Eine Mietbürgschaft kann den Abschluss eines Mietvertrags erleichtern, wenn das eigene Einkommen noch niedrig oder unregelmäßig ist. Besonders häufig kommt die Mietbürgschaft der Eltern bei Studenten, Auszubildenden und Berufseinsteigern ins Spiel: Die Eltern versprechen dem Vermieter, für bestimmte Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Für den Bürgen ist die Unterschrift allerdings keine bloße Formalität für die Bewerbungsmappe. Je nach Erklärung können Mietrückstände, Schäden, Nebenkosten und Kosten der Rechtsverfolgung relevant werden. Deshalb sollte vor der Unterschrift nicht nur geklärt werden, ob eine Bürgschaft verlangt wird, sondern vor allem, wofür, bis zu welcher Höhe und unter welchen Bedingungen gehaftet werden soll.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Mietbürgschaft verpflichtet den Bürgen gegenüber dem Vermieter, für die gesicherte Verbindlichkeit des Mieters einzustehen.
- Für Wohnraummietverhältnisse begrenzt § 551 BGB eine vom Mieter geschuldete Mietsicherheit grundsätzlich auf drei Nettokaltmieten.
- Kaution und zusätzlich verlangte Bürgschaft können nicht ohne Weiteres nebeneinander in beliebiger Höhe gefordert werden.
- Anders kann die rechtliche Bewertung insbesondere bei einer freiwillig und unaufgefordert von einem Dritten angebotenen Bürgschaft ausfallen.
- Eine selbstschuldnerische Bürgschaft ist für den Bürgen riskanter, weil die Einrede der Vorausklage ausgeschlossen ist.
- Eine Bürgschaftserklärung unterliegt grundsätzlich der gesetzlichen Schriftform; die elektronische Form ist nach § 766 BGB ausgeschlossen.
- Wer als Bürge zahlt, kann grundsätzlich Rückgriff beim Hauptschuldner nehmen. Ob dort tatsächlich Geld zu holen ist, steht auf einem anderen Blatt.
Eine Unterschrift der Eltern verbessert möglicherweise die Chancen auf eine Wohnung, verschiebt aber einen Teil des wirtschaftlichen Mietrisikos vom Vermieter in die Familie.
Was eine Mietbürgschaft konkret bedeutet
Die rechtliche Grundidee ist einfach: Bei einer Bürgschaft für die Wohnung gibt es neben Mieter und Vermieter eine dritte Person. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter, für eine Verbindlichkeit des Mieters einzustehen. Die Bürgschaft ist damit keine Empfehlung und auch keine unverbindliche Bestätigung der Zahlungsfähigkeit.
Das unterscheidet sie beispielsweise von Unterlagen, die lediglich die Bonität eines Wohnungsbewerbers dokumentieren. Welche Informationen ein Vermieter in diesem Zusammenhang überhaupt verlangen kann, behandelt der Ratgeber zur SCHUFA-Auskunft bei der Wohnungssuche.
Auch die Mietkaution erfüllt eine Sicherungsfunktion, funktioniert aber anders. Bei einer Barkaution stellt der Mieter Geld bereit. Bei der Bürgschaft tritt ein Bürge mit seiner Verpflichtung ein. Einen Überblick über Kaution und weitere Sicherungsformen bietet der Beitrag Mietkaution und andere Mietsicherheiten.
„Für den Bürgen ist nicht die Überschrift des Formulars entscheidend. Maßgeblich ist, welche Forderungen der konkrete Text erfasst und ob die Haftung begrenzt wurde.“
Das ist praktisch relevant. Eine Erklärung kann nur bestimmte Mietforderungen absichern, aber auch wesentlich weiter formuliert sein. § 767 BGB knüpft den Umfang der Bürgschaftsschuld grundsätzlich an den jeweiligen Bestand der Hauptverbindlichkeit und erfasst außerdem bestimmte Kosten der Kündigung und Rechtsverfolgung.
Mietbürgschaft und Kaution sind nicht einfach addierbar
Bei Wohnraum setzt § 551 BGB der vom Mieter geschuldeten Mietsicherheit eine Grenze. Sie darf grundsätzlich höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen.
