Wer in Deutschland eine Wohnung über einen Immobilienmakler findet, muss die Vermittlung nicht automatisch bezahlen. Für die Maklerprovision als Mieter gilt bei Wohnraum das Bestellerprinzip: Hat der Vermieter den Makler mit der Vermietung beauftragt, kann die Rechnung grundsätzlich nicht einfach an den neuen Mieter weitergereicht werden, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Zahlen muss ein Wohnungssuchender nur unter engeren Voraussetzungen. Entscheidend ist nicht, wer am Ende von der Vermittlung profitiert, sondern wie der Auftrag zustande gekommen ist und ob der Makler die betreffende Wohnung ausschließlich aufgrund des Suchauftrags des Mietinteressenten beschafft hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Vermietung von Wohnraum gilt in Deutschland das Bestellerprinzip.
- Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem Mieter, trägt grundsätzlich der Vermieter die vereinbarte Provision.
- Ein Wohnungssuchender kann provisionspflichtig werden, wenn er selbst einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat und der Makler ausschließlich aufgrund dieses Auftrags den Auftrag zum Angebot der konkreten Wohnung einholt.
- Der Vermittlungsvertrag muss nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz in Textform geschlossen werden.
- Kommt infolge der Vermittlung oder des Nachweises kein Mietvertrag zustande, entsteht grundsätzlich kein Anspruch auf die eigentliche Vermittlungsprovision.
- Wird eine Provision vom Wohnungssuchenden geschuldet, darf sie grundsätzlich höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer betragen. Gesondert abzurechnende Nebenkosten zählen bei dieser Berechnung nicht zur Monatsmiete.
- Eine unzulässig gezahlte Maklerprovision kann nach den gesetzlichen Voraussetzungen zurückgefordert werden.
Die Formulierung „provisionspflichtig für den Mieter“ in einer Wohnungsanzeige reicht allein nicht aus, um aus einer eigentlich vom Vermieter beauftragten Vermittlung eine Zahlungspflicht des Wohnungssuchenden zu machen.
Wer unmittelbar vor der Vertragsunterzeichnung steht, sollte außerdem nicht nur die Maklerrechnung betrachten. Eine Prüfung des Mietvertrags und seiner wichtigsten Klauseln kann weitere Kostenfallen sichtbar machen. Beim Einzug kommt häufig zusätzlich die Mietkaution als Mietsicherheit hinzu.
Was bedeutet das Bestellerprinzip konkret?
Das Bestellerprinzip für Mietwohnungen wurde 2015 eingeführt. Für die Wohnungsvermittlung sind vor allem §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, kurz WoVermRG, maßgeblich.
Der Grundgedanke lässt sich einfach beschreiben: Wer einen Makler mit einer Leistung beauftragt, soll grundsätzlich auch dessen Vergütung tragen. Bei Mietwohnungen enthält das Gesetz allerdings konkrete Voraussetzungen dafür, wann ein Wohnungssuchender überhaupt zur Zahlung verpflichtet werden darf.
Ein typischer Fall sieht so aus: Ein Eigentümer möchte seine Wohnung vermieten und beauftragt eine Maklerfirma. Diese erstellt das Inserat, organisiert Besichtigungen und vermittelt anschließend den Mietvertrag. Dass der spätere Mieter die Wohnung durch die Tätigkeit des Maklers gefunden hat, macht ihn nicht zum Auftraggeber.
„Der Makler darf eine vom Vermieter geschuldete Vermittlungsprovision nicht durch eine Vereinbarung auf den Wohnungssuchenden verlagern.“
Anders kann die Lage sein, wenn ein Interessent selbst einen Makler mit einer Wohnungssuche beauftragt. § 2 Abs. 1a WoVermRG verlangt dafür mehr als einen allgemeinen Suchwunsch: Der Makler muss ausschließlich wegen dieses Vermittlungsvertrags vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag einholen, die konkrete Wohnung anzubieten.
Eine bereits vorhandene Wohnung ist der entscheidende Prüfpunkt
Besonders relevant wird deshalb die zeitliche Reihenfolge. Befand sich die Wohnung bereits im Bestand des Maklers oder hatte der Vermieter ihn schon mit ihrer Vermittlung beauftragt, lässt sich die Provision normalerweise nicht dadurch auf den neuen Interessenten übertragen, dass dieser anschließend einen Suchauftrag unterschreibt.
