Wer in Deutschland ein Zimmer oder einen Teil seiner Wohnung an eine andere Person vermieten will, benötigt grundsätzlich eine Untervermietung Erlaubnis des Vermieters. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Eigentümer frei entscheiden darf: Bei Wohnraum kann § 553 BGB dem Mieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Zustimmung geben, diе mietrec ht-ratgeber.de berichtet.
Entscheidend ist vor allem, ob nur ein Teil der Wohnung überlassen wird und nach Abschluss des Mietvertrags ein nachvollziehbares persönliches oder wirtschaftliches Interesse entstanden ist. Die vollständige Weitergabe der Wohnung folgt anderen Regeln.
Das Wichtigste in Kürze
Die Regeln zur Untermiete in Deutschland lassen sich auf einige Kernpunkte reduzieren:
- Ohne Erlaubnis des Vermieters sollte ein Untermieter grundsätzlich nicht einziehen.
- Bei der teilweisen Untervermietung von Wohnraum kann nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung bestehen.
- Das berechtigte Interesse des Mieters muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.
- Der Vermieter darf die Erlaubnis unter anderem bei einem wichtigen Grund in der Person des Untermieters, drohender Überbelegung oder sonstiger Unzumutbarkeit verweigern.
- Für die vollständige Überlassung der Wohnung besteht der Anspruch aus § 553 BGB grundsätzlich nicht.
- Ein Zuschlag zur Hauptmiete ist nicht automatisch zulässig. § 553 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass die Überlassung dem Vermieter nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zugemutet werden kann.
- Das Gesetz nennt keine feste Zahl von Tagen oder Wochen, innerhalb derer ein Vermieter über einen Antrag auf Untervermietung entscheiden muss.
Wer bereits einen bestehenden Mietvertrag auf Klauseln zu Untermiete, Bewohnern und Zustimmungspflichten prüfen möchte, findet zusätzliche Hinweise im Ratgeber zum Mietvertrag und wichtigen Vertragsklauseln.
Eine Vertragsklausel kann den gesetzlichen Anspruch aus § 553 BGB nicht einfach zum Nachteil des Mieters beseitigen, denn Absatz 3 erklärt entsprechende abweichende Vereinbarungen für unwirksam.
Was bedeutet Untervermietung rechtlich konkret?
Bei einer Untervermietung bleibt der bisherige Mieter Vertragspartner des Eigentümers oder Hauptvermieters. Gleichzeitig schließt er einen eigenen Vertrag mit dem Untermieter. Zwischen Eigentümer und Untermieter entsteht dadurch nicht automatisch ein eigener Mietvertrag.
Für die Zustimmung sind vor allem zwei Vorschriften zu unterscheiden. § 540 BGB enthält die allgemeine Regel, dass der Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis nicht einem Dritten überlassen werden darf. § 553 BGB schafft für Wohnraummieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf die teilweise Überlassung.
Eine ausführliche Einführung zur grundsätzlichen Einordnung bietet der bestehende Ratgeber Die Untermiete: Dürfen Mieter einen Untermieter aufnehmen?.
Wann entsteht ein Anspruch auf Zustimmung?
Die häufig gesuchte Formulierung Vermieter Zustimmung ist rechtlich nur dann eindeutig, wenn mehrere Voraussetzungen zusammenkommen.
Erstens muss es um Wohnraum gehen. Zweitens darf grundsätzlich nur ein Teil des Wohnraums an einen Dritten überlassen werden. Drittens muss nach Abschluss des Hauptmietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden sein.
Ein solches Interesse kann wirtschaftlicher Natur sein. Wird die Wohnung nach einer Trennung für eine Person zu teuer oder sollen gestiegene Wohnkosten durch die Vermietung eines freien Zimmers aufgefangen werden, kommt ein Anspruch in Betracht. Auch berufliche Veränderungen und zeitlich begrenzte Aufenthalte an einem anderen Ort können relevant sein.