Das wird wichtig, wenn ein Vermieter bereits drei Nettokaltmieten Kaution vereinbart und zusätzlich eine Bürgschaft verlangt. Der Bundesgerichtshof hat das sogenannte Kumulationsverbot bestätigt: Mehrere vereinbarte Sicherheiten dürfen nicht schlicht so kombiniert werden, dass die gesetzliche Höchstgrenze zulasten des Mieters ausgehebelt wird.
| Konstellation | Was besonders geprüft werden muss |
|---|---|
| Nur Barkaution | Höhe der vereinbarten Sicherheit und Zahlungsmodalitäten |
| Bürgschaft statt Barkaution | Bürgschaftssumme und Umfang der gesicherten Forderungen |
| Kaution plus verlangte Elternbürgschaft | Gesamtumfang der vom Mieter geschuldeten Sicherheiten |
| Freiwillig angebotene Bürgschaft eines Dritten | Anlass, Freiwilligkeit und konkrete Ausgestaltung |
| Selbstschuldnerische Bürgschaft | Verzicht auf die Einrede der Vorausklage |
| Unbegrenzte Bürgschaft | Reichweite der Haftung und erfasste Forderungen |
Die Situation ist deshalb nicht mit der einfachen Formel „mehr als drei Monatsmieten ist immer unwirksam“ erledigt. Die Rechtsprechung kennt Fallgestaltungen, in denen eine von einem Dritten freiwillig angebotene Sicherheit anders behandelt wird, insbesondere wenn der Dritte die Bürgschaft unaufgefordert anbietet und dadurch keine zusätzliche Belastung des Mieters entsteht.
Wann Eltern als Bürgen wirklich helfen können
Eine Elternbürgschaft ist vor allem dort praktisch, wo die Zahlungsfähigkeit des Mieters noch nicht aus einer längeren Erwerbsbiografie hervorgeht. Das betrifft etwa Studenten ohne regelmäßiges Arbeitseinkommen, Auszubildende, Personen kurz vor dem ersten Arbeitsantritt oder Bewerber mit befristetem Arbeitsvertrag.
Eine solche Bürgschaft ersetzt allerdings nicht automatisch alle anderen Anforderungen des Vermieters. Sie kann Bestandteil einer Gesamtbewertung sein. Welche Regelungen anschließend tatsächlich verbindlich werden, hängt vom Mietvertrag und den zusätzlichen Vereinbarungen ab; grundlegende Vertragsbestandteile erklärt der Beitrag Was in einem Mietvertrag stehen muss.
Typische Situationen sind:
- Ein Student verfügt über kein ausreichendes eigenes Monatseinkommen, die Eltern haben dagegen ein regelmäßiges Einkommen.
- Eine Berufseinsteigerin hat den Arbeitsvertrag bereits unterschrieben, aber noch keine oder nur wenige Gehaltsabrechnungen.
- Ein Auszubildender kann die laufende Miete aus seiner Vergütung bestreiten, erfüllt aber die Bonitätsanforderungen des Vermieters nicht ohne zusätzliche Sicherheit.
- Ein Vermieter akzeptiert anstelle einer Barkaution eine vereinbarte Bürgschaft als Mietsicherheit.
Für Eltern ist die entscheidende Frage nicht, ob sie ihrem Kind vertrauen. Entscheidend ist, welche Verpflichtung sie gegenüber dem Vermieter rechtsverbindlich übernehmen.
Schritt für Schritt vor der Unterschrift prüfen
Ein vorgelegtes Mietbürgschaft-Formular sollte nicht unterschrieben werden, bevor Mietvertrag und Bürgschaftserklärung nebeneinanderliegen. Gerade Standardformulare enthalten Formulierungen, deren wirtschaftliche Tragweite beim schnellen Unterzeichnen leicht übersehen wird.
1. Hauptschuldner und Mietobjekt eindeutig bestimmen
Aus der Erklärung sollte hervorgehen, für welchen Mieter und welches konkrete Mietverhältnis die Bürgschaft übernommen wird. Bei einer WG oder mehreren Mietern ist zusätzlich zu prüfen, wessen Verpflichtungen abgesichert werden.
2. Haftungsumfang lesen
Begriffe wie „sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis“ reichen weiter als eine Bürgschaft, die beispielsweise ausdrücklich auf Mietrückstände bis zu einem bestimmten Höchstbetrag beschränkt ist.
