate sind die Frist?“, sondern zuerst: „Welcher Vertrag soll überhaupt beendet werden?“
Garage oder Stellplatz als eigener Vertrag
Beim Stellplatz Mietrecht gibt es einen Punkt, der in der Praxis schnell übersehen wird: Garage, Stellplatz und Wohnung können rechtlich miteinander verbunden sein, müssen es aber nicht.
Wurde die Wohnung beispielsweise in einem Mietvertrag geregelt und einige Monate später ein gesonderter Vertrag über einen Tiefgaragenstellplatz abgeschlossen, spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich eine tatsächliche Vermutung für zwei rechtlich selbstständige Vereinbarungen. Das bedeutet: Wohnung und Stellplatz können unter bestimmten Voraussetzungen unabhängig voneinander gekündigt werden.
Anders kann die Situation aussehen, wenn Garage und Wohnung von Anfang an in einem einzigen Vertrag zusammengefasst wurden. Dann reicht es nicht, einfach den Garagenteil aus dem Vertrag herauszulösen. Entscheidend ist, ob nach dem Inhalt und den Umständen des Vertrags zwei selbstständige Mietverhältnisse oder eine rechtliche Einheit gewollt waren.
„Ein eigener Stellplatzvertrag ist ein starkes Indiz für ein selbstständiges Mietverhältnis. Entscheidend bleibt aber der konkrete Vertragsinhalt.“
Der Bundesgerichtshof hat diese Abgrenzung mehrfach behandelt. Dabei können unter anderem unterschiedliche Vertragsurkunden, verschiedene Kündigungsfristen und getrennte Regelungen zur Miete dafür sprechen, dass Wohnung und Garage unabhängig voneinander bestehen.
Für die Praxis bedeutet das: Wer nur den Stellplatz aufgeben möchte, sollte nicht zuerst das Kündigungsschreiben formulieren, sondern die Vertragsunterlagen nebeneinanderlegen.
Welche Unterlagen sind relevant?
Für die Prüfung reichen meistens wenige Dokumente:
- Mietvertrag über die Wohnung
- Vertrag über Garage oder Stellplatz
- Nachträge und spätere Vereinbarungen
- Schreiben zur Änderung der Stellplatzmiete
- gegebenenfalls Hausordnung oder Zusatzvereinbarung
- Nachweise über die monatliche Zahlung
Besonders wichtig ist die Frage, wer Vertragspartner des Stellplatzes ist. Der Vermieter der Wohnung und der Vermieter des Stellplatzes können identisch sein, müssen es aber nicht.
Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Garage?
Die Kündigungsfrist Garage steht idealerweise direkt im Vertrag. Formulierungen wie „monatlich kündbar“, „Kündigungsfrist vier Wochen“ oder „Kündigung zum Monatsende“ haben eine andere praktische Bedeutung als eine Klausel, die ausdrücklich auf die gesetzliche Kündigungsfrist verweist.
Bei einem Mietverhältnis über Räume, die keine Geschäftsräume sind, enthält § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB eine gesetzliche Regel. Wird die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen, ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich.
Das lässt sich anhand eines einfachen Beispiels nachvollziehen. Geht die Kündigung rechtzeitig am dritten Werktag eines Monats zu, kann das Mietverhältnis grundsätzlich zum Ende des übernächsten Monats beendet werden. Geht sie erst danach zu, verschiebt sich der mögliche Beendigungstermin entsprechend.
| Vertragslage | Maßgebliche Prüfung | Typische Folge |
|---|---|---|
| Separater Stellplatzvertrag | Kündigungsklausel im Stellplatzvertrag | Vertragliche Frist maßgeblich |
| Separater Garagenvertrag ohne eigene Frist | § 580a BGB prüfen | Gesetzliche Frist kann greifen |
| Wohnung und Garage in einem Vertrag | Einheitlichkeit prüfen | Getrennte Kündigung nicht automatisch möglich |
| Befristeter Vertrag | Laufzeit und Kündigungsrecht prüfen | Ordentliche Kündigung kann ausgeschlossen sein |
| Vertraglicher Kündigungsausschluss | Klausel genau lesen | Kündigung eventuell erst später möglich |
Wer nur nach der Drei-Monats-Frist sucht, übersieht deshalb den wichtigsten ersten Schritt: die eigene Vertragsklausel.