Der Bundesgerichtshof legt den Begriff nicht so eng aus, dass ein Mieter erst in eine finanzielle Notlage geraten müsste. In seiner Rechtsprechung hat er die Verringerung eigener Wohnkosten grundsätzlich als schutzwürdiges Interesse anerkannt.
Mietrechtlicher Praxis-Kommentar: Entscheidend ist nicht, ob die Untervermietung zwingend notwendig ist. Maßgeblich ist, ob ein nachvollziehbares Interesse entstanden ist, das mit der geltenden Rechtsordnung vereinbar ist.
Muss immer ein komplettes Zimmer beim Hauptmieter bleiben?
Nein. Besonders deutlich zeigt dies eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2023 zu einer Einzimmerwohnung.
Der dortige Mieter wollte die Wohnung während eines befristeten beruflichen Auslandsaufenthalts teilweise überlassen. Er behielt persönliche Gegenstände in einem abgegrenzten Bereich und verfügte weiterhin über einen Schlüssel. Der BGH bestätigte, dass eine teilweise Überlassung grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung möglich sein kann, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt.
Das bedeutet nicht, dass jedes beliebige Zurücklassen eines Gegenstands genügt. Maßgeblich bleibt das konkrete Nutzungskonzept.
Wann darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?
Ein Anspruch nach § 553 BGB ist kein Freibrief. Das Gesetz nennt ausdrücklich Situationen, in denen der Vermieter nicht zustimmen muss.
Dazu gehören insbesondere:
- In der Person des vorgesehenen Untermieters liegt ein wichtiger Grund.
- Durch den Einzug würde die Wohnung übermäßig belegt.
- Die Überlassung wäre dem Vermieter aus anderen konkreten Gründen nicht zumutbar.
Eine pauschale Erklärung wie „Untervermietung ist in diesem Haus nicht erwünscht“ genügt nicht, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Anspruch erfüllt sind.
Anders liegt der Fall, wenn der Hauptmieter die Wohnung vollständig aus der Hand geben möchte. Wer beispielsweise für ein halbes Jahr auszieht, sämtliche Räume überlässt, keine eigene tatsächliche Nutzungsmöglichkeit behält und die Wohnung faktisch vollständig an den Untermieter weitergibt, kann seinen Anspruch nicht allein auf § 553 BGB stützen.
| Situation | Anspruch nach § 553 BGB grundsätzlich denkbar? | Typischer Prüfpunkt |
|---|---|---|
| Ein freies Zimmer wird vermietet | Ja | Nachträglich entstandenes Interesse |
| Wohnung wird nach Trennung geteilt | Ja | Kostenentlastung und Person des Untermieters |
| Befristeter Auslandsaufenthalt, eigener Bereich bleibt erhalten | Ja | Keine vollständige Besitzaufgabe |
| Ganze Wohnung wird vollständig weitergegeben | Grundsätzlich nein | Erlaubnis nach allgemeinen Regeln erforderlich |
| Zusätzlicher Bewohner führt zur Überbelegung | Nein bzw. ablehnbar | Größe und Belegung der Wohnung |
| Konkreter wichtiger Grund gegen die vorgesehene Person | Nein bzw. ablehnbar | Tatsächliche Umstände des Einzelfalls |
Für Wohngemeinschaften kommt eine weitere Ebene hinzu. Wer gegenüber dem Eigentümer alleiniger Hauptmieter ist, bleibt trotz Untermietvertrag grundsätzlich der zentrale Vertragspartner. Welche Folgen das für Miete, Schäden und Nebenkosten hat, erklärt der Beitrag über Haftung von WG-Hauptmietern und Untermietern.
Schritt für Schritt zur Erlaubnis für die Untervermietung
Ein sauberer Antrag verhindert viele Streitpunkte, weil der Vermieter die Voraussetzungen nicht erraten muss. Mieter sollten insbesondere klarstellen, wer einziehen soll und warum die Untervermietung gewünscht wird.
Eine sinnvolle Reihenfolge sieht so aus:
- Mietvertrag und bereits bestehende Zusatzvereinbarungen prüfen.
- Festlegen, welcher Teil der Wohnung überlassen werden soll.