Das Wohnung mieten mit Makler unterscheidet sich damit deutlich von der verbreiteten Vorstellung, dass derjenige zahlen müsse, der am Ende den Mietvertrag unterschreibt.
Auch die Form spielt eine Rolle. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform. Eine rein beiläufige mündliche Aussage während einer Besichtigung ist daher keine solide Grundlage für eine provisionspflichtige Vermittlungsvereinbarung.
Schritt für Schritt prüfen, ob eine Maklerprovision fällig ist
Eine Rechnung über mehrere Monatsmieten sollte nicht allein deshalb bezahlt werden, weil sie unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrags eintrifft. Die Zahlungspflicht lässt sich anhand weniger Punkte systematisch prüfen.
- Zuerst klären, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat. Kam der Auftrag vom Vermieter, spricht dies gegen eine Provisionspflicht des Mieters.
- Den eigenen Vermittlungsvertrag suchen. Bei einem Anspruch gegenüber dem Wohnungssuchenden muss ein Vermittlungsvertrag in Textform bestehen.
- Prüfen, wann die konkrete Wohnung in den Bestand des Maklers gelangte. Entscheidend ist, ob er den Vermieter ausschließlich aufgrund des Suchauftrags des Mieters zur Vermietung dieser Wohnung angesprochen hat.
- Kontrollieren, ob tatsächlich ein Mietvertrag infolge der Vermittlung oder des Nachweises zustande gekommen ist.
- Die Höhe der verlangten Provision bei einer Mietwohnung nachrechnen.
- Rechnung, Vermittlungsvertrag, Wohnungsanzeige, E-Mails und Nachrichten sichern, bevor eine Forderung bestritten oder bereits gezahltes Geld zurückverlangt wird.
Wer erstmals einen eigenen Haushalt bezieht, hat parallel meist weitere einmalige Ausgaben. Die Übersicht zu nützlichen Dingen für die erste Wohnung hilft dabei, notwendige Anschaffungen von optionalen Ausgaben zu trennen.
Bei einem Streit über die Provision ist die Chronologie häufig aussagekräftiger als die Überschrift auf der Rechnung: Wer hat wen wann beauftragt, und wann kam die konkrete Wohnung ins Spiel?
Höhe, Nachweise und typische Fehler bei der Maklerprovision
Für Wohnungssuchende setzt § 3 WoVermRG eine klare Obergrenze. Der Makler darf nicht mehr als zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen. Gesondert abzurechnende Nebenkosten bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete außer Betracht.
| Situation | Muss der Mieter typischerweise zahlen? | Was geprüft werden sollte |
|---|---|---|
| Vermieter beauftragt Makler mit Vermietung | Nein | Wer hat den ursprünglichen Maklerauftrag erteilt? |
| Mieter sieht bereits inserierte Maklerwohnung | Grundsätzlich nicht allein deshalb | Bestand der Auftrag des Vermieters bereits? |
| Wohnungssuchender erteilt eigenen Suchauftrag | Möglich | Vermittlungsvertrag in Textform und Voraussetzungen des § 2 Abs. 1a WoVermRG |
| Makler beschafft konkrete Wohnung ausschließlich wegen dieses Suchauftrags | Möglich | Auftrag und zeitlicher Ablauf nachweisen |
| Kein Mietvertrag kommt zustande | Grundsätzlich keine Vermittlungsprovision | Zusammenhang zwischen Vermittlung und Vertragsschluss |
| Makler verlangt vom provisionspflichtigen Wohnungssuchenden mehr als zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer | Nicht in dieser Höhe zulässig | Monatsmiete und Berechnungsgrundlage kontrollieren |
| Makler verlangt einen Vorschuss auf die Provision | Unzulässig | § 2 Abs. 4 WoVermRG |
Ein häufiger Fehler besteht darin, Maklerprovision und Kaution miteinander zu vermischen. Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis und kann bei Wohnraum grundsätzlich bis zu drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Die Maklerprovision vergütet dagegen eine Vermittlungsleistung und folgt eigenen gesetzlichen Regeln.
Wer die finanzielle Belastung beim Einzug kalkuliert, kann sich zusätzlich mit dem Recht beschäftigen, eine vereinbarte Mietkaution in Raten zu zahlen.
Expertenhinweis: Eine Rechnung beweist noch nicht, dass der Anspruch besteht. Bei einer vom Mieter verlangten Maklerprovision sind Auftrag, Textform, konkrete Vermittlung und Höhe getrennt zu prüfen.