Zu prüfen sind insbesondere:
- maximale Bürgschaftssumme,
- laufende Mietforderungen,
- Betriebskostennachforderungen,
- mögliche Schadensersatzforderungen,
- Kosten einer Kündigung oder Rechtsverfolgung,
- zeitliche Begrenzungen,
- Regelungen zum Ende der Bürgschaft.
3. Art der Bürgschaft feststellen
Bei einer gewöhnlichen Bürgschaft kann dem Bürgen grundsätzlich die Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB zustehen. Vereinfacht bedeutet das: Der Bürge kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen verlangen, dass der Gläubiger zunächst erfolglos gegen den Hauptschuldner vollstreckt.
Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft sieht es anders aus. Wer sich selbstschuldnerisch verbürgt, verzichtet nach § 773 BGB auf diese Einrede. Der Vermieter muss dann nicht erst den beschriebenen Umweg über eine erfolglose Vollstreckung gegen den Mieter nehmen.
„Das Wort ‚selbstschuldnerisch‘ ist keine sprachliche Nebensache. Es verändert die Position des Bürgen erheblich, weil eine wichtige Schutzstufe entfällt.“
4. Kaution mitrechnen
Steht im Mietvertrag bereits eine Kaution, muss sie bei der Prüfung der Sicherheiten berücksichtigt werden. Eine Kaution und Bürgschaft dürfen bei einer vom Mieter geschuldeten Sicherung nicht dazu benutzt werden, die Schutzgrenze des § 551 BGB beliebig zu überschreiten.
5. Ende der Haftung klären
Ein häufiger Fehler besteht darin, nur auf den Höchstbetrag zu schauen. Ebenso wichtig ist die Frage, wann die Bürgschaft endet. Eine unpräzise Erklärung kann noch nach dem Auszug relevant werden, solange gesicherte Ansprüche aus dem Mietverhältnis offen sind.
Für die spätere Abwicklung der Mietsicherheit ist außerdem der Ratgeber zum Zurückfordern der Mietkaution hilfreich.
Schriftform, Nachweise und typische Fehler
§ 766 BGB verlangt für die Bürgschaftserklärung grundsätzlich Schriftform und schließt die elektronische Form aus. Ein schnell versandtes digitales Versprechen sollte deshalb nicht mit einer formgerechten Bürgschaftserklärung gleichgesetzt werden.
Eine pauschale gesetzliche Frist nach dem Muster „Eltern müssen die Bürgschaft innerhalb von sieben Tagen unterschreiben“ gibt es für den typischen Fall nicht. Fristen können sich aber aus dem konkreten Ablauf der Wohnungsvergabe oder aus Vereinbarungen ergeben.
| Prüfpunkt | Problem bei fehlender Prüfung | Sinnvoller nächster Schritt |
|---|---|---|
| Schriftform | Formwirksamkeit kann problematisch sein | Original und Unterschrift prüfen |
| Höchstbetrag | Finanzielle Belastung bleibt schwer kalkulierbar | Konkrete Haftungsgrenze festlegen |
| Gesicherte Forderungen | Bürgschaft kann weiter reichen als erwartet | Wortlaut vollständig lesen |
| Selbstschuldnerische Haftung | Vermieter kann sich schneller an den Bürgen halten | Verzichtsklauseln erkennen |
| Kaution besteht zusätzlich | Unzulässige Übersicherung kann im Raum stehen | Gesamte Sicherheiten vergleichen |
| Laufzeit unklar | Haftungsende ist nicht eindeutig | Beendigungsregelung prüfen |
| Mehrere Mieter | Unklarheit über gesicherte Schulden | Person und Mietvertrag eindeutig benennen |
Besonders riskant sind Blankoerklärungen oder Formulare, bei denen Betrag, Wohnung oder gesicherte Forderung nicht klar eingegrenzt sind. Auch eine Bürgschaft „für alles, was irgendwann aus dem Mietverhältnis entstehen könnte“ verdient eine wesentlich genauere Prüfung als eine eng begrenzte Sicherheit.
Welche Risiken Eltern und andere Bürgen tragen
Das zentrale Risiko ist offensichtlich: Der Bürge kann tatsächlich zahlen müssen. Weniger offensichtlich ist, wie aus einem überschaubaren Mietproblem mehrere Forderungspositionen entstehen können.