Vertragliche Frist oder gesetzliche Frist?
Ein nebenvertrag über einen Stellplatz kann eigene Regelungen enthalten. Das ist einer der wichtigsten Unterschiede zum klassischen Wohnraummietvertrag.
Bei Wohnraum gelten zahlreiche zwingende Schutzvorschriften. Bei einem separat vermieteten Stellplatz oder einer Garage ist die Rechtslage weniger stark durch das Wohnraummietrecht geprägt. § 578 BGB enthält für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, eigene Verweisungen und lässt in bestimmten Bereichen abweichende Vereinbarungen zu.
Deshalb sollte eine Klausel nicht einfach deshalb ignoriert werden, weil aus dem Wohnungsmietrecht eine andere Frist bekannt ist.
Ein Beispiel: Im Wohnungsmietvertrag steht eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Im separaten Stellplatzvertrag ist dagegen eine Kündigung zum Monatsende mit einmonatiger Frist vorgesehen. Diese Regelungen können unterschiedliche Vertragsverhältnisse betreffen und müssen nicht automatisch gleich behandelt werden.
Der Bundesgerichtshof hat gerade solche Konstellationen untersucht. Eine unterschiedliche Kündigungsfrist kann dabei ein Hinweis darauf sein, dass die Parteien von selbstständigen Verträgen ausgegangen sind.
Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Kündigung
Wer eine Garage oder einen Stellplatz möglichst ohne Streit kündigen möchte, kann sich an einer festen Reihenfolge orientieren.
1. Vertrag identifizieren
Zuerst muss feststehen, ob Garage oder Stellplatz in einem eigenen Vertrag stehen. Ein separates Dokument ist ein wichtiges Indiz, aber noch nicht die einzige Frage.
Stehen Wohnung und Stellplatz dagegen in einem einzigen Mietvertrag, sollte die Klausel zur Beendigung genau geprüft werden. Eine einseitige „Teilkündigung“ des Stellplatzes ist nicht automatisch möglich.
2. Kündigungsfrist suchen
Im Vertrag sind insbesondere Begriffe wie „Kündigung“, „Kündigungsfrist“, „Vertragslaufzeit“, „Mietdauer“ und „Kündigungsausschluss“ relevant.
Auch handschriftliche Ergänzungen oder Nachträge können eine Rolle spielen. Gerade bei älteren Mietverträgen lohnt sich deshalb ein Blick auf sämtliche Anlagen.
3. Beendigungsdatum berechnen
Danach wird das gewünschte Ende des Mietverhältnisses mit der vertraglichen oder gesetzlichen Frist abgeglichen.
Bei monatlicher Miete und fehlender Sonderregelung ist § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB der zentrale Ausgangspunkt. Maßgeblich ist dabei der dritte Werktag des jeweiligen Kalendermonats.
4. Kündigung eindeutig formulieren
Das Schreiben muss erkennen lassen, welcher Vertrag beendet werden soll. Bei einem Stellplatz sollte deshalb beispielsweise die Stellplatznummer, die Garage oder die genaue Lage genannt werden.
Eine knappe Formulierung reicht häufig aus:
„Hiermit kündige ich den Mietvertrag über den Stellplatz Nr. [Nummer] in [Adresse] ordentlich zum nächstmöglichen Termin.“
Wenn das konkrete Ende sicher berechnet wurde, kann es zusätzlich genannt werden. Bei Unsicherheit ist die Formulierung „zum nächstmöglichen Termin“ sinnvoll, damit nicht allein ein falsch berechnetes Datum die Erklärung unklar macht.
5. Zugang nachweisbar machen
Eine Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Nach § 130 BGB wird sie grundsätzlich wirksam, wenn sie dem Empfänger zugeht.
Das bedeutet: Das Absendedatum allein löst das Problem nicht.
Sinnvoll ist daher eine Zustellung, bei der später nachvollziehbar ist, wann das Schreiben beim Vermieter oder Vertragspartner eingegangen ist. Bei knappen Fristen sollte nicht bis zum letzten möglichen Tag gewartet werden.