- Das nach Vertragsschluss entstandene Interesse konkret beschreiben.
- Die vorgesehene Person eindeutig benennen.
- Gewünschten Beginn und gegebenenfalls die geplante Dauer angeben.
- Den Antrag nachweisbar an Vermieter oder Hausverwaltung übermitteln.
- Eine konkrete angemessene Frist für die Antwort nennen und die gesamte Korrespondenz sichern.
Der Antrag sollte nicht lediglich aus dem Satz „Ich möchte untervermieten“ bestehen. Für eine sachgerechte Prüfung benötigt der Vermieter Informationen zur vorgesehenen Person und zum geplanten Umfang der Nutzung.
Welche persönlichen Daten darüber hinaus verlangt werden dürfen, hängt vom Zweck der Prüfung ab. Der Vermieter erhält durch § 553 BGB kein allgemeines Recht, beliebige wirtschaftliche oder private Informationen über einen potenziellen Untermieter einzufordern. Der BGH hat in einem Verfahren zur Untervermietung ausdrücklich deutlich gemacht, dass Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen des vorgesehenen Dritten nicht automatisch erforderlich sind.
Praxis-Kommentar: Ein Antrag ist am stärksten, wenn er kurz, konkret und belegbar bleibt. Name des Untermieters, Umfang der Überlassung, Beginn und das entstandene Interesse gehören in den Mittelpunkt.
Eine mündliche Zustimmung kann im Streitfall schwer zu beweisen sein. Eine dokumentierte Erlaubnis mit Name des Untermieters und Beginn der Untervermietung schafft deutlich mehr Klarheit.
Untermietzuschlag: Wann darf die Hauptmiete steigen?
Ein Untermietzuschlag entsteht nicht automatisch dadurch, dass eine weitere Person einzieht. § 553 Abs. 2 BGB erlaubt dem Vermieter, die Zustimmung von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig zu machen, wenn ihm die Gebrauchsüberlassung ohne diese Erhöhung nicht zugemutet werden kann.
Das Gesetz schreibt für frei finanzierten Wohnraum keinen allgemeinen Prozentsatz vor. Deshalb sind pauschale Aussagen wie „Der Vermieter darf immer zehn Prozent verlangen“ oder „20 Prozent der Untermiete stehen dem Eigentümer zu“ als allgemeine Regel falsch.
Die Prüfung betrifft vielmehr die konkrete Mehrbelastung. Je nach Vertragsgestaltung können beispielsweise zusätzliche Belastungen oder Kosten eine Rolle spielen. Eine bloße Gelegenheit, an der Untervermietung mitzuverdienen, ergibt sich aus § 553 Abs. 2 BGB nicht.
Bei preisgebundenem Wohnraum können besondere preisrechtliche Vorschriften gelten. Solche Fälle sollten nicht mit der normalen frei finanzierten Mietwohnung vermischt werden.
Wer legt die Höhe des Zuschlags fest?
Der Vermieter kann nicht beliebig einen Betrag bestimmen und ihn allein mit dem Wort „Untermietzuschlag“ rechtfertigen. Er muss sich auf die Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB stützen können.
Mieter sollten deshalb drei Fragen trennen:
- Warum soll die Untervermietung ohne Erhöhung unzumutbar sein?
- Welche konkrete Mehrbelastung soll ausgeglichen werden?
- Ist die verlangte Erhöhung dafür angemessen?
Diese Prüfung ist wichtiger als der Vergleich mit pauschalen Prozentwerten aus einzelnen Gerichtsentscheidungen.