Drei Beispiele aus dem Mietalltag
Fall 1: Der Vermieter hat den Makler eingeschaltet
Eine Eigentümerin aus Hamburg möchte ihre Wohnung neu vermieten und beauftragt einen Makler. Dieser veröffentlicht ein Inserat. Daniel bewirbt sich, besichtigt die Wohnung und erhält den Zuschlag.
Nach Unterzeichnung des Mietvertrags soll Daniel eine Maklergebühr bezahlen. In dieser Konstellation hat jedoch die Vermieterin den Makler beauftragt. Die Kosten können nicht allein deshalb auf Daniel übertragen werden, weil er neuer Mieter geworden ist.
Fall 2: Die Mieterin erteilt einen echten Suchauftrag
Lea sucht in Köln eine Wohnung mit bestimmten Merkmalen und beauftragt einen Makler in Textform. Der Makler hat zunächst keine passende Wohnung im Bestand. Aufgrund dieses konkreten Auftrags wendet er sich an einen Eigentümer, erhält von diesem den Auftrag, dessen Wohnung anzubieten, und vermittelt anschließend den Mietvertrag.
Hier kann eine Maklergebühr für den Mieter grundsätzlich in Betracht kommen, sofern sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Auch dann gilt die gesetzliche Obergrenze für das vom Wohnungssuchenden verlangte Entgelt.
Fall 3: Der Makler kannte die Wohnung bereits
Mehmet sucht in Frankfurt eine Zweizimmerwohnung. Ein Makler lässt ihn einen Suchauftrag unterschreiben und präsentiert ihm kurz darauf eine Wohnung. Später stellt sich heraus, dass der Vermieter den Makler bereits zuvor mit der Vermietung genau dieser Wohnung beauftragt hatte.
Dann fehlt gerade die Voraussetzung, dass der Makler den Auftrag des Vermieters ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit Mehmet eingeholt hat. Eine Zahlungspflicht lässt sich nicht allein durch den später unterschriebenen Suchauftrag herstellen.
Welche Forderungen neben der Provision problematisch sein können
Nicht jede zusätzliche Gebühr rund um die Wohnungsvermittlung ist automatisch zulässig. § 3 WoVermRG beschränkt auch zusätzliche Vergütungen für Tätigkeiten, die mit Vermittlung oder Nachweis zusammenhängen. Genannt werden im Gesetz beispielsweise Einschreibgebühren und Schreibgebühren.
Besondere Vorsicht ist bei Konstruktionen geboten, die wirtschaftlich nur einen anderen Namen für die Maklerprovision verwenden. Ob „Servicegebühr“, „Bearbeitungspauschale“ oder eine andere Bezeichnung auf der Rechnung steht, beantwortet nicht die Frage, ob das Geld rechtlich verlangt werden darf.
Das Gesetz enthält außerdem Regeln zu Ablösevereinbarungen. Nach § 4a WoVermRG ist beispielsweise eine Vereinbarung unwirksam, die den Wohnungssuchenden verpflichtet, dafür zu zahlen, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt. Bei der Übernahme von Möbeln oder Einrichtungsgegenständen gelten wiederum eigene Regeln; problematisch kann insbesondere ein auffälliges Missverhältnis zwischen Preis und Wert sein.
Ein anderer Name macht aus einer unzulässigen Vermittlungsgebühr keine zulässige Zahlung.
Für öffentlich geförderten oder sonstigen preisgebundenen Wohnraum enthält § 2 Abs. 3 WoVermRG zusätzliche Einschränkungen für Provisionsansprüche gegenüber Wohnungssuchenden. Wer gezielt nach gefördertem Wohnraum sucht, findet im Ratgeber zur Sozialwohnung in Deutschland weitere Informationen zu Voraussetzungen und Wohnungssuche.
Was tun, wenn der Makler trotzdem Geld verlangt?
Zunächst sollte die Forderung schriftlich geprüft und nicht ausschließlich telefonisch diskutiert werden. Entscheidend sind Unterlagen, aus denen Auftrag, zeitlicher Ablauf und konkrete Wohnung hervorgehen.
Sinnvoll sind insbesondere:
- Vermittlungs- oder Maklervertrag;
- ursprüngliche Wohnungsanzeige und Screenshots;
- E-Mails und Messenger-Nachrichten mit dem Makler;
- Rechnung und Zahlungsbelege;
- Angaben dazu, wann die Wohnung erstmals angeboten wurde;
- Unterlagen, aus denen ein Auftrag des Vermieters hervorgeht.