Wer sich zusätzlich mit der sicheren Zustellung einer Mietkündigung beschäftigt, findet auf mietrecht-ratgeber.de einen eigenen Beitrag zur Form der Kündigung eines Mietvertrages.
Typische Fehler bei der Garagenkündigung
Bei einer Garage entstehen viele Probleme nicht wegen komplizierter Rechtsfragen, sondern wegen falscher Annahmen.
Die Frist der Wohnung übernehmen
Die Wohnung wird mit drei Monaten gekündigt, also müsse der Stellplatz ebenfalls drei Monate haben. Dieser Schluss ist nicht zuverlässig.
Der Stellplatz kann einen eigenen Vertrag mit einer eigenen Frist haben. Umgekehrt kann eine gemeinsame Vertragsgestaltung dazu führen, dass die Trennung gerade nicht möglich ist.
Nur mündlich kündigen
Eine mündliche Absprache kann später schwer nachweisbar sein. Bei einem separaten Garagenvertrag richtet sich die erforderliche Form grundsätzlich nach dem Vertrag und den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften. Eine schriftliche Kündigung mit eindeutigem Inhalt ist deshalb praktisch die deutlich bessere Variante.
Kündigung an die falsche Person senden
Wenn die Garage von einer Hausverwaltung vermietet wird, sollte geprüft werden, wer laut Vertrag als Vermieter beziehungsweise Empfangsadresse genannt ist. Ein Schreiben an einen beliebigen Ansprechpartner kann unnötige Streitfragen über den Zugang verursachen.
Stellplatz einfach nicht mehr bezahlen
Das beendet den Vertrag nicht automatisch.
Auch wenn die Garage nicht mehr genutzt wird, können Mietzahlungspflichten bis zur wirksamen Beendigung fortbestehen. Eine eigenmächtige Einstellung der Zahlung kann zusätzliche Probleme verursachen.
Schlüssel nicht zurückgeben
Mit dem Ende des Vertrags ist die Mietsache grundsätzlich zurückzugeben. Bei einer Garage gehören dazu beispielsweise Schlüssel, Handsender oder andere Zugangsmittel.
Ein Stellplatz ist erst dann praktisch erledigt, wenn Kündigung, Zahlung und Rückgabe zusammenpassen.
Drei typische Fälle aus dem Alltag
Fall 1: Stellplatz separat angemietet
Eine Mieterin bewohnt eine Wohnung und hat sechs Monate später einen Tiefgaragenstellplatz mit einem eigenen Vertrag angemietet. Im Stellplatzvertrag ist eine monatliche Kündigungsmöglichkeit geregelt.
Hier spricht viel für ein selbstständiges Mietverhältnis. Die Mieterin muss deshalb zunächst die im Stellplatzvertrag genannte Frist beachten. Die Kündigung der Wohnung muss nicht automatisch gleichzeitig erfolgen.
Fall 2: Garage und Wohnung stehen in einem Vertrag
Ein Mieter hat einen einzigen Mietvertrag unterschrieben. Dort werden Wohnung, Keller und Garage gemeinsam aufgeführt. Eine eigene Kündigungsregel für die Garage gibt es nicht.
In diesem Fall lässt sich die Garage nicht ohne Weiteres wie ein separat gemieteter Stellplatz behandeln. Vor einer Teilkündigung muss geprüft werden, ob der Vertrag eine getrennte Beendigung vorsieht oder ob Wohnung und Garage rechtlich als Einheit vereinbart wurden.
Fall 3: Der Vertrag nennt keine Kündigungsfrist
Ein Stellplatz wird monatlich bezahlt. Der Vertrag enthält keine ausdrückliche Kündigungsfrist und keine feste Laufzeit.
Dann kommt die gesetzliche Regelung in Betracht. Bei einem Mietverhältnis über einen nicht als Geschäftsräume genutzten Raum ist § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB der entscheidende Anknüpfungspunkt. Der genaue Endtermin sollte anhand des Zugangsdatums berechnet werden.
Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Eine Kündigung muss grundsätzlich nicht dadurch wirksam werden, dass der Vermieter sie ausdrücklich bestätigt. Entscheidend sind vielmehr die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen sowie der Zugang der Erklärung.