Fristen, Nachweise und typische Fehler
§ 553 BGB bestimmt keine feste gesetzliche Entscheidungsfrist für einen Antrag auf Untervermietung. Deshalb sollte der geplante Einzug nicht so kurzfristig angesetzt werden, dass eine sachliche Prüfung praktisch unmöglich wird.
| Punkt | Sinnvolles Vorgehen | Typischer Fehler |
|---|---|---|
| Antrag | Schriftlich oder anderweitig nachweisbar übermitteln | Nur telefonisch nachfragen |
| Untermieter | Person konkret benennen | Unbestimmte Erlaubnis für beliebige Personen verlangen |
| Interesse | Veränderung nach Vertragsschluss erklären | Nur „finanzielle Gründe“ ohne Zusammenhang nennen |
| Beginn | Geplanten Einzug klar angeben | Untermieter sofort einziehen lassen |
| Reaktion | Erinnerung und Antwortfrist dokumentieren | Schweigen als Zustimmung behandeln |
| Zuschlag | Begründung und Berechnung prüfen | Jeden verlangten Betrag ungeprüft akzeptieren |
Besonders riskant ist die Untervermietung ohne Erlaubnis. § 543 BGB nennt die unbefugte Überlassung an Dritte als möglichen wichtigen Kündigungsgrund, wenn die Rechte des Vermieters dadurch erheblich verletzt werden. Bei einer vertraglichen Pflichtverletzung ist grundsätzlich zusätzlich zu prüfen, ob zuvor eine Abmahnung oder eine angemessene Frist zur Abhilfe erforderlich war.
Eine Kündigung folgt deshalb nicht automatisch auf jeden ungenehmigten Einzug. Trotzdem sollte ein Mieter einen möglicherweise bestehenden Anspruch nicht dadurch selbst durchsetzen, dass er den Untermieter ohne Zustimmung einziehen lässt.
Drei typische Fälle aus dem Alltag
Fall 1: Befristeter Job im Ausland
Eine Mieterin erhält nach mehreren Jahren in ihrer Berliner Wohnung ein zwölfmonatiges berufliches Projekt im Ausland. Sie möchte ihre laufenden Wohnkosten reduzieren, behält einen eigenen Bereich mit persönlichen Sachen und will nach Projektende zurückkehren.
Hier sprechen mehrere Punkte für einen Anspruch nach § 553 BGB. Der Grund ist erst nach Vertragsabschluss entstanden, die Kostenentlastung kann ein berechtigtes Interesse darstellen und die Wohnung wird nach dem beschriebenen Konzept nicht vollständig aufgegeben.
Fall 2: Partner zieht aus, ein Zimmer wird frei
Ein Paar hat gemeinsam in einer größeren Wohnung gelebt, Hauptmieter ist jedoch nur eine Person. Nach der Trennung zieht der Partner aus. Der Hauptmieter möchte das frei gewordene Zimmer vermieten, damit die monatlichen Wohnkosten tragbar bleiben.
Auch hier kann ein nachträglich entstandenes wirtschaftliches Interesse bestehen. Der Vermieter darf den vorgesehenen neuen Bewohner prüfen, kann eine grundsätzlich geschuldete Zustimmung aber nicht allein deshalb verweigern, weil er Wohngemeinschaften generell ablehnt.
Fall 3: Komplette Wohnung wird weitervermietet
Ein Mieter zieht für mehrere Monate in eine andere Stadt und möchte währenddessen seine gesamte Wohnung einschließlich aller Räume einem Dritten überlassen. Er behält keine eigene Nutzungsmöglichkeit.
Das ist rechtlich von einer bloßen Teiluntervermietung zu unterscheiden. Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB setzt die Überlassung eines Teils des Wohnraums voraus. Für die vollständige Weitergabe ist daher eine Erlaubnis erforderlich, die nicht allein über den Anspruch aus § 553 erzwungen werden kann.
Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert oder ablehnt?
Schweigen des Vermieters sollte nicht als Zustimmung behandelt werden. Bleibt eine Antwort aus, empfiehlt sich zunächst eine nachweisbare Erinnerung, in der der ursprüngliche Antrag, der vorgesehene Einzug und eine angemessene Antwortfrist nochmals genannt werden.
Erfolgt anschließend eine Ablehnung, ist deren Begründung entscheidend. Bei einem Anspruch nach § 553 BGB kann die Zustimmung gerichtlich verlangt werden. Der Bundesgerichtshof hat außerdem in einem Fall aus dem Jahr 2014 Schadensersatz wegen pflichtwidrig verweigerter Untervermietung bestätigt; dort waren dem Mieter konkret bezifferbare Mietausfälle entstanden.