Bestehen Zweifel an der Zahlungspflicht, kann vom Makler eine nachvollziehbare Grundlage für die Forderung verlangt werden. Relevant ist insbesondere, weshalb er davon ausgeht, dass gerade der Wohnungssuchende provisionspflichtiger Auftraggeber ist.
Wurde eine nach dem WoVermRG nicht geschuldete Vergütung bereits bezahlt, sieht § 5 WoVermRG ausdrücklich vor, dass eine solche Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden kann.
Praxishinweis: Bei einer Rückforderung sollten Rechnung, Überweisungsbeleg und die gesamte Kommunikation erhalten bleiben. Eine konkrete Geldforderung lässt sich wesentlich leichter prüfen, wenn Betrag, Zahlungsempfänger und Grundlage dokumentiert sind.
Auch Verstöße gegen zentrale Vorschriften des WoVermRG können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Das Gesetz sieht für bestimmte unzulässige Provisionsforderungen gegenüber Wohnungssuchenden Geldbußen von bis zu 25.000 Euro vor.
FAQ zur Maklerprovision bei Mietwohnungen
Was ist das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip regelt bei der Vermittlung von Mietwohnungen, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungssuchender mit Maklerkosten belastet werden darf. Hat der Vermieter den Makler mit der Vermietung beauftragt, kann dessen Provision grundsätzlich nicht einfach dem neuen Mieter auferlegt werden.
Wer zahlt den Makler bei einer Mietwohnung?
In der typischen Konstellation zahlt derjenige die vereinbarte Provision, der den Makler beauftragt hat. Ein Wohnungssuchender muss nur unter den besonderen Voraussetzungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes zahlen.
Kann ein Makler vom Mieter zwei Monatsmieten Provision verlangen?
Wenn der Wohnungssuchende tatsächlich provisionspflichtig ist, darf das Entgelt höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer betragen. Gesondert abzurechnende Nebenkosten werden bei der Monatsmiete für diese Berechnung nicht berücksichtigt.
Muss eine Maklerprovision bezahlt werden, wenn kein Mietvertrag zustande kommt?
Der Anspruch auf das Vermittlungsentgelt setzt nach § 2 Abs. 1 WoVermRG grundsätzlich voraus, dass infolge der Vermittlung oder des Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Ein Vorschuss auf die Provision darf nicht verlangt werden.
Kann der Vermieter seine Maklerkosten auf den Mieter übertragen?
Eine Vereinbarung ist nach § 2 Abs. 5 WoVermRG unwirksam, wenn der Wohnungssuchende dadurch verpflichtet werden soll, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen. Eine einfache Klausel im Mietvertrag kann das Bestellerprinzip daher nicht umgehen.
Kann eine bereits gezahlte Maklerprovision zurückgefordert werden?
Ja, wenn die Zahlung dem Makler nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz nicht zustand. § 5 WoVermRG verweist für die Rückforderung auf die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Rechts. Vor einer Forderung sollten Vertragsunterlagen, Rechnung und Zahlungsbeleg gesichert werden.
Wie lange kann eine unzulässige Maklerprovision zurückgefordert werden?
Das WoVermRG nennt in § 5 keine eigene pauschale Rückforderungsfrist. Für den konkreten Anspruch können die allgemeinen Verjährungsregeln des BGB relevant sein. Wann die Verjährung beginnt und ob besondere Umstände ihren Lauf beeinflussen, hängt vom jeweiligen Anspruch und Sachverhalt ab.
Muss der Maklervertrag schriftlich unterschrieben werden?
Das Gesetz verlangt für den Vermittlungsvertrag bei Wohnraum Textform. Textform ist nicht dasselbe wie eine eigenhändige Unterschrift auf Papier. Entscheidend ist, dass eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird und die Person des Erklärenden genannt ist.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
Bei einer verlangten Maklerprovision in Deutschland sind drei Fragen zuerst zu beantworten: Wer hat den Makler beauftragt, wann erhielt er den Auftrag für die konkrete Wohnung und existiert ein wirksamer Vermittlungsvertrag mit dem Wohnungssuchenden? Danach folgen Höhe der Provision und Nachweise.
Wer gerade einen neuen Mietvertrag abschließt, sollte Maklerkosten, Kaution und erste Miete getrennt behandeln. Unterlagen sichern, Zahlungsgrund prüfen und bei einer zweifelhaften Forderung nicht allein auf die Bezeichnung der Rechnung vertrauen.