Nach § 767 BGB richtet sich die Verpflichtung des Bürgen grundsätzlich nach dem Bestand der Hauptverbindlichkeit. Hinzukommen können die dort genannten Kosten der Kündigung und Rechtsverfolgung. Welche Positionen im Einzelfall von der Bürgschaft erfasst werden, hängt zusätzlich vom Inhalt der Erklärung ab.
Bezahlt der Bürge eine gesicherte Forderung, geht diese nach § 774 BGB grundsätzlich auf ihn über. Er kann dann gegen den Hauptschuldner vorgehen.
Das klingt beruhigend, löst aber das wirtschaftliche Problem nicht zwingend. Wenn der Mieter wegen finanzieller Schwierigkeiten schon seine Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nicht erfüllen konnte, kann auch ein Rückgriff des Bürgen praktisch schwierig sein.
Eine Rückgriffsforderung gegen das eigene Kind ist rechtlich etwas anderes als tatsächlich verfügbares Geld auf dem Konto.
Hinzu kommt ein familiäres Risiko. Eine Elternbürgschaft für die Mietwohnung verbindet ein privates Verhältnis mit einer potenziell erheblichen finanziellen Forderung. Deshalb kann eine klar begrenzte Bürgschaft nicht nur juristisch übersichtlicher sein, sondern auch spätere Konflikte reduzieren.
Drei typische Fälle aus dem Alltag
Fall 1: Student zieht für das Studium um
Lukas beginnt sein Studium in Köln und hat einen Nebenjob, aber kein dauerhaft hohes Einkommen. Der Vermieter möchte zusätzliche Sicherheit. Seine Eltern bieten eine begrenzte Bürgschaft an.
Vor der Unterschrift sollte geklärt werden, ob zusätzlich bereits die volle Kaution vereinbart wurde und welche Forderungen die Bürgschaft tatsächlich sichern soll. Wird die Elternbürgschaft vom Vermieter zusätzlich zur maximalen Kaution verlangt, ist die Begrenzung der Mietsicherheit rechtlich relevant.
Fall 2: Berufseinsteigerin mit neuem Arbeitsvertrag
Mara hat eine unbefristete Stelle gefunden, aber noch keine drei Gehaltsabrechnungen. Ihre Mutter soll deshalb bürgen. Das Formular enthält die Wörter „selbstschuldnerisch“ und „für sämtliche Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis“.
Hier liegt das Risiko nicht im fehlenden Vertrauen zwischen Mutter und Tochter, sondern im weit formulierten Vertrag. Vor der Unterschrift sollten insbesondere Haftungshöhe, erfasste Ansprüche und die selbstschuldnerische Ausgestaltung geklärt werden.
Fall 3: Mietrückstand entsteht nach zwei Jahren
Ein Mieter verliert vorübergehend sein Einkommen und zahlt mehrere Mieten nicht. Der Vermieter wendet sich auf Grundlage der Bürgschaft an den Vater.
Nun kommt es auf den konkreten Bürgschaftstext und die rechtliche Wirksamkeit der Forderung an. Der Bürge sollte nicht allein aufgrund eines Zahlungsbriefs davon ausgehen, dass jede genannte Position automatisch geschuldet ist. Forderungsgrund, Berechnung und Reichweite der Bürgschaft gehören zusammen geprüft.
„Bürgen sollten eine Zahlungsaufforderung genauso sorgfältig behandeln wie die ursprüngliche Bürgschaftserklärung: Forderung, Zeitraum, Betrag und Vertragsgrundlage müssen zusammenpassen.“
Wenn Vermieter oder Hausverwaltung nicht reagieren
Manchmal entsteht das Problem erst am Ende des Mietverhältnisses. Der Mieter ist ausgezogen, offene Forderungen sind nicht erkennbar, die Bürgschaftsurkunde bleibt jedoch beim Vermieter oder es fehlt eine klare Erklärung über die Freigabe.
Dann sollte der Vorgang schriftlich dokumentiert werden. Mietvertrag, Bürgschaftserklärung, Übergabeunterlagen, Abrechnungen und bisherige Korrespondenz gehören zusammen. Ein Übergabeprotokoll für die Wohnung kann bei späteren Auseinandersetzungen über den Zustand der Räume ebenfalls relevant werden.