Droht wegen des Konflikts eine Kündigung oder soll das Hauptmietverhältnis beendet werden, sind Form und Zugang besonders wichtig. Der Ratgeber zur Kündigung des Mietvertrags, zu Fristen und Zustellung erläutert die dafür geltenden Grundregeln.
Rechtsprechungs-Kommentar: Ein bestehender Anspruch auf Erlaubnis und das eigenmächtige Untervermieten sind zwei verschiedene Fragen. Der sicherste Weg bleibt, die Zustimmung vor dem Einzug zu klären und nötigenfalls durchzusetzen.
FAQ zur Untervermietung in Deutschland
Was ist eine Untervermietung?
Bei der Untervermietung überlässt ein Mieter einem Dritten einen Teil oder die gesamte gemietete Wohnung auf Grundlage eines eigenen Vertrags. Der Hauptmietvertrag mit dem Eigentümer bleibt bestehen.
Kann der Vermieter die Untervermietung grundsätzlich verbieten?
Bei Wohnraum kann ein generelles Verbot den gesetzlichen Anspruch aus § 553 BGB nicht ausschalten. Sind dessen Voraussetzungen erfüllt, kann der Mieter die Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung verlangen.
Wie lange darf der Vermieter für die Zustimmung brauchen?
§ 553 BGB enthält keine konkrete gesetzliche Antwortfrist. Der Vermieter muss Gelegenheit zur Prüfung der relevanten Angaben erhalten. Deshalb sollte der Antrag frühzeitig gestellt und mit einer angemessenen Antwortfrist verbunden werden.
Kann eine komplette Wohnung untervermietet werden?
Nur mit Erlaubnis des Vermieters. Der besondere Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB betrifft die Überlassung eines Teils des Wohnraums. Bei vollständiger Überlassung greift dieser Anspruch grundsätzlich nicht.
Wer zahlt für Schäden, die der Untermieter verursacht?
Gegenüber dem Hauptvermieter bleibt der Hauptmieter verantwortlich. § 540 Abs. 2 BGB bestimmt, dass der Mieter ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch der Mietsache zu vertreten hat, auch wenn die Überlassung erlaubt wurde.
Muss für jeden neuen Untermieter erneut eine Erlaubnis eingeholt werden?
Eine Zustimmung wird regelmäßig für eine konkret bezeichnete Person erteilt. Wechselt der Untermieter, sollte daher eine neue Zustimmung eingeholt werden, sofern keine weitergehende Vereinbarung mit dem Vermieter besteht.
Darf der Vermieter automatisch mehr Miete verlangen?
Nein. § 553 Abs. 2 BGB erlaubt eine angemessene Erhöhung nur, wenn dem Vermieter die Untervermietung ohne diese Erhöhung nicht zugemutet werden kann. Einen allgemeinen gesetzlichen Prozentsatz für frei finanzierten Wohnraum gibt es nicht.
Was passiert, wenn ohne Zustimmung untervermietet wird?
Eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung kann eine Vertragsverletzung sein und unter den Voraussetzungen des § 543 BGB bis zum Kündigungsstreit führen. Auch wer meint, einen Anspruch auf Zustimmung zu haben, sollte die Erlaubnis deshalb nicht durch einen eigenmächtigen Einzug ersetzen.
Was jetzt zu tun ist
Vor dem Einzug des Untermieters sollten Hauptmietvertrag, geplante Raumnutzung und der Grund für die Untervermietung schriftlich festgehalten werden. Anschließend gehört ein konkreter Antrag mit Angaben zur vorgesehenen Person an den Vermieter; Zugang, Antwort und mögliche Forderungen nach einem Zuschlag sollten dokumentiert bleiben.
Für die weitere Prüfung helfen insbesondere der Ratgeber zur Untervermietung und Zustimmung des Vermieters sowie die Informationen zur Haftung in einer WG. Besteht ein Anspruch nach § 553 BGB, darf eine pauschale Ablehnung nicht das letzte Wort sein.