Eine Bestätigung ist trotzdem praktisch wertvoll. Sie schafft Klarheit darüber, welches Vertragsende beide Seiten zugrunde legen und wann Schlüssel oder Handsender zurückgegeben werden sollen.
Bleibt eine Reaktion aus, sollte der Mieter deshalb nicht automatisch eine zweite Kündigung mit verändertem Inhalt schicken. Sinnvoller ist es, zunächst den Zugang des ursprünglichen Schreibens zu dokumentieren und den Vertragstext nochmals zu prüfen.
Bei einem Streit über die rechtliche Einheit von Wohnung und Garage kann außerdem entscheidend sein, ob zwei Vertragsurkunden bestehen und welche Regelungen dort jeweils enthalten sind. Genau diese Abgrenzung war bereits Gegenstand mehrerer Entscheidungen des Bundesgerichtshofs.
Für allgemeine Fragen zur Beendigung eines Mietverhältnisses bietet der interne Ratgeber Kündigung des Mietverhältnisses und zulässige Kündigungsgründe einen breiteren Überblick. Für die konkrete Zustellung ist dagegen der Beitrag Kündigung zustellen und Zugang nachweisen als Einstieg in die entsprechenden Ratgeberthemen hilfreich.
FAQ zur Kündigung von Garage und Stellplatz
Was ist bei der Kündigung einer Garage am wichtigsten?
Zuerst muss geklärt werden, ob die Garage separat oder zusammen mit der Wohnung vermietet wurde. Danach sind die vertragliche Kündigungsfrist, eine mögliche Befristung und der Zugang der Kündigung zu prüfen.
Wie lange ist die Kündigungsfrist für einen Stellplatz?
Eine einheitliche Frist für alle Stellplätze gibt es nicht. Entscheidend ist zunächst die Regelung im konkreten Mietvertrag. Fehlt eine abweichende Regelung, kann bei einem monatlich oder für längere Zeiträume bezahlten Mietverhältnis über einen Raum die gesetzliche Frist nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB maßgeblich sein.
Kann ich nur die Garage kündigen, aber die Wohnung behalten?
Das kann möglich sein, wenn Garage und Wohnung rechtlich selbstständige Mietverhältnisse bilden. Bei einem separaten Stellplatzvertrag spricht die Rechtsprechung grundsätzlich für eine solche Selbstständigkeit. Bei einem einheitlichen Vertrag muss dagegen genauer geprüft werden.
Wer zahlt die Miete bis zur Rückgabe?
Grundsätzlich bestehen die vertraglichen Zahlungspflichten bis zum wirksamen Ende des Mietverhältnisses. Die bloße Nichtnutzung der Garage beendet den Vertrag nicht.
Kann ich einen Stellplatz per E-Mail kündigen?
Ob eine E-Mail genügt, hängt von der konkreten Vertrags- und Rechtslage ab. Bei einem separat vermieteten Stellplatz gelten nicht automatisch dieselben Formvorschriften wie bei der Kündigung von Wohnraum. Eine schriftliche Kündigung mit nachweisbarem Zugang ist in der Praxis die sicherere Vorgehensweise.
Kann der Vermieter eine Garage separat kündigen?
Auch hier kommt es auf den Vertrag und die rechtliche Einordnung an. Für ein selbstständiges Mietverhältnis über Garage oder Stellplatz gelten andere Regeln als für die Kündigung einer Wohnung. Eine Kündigung durch den Vermieter sollte deshalb nicht allein nach den Regeln des Wohnraummietrechts beurteilt werden.
Was passiert mit dem Stellplatz, wenn die Wohnung gekündigt wird?
Das hängt davon ab, ob beide Mietobjekte in einem einheitlichen Vertragsverhältnis stehen oder separate Verträge bestehen. Bei rechtlich selbstständigen Verträgen kann die Kündigung der Wohnung den Stellplatzvertrag grundsätzlich unberührt lassen.
Wer eine Garage oder einen Stellplatz kündigen will, sollte deshalb drei Dinge in dieser Reihenfolge klären: Vertrag, Kündigungsfrist und Zugang. Erst wenn diese Punkte feststehen, lässt sich das konkrete Vertragsende zuverlässig bestimmen.