Eine Bürgschaft endet nicht allein deshalb automatisch in jeder Hinsicht, weil der Schlüssel zurückgegeben wurde. Entscheidend ist, welche Forderungen gesichert sind und ob aus dem Mietverhältnis noch entsprechende Ansprüche bestehen. Bei einer Zahlungsaufforderung mit unklaren oder hohen Beträgen sollte die Forderung vor einer Zahlung fachkundig geprüft werden.
FAQ zur Mietbürgschaft
Was ist eine Mietbürgschaft?
Eine Mietbürgschaft ist eine Sicherheit, bei der sich ein Bürge gegenüber dem Vermieter verpflichtet, für die gesicherte Verbindlichkeit des Mieters einzustehen. Grundlage der Bürgschaft sind die §§ 765 ff. BGB.
Wie lange gilt eine Mietbürgschaft?
Das lässt sich nicht mit einer einheitlichen Jahreszahl beantworten. Maßgeblich sind die Bürgschaftserklärung, die gesicherte Hauptverbindlichkeit und mögliche vertragliche Begrenzungen. Deshalb sollte bereits vor der Unterschrift geregelt oder zumindest geklärt werden, wann die Haftung endet.
Wer zahlt bei einer Mietbürgschaft?
Zunächst bleibt der Mieter Schuldner seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Greift eine wirksame Bürgschaft für eine offene Forderung, kann der Bürge nach den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen in Anspruch genommen werden. Nach einer Zahlung kann die Forderung gemäß § 774 BGB grundsätzlich auf den Bürgen übergehen.
Kann der Vermieter Kaution und Elternbürgschaft verlangen?
Bei Wohnraum begrenzt § 551 BGB die vom Mieter geschuldete Mietsicherheit grundsätzlich auf drei Nettokaltmieten. Werden mehrere Sicherheiten vereinbart, darf diese Grenze nicht einfach durch Addition umgangen werden. Bei einer freiwilligen, unaufgefordert angebotenen Bürgschaft eines Dritten kann die Situation nach der Rechtsprechung anders zu beurteilen sein.
Kann eine Mietbürgschaft widerrufen werden?
Eine Bürgschaft lässt sich nicht allein deshalb beliebig zurücknehmen, weil der Bürge seine Entscheidung später bereut. Ob und wie eine Beendigung möglich ist, hängt unter anderem von Inhalt, Laufzeit und den gesicherten Verpflichtungen ab. Ein gewünschter Ausstieg sollte deshalb anhand der konkreten Urkunde geprüft werden.
Muss eine Mietbürgschaft schriftlich erfolgen?
§ 766 BGB schreibt für die Bürgschaftserklärung grundsätzlich Schriftform vor. Die elektronische Form ist ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Bürgschaft sollte daher nicht auf die Vorstellung reduziert werden, eine kurze E-Mail oder Messenger-Nachricht erfülle automatisch sämtliche gesetzlichen Formanforderungen.
Was bedeutet selbstschuldnerische Mietbürgschaft?
Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage. Der Vermieter muss daher nicht zunächst erfolglos gegen den Hauptschuldner vollstrecken, bevor er sich unter den Voraussetzungen der Bürgschaft an den Bürgen hält.
Gibt es ein vorgeschriebenes Mietbürgschaft-Formular?
Für eine private Mietbürgschaft gibt es kein allgemeines amtliches Standardformular, das in jedem Mietverhältnis verwendet werden müsste. Gerade deshalb kommt es auf den konkreten Wortlaut an. Ein Formular sollte Hauptschuldner, Mietverhältnis, Umfang und gegebenenfalls Höchstbetrag der Bürgschaft eindeutig erkennen lassen.
Eine Mietbürgschaft kann den Zugang zu einer Wohnung erleichtern, wenn Einkommen oder Bonitätsnachweise des Mieters dem Vermieter nicht ausreichen. Für Eltern und andere Bürgen zählt vor der Unterschrift jedoch jedes Detail: Bürgschaftsart, Höchstbetrag, bereits vereinbarte Kaution, gesicherte Forderungen und Ende der Haftung sollten eindeutig sein. Wer Unterlagen und Fristen von Anfang an sauber dokumentiert und weitreichende oder selbstschuldnerische Klauseln nicht ungelesen akzeptiert, kann das finanzielle Risiko wesentlich besser einschätzen.
