Wer beim Einzug mehrere Tausend Euro für Umzug, Möbel und erste Miete aufbringen muss, muss eine vereinbarte Barkaution nicht zusätzlich vollständig auf einmal zahlen. Bei Wohnraummietverhältnissen gibt § 551 BGB Mietern grundsätzlich das Recht, die Mietkaution in Raten zu zahlen, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Die Geldkaution darf außerdem grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Eine Vertragsklausel, die dieses gesetzliche Recht zum Nachteil des Mieters ausschließt, ist unwirksam.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Barkaution für Wohnraum kann grundsätzlich in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden.
- Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
- Die zweite und dritte Rate werden mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
- Die maximale Kaution beträgt grundsätzlich drei Monatsmieten ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten.
- Ein Vermieter kann das gesetzliche Ratenzahlungsrecht nicht durch eine nachteilige Vertragsklausel ausschließen.
- Das Recht betrifft eine als Geldsumme zu leistende Sicherheit. Bei anderen Formen der Mietsicherheit muss genauer geprüft werden, was vereinbart wurde.
- Mietzahlung und Kautionsrate sollten bei einer Überweisung eindeutig bezeichnet werden, damit später nachvollziehbar bleibt, welcher Betrag welchem Zweck diente.
Der praktisch wichtigste Punkt beim Einzug lautet deshalb: Drei Monatskaltmieten Kaution bedeuten nicht, dass drei Monatskaltmieten bereits vor der Schlüsselübergabe auf einmal überwiesen werden müssen.
Vor der Unterschrift lohnt sich trotzdem eine Kontrolle der gesamten Kautionsklausel. Der Ratgeber zum Mietvertrag prüfen zeigt, welche weiteren Regelungen bei einem neuen Wohnraummietvertrag problematisch sein können.
Was bedeutet die Ratenzahlung der Mietkaution konkret?
Die gesetzliche Grundlage steht in § 551 BGB. Die Vorschrift regelt sowohl die Höchstgrenze einer Mietsicherheit als auch die Zahlung einer Barkaution und deren Anlage durch den Vermieter.
Berechnungsgrundlage für die Höchstgrenze ist nicht die Warmmiete. Maßgeblich ist grundsätzlich die Miete ohne Betriebskosten, soweit diese als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Beträgt die Nettokaltmiete beispielsweise 900 Euro, darf eine Barkaution grundsätzlich höchstens 2.700 Euro betragen.
| Nettokaltmiete | Maximale Barkaution | Rate 1 | Rate 2 | Rate 3 |
|---|---|---|---|---|
| 600 Euro | 1.800 Euro | 600 Euro | 600 Euro | 600 Euro |
| 800 Euro | 2.400 Euro | 800 Euro | 800 Euro | 800 Euro |
| 1.000 Euro | 3.000 Euro | 1.000 Euro | 1.000 Euro | 1.000 Euro |
| 1.250 Euro | 3.750 Euro | 1.250 Euro | 1.250 Euro | 1.250 Euro |
Die gesetzliche Regelung spricht bei einer Geldsumme ausdrücklich von drei gleichen monatlichen Teilzahlungen. Das bedeutet nicht, dass eine Kaution zwingend immer exakt drei Nettokaltmieten betragen muss. Vereinbaren die Parteien beispielsweise nur 1.500 Euro Kaution, obwohl die gesetzliche Höchstgrenze höher wäre, wird der tatsächlich vereinbarte Betrag in drei gleiche Teile aufgeteilt.
„Der Mieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt.“
Das Ratenzahlungsrecht besteht kraft Gesetzes. Im Mietvertrag muss also nicht ausdrücklich stehen, dass die Kaution in drei Raten bezahlt werden darf.
Was bedeutet „zu Beginn des Mietverhältnisses“?
Entscheidend ist der vereinbarte Beginn des Mietverhältnisses. Beginnt der Vertrag beispielsweise am 1. Oktober, wird die erste Teilzahlung zu diesem Zeitpunkt fällig. Die zweite Rate folgt zusammen mit der nächsten Mietzahlung, die dritte mit der darauffolgenden.
Davon zu unterscheiden sind Vertragsunterzeichnung und tatsächlicher Umzug. Ein Mietvertrag kann bereits mehrere Wochen vor dem Mietbeginn unterschrieben werden. Allein die frühere Unterschrift verschiebt die gesetzliche Fälligkeit der ersten Barkautionsrate nicht automatisch auf den Tag der Vertragsunterzeichnung.
Mietbeginn und Kautionsfälligkeit sollten deshalb gemeinsam betrachtet werden, statt nur auf das Datum der Unterschrift zu schauen.
Bei der Wohnungsübergabe ist außerdem eine saubere Dokumentation sinnvoll. Ein Übergabeprotokoll für die Wohnung hält vorhandene Schäden, Zählerstände und übergebene Schlüssel fest und kann Jahre später bei der Kautionsabrechnung wichtig werden.
Schritt für Schritt: Kaution beim Einzug richtig in Raten zahlen
Die praktische Umsetzung ist unkompliziert, wenn Betrag, Fälligkeit und Zahlungsnachweise von Anfang an sauber dokumentiert werden.
- Mietvertrag auf die vereinbarte Kautionshöhe prüfen. Zuerst muss feststehen, ob eine Barkaution vereinbart wurde und welchen Gesamtbetrag der Vermieter verlangt.
- Nettokaltmiete kontrollieren. Die Sicherheit darf grundsätzlich höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten betragen.
- Gesamtbetrag durch drei teilen. Bei einer Barkaution von 2.400 Euro ergeben sich drei Raten zu jeweils 800 Euro.
- Mietbeginn notieren. Zu diesem Zeitpunkt wird die erste Teilzahlung fällig. Die beiden weiteren Raten folgen mit den unmittelbar anschließenden Mietzahlungen.
- Zahlungen eindeutig kennzeichnen. Im Verwendungszweck kann beispielsweise „Kaution Rate 1 von 3, Wohnung Musterstraße 10“ stehen. Wird Miete gleichzeitig überwiesen, sollten die Beträge nachvollziehbar getrennt oder eindeutig bezeichnet werden.
- Kontoauszüge oder Zahlungsbestätigungen aufbewahren. Bei späteren Unstimmigkeiten lässt sich damit belegen, wann welcher Teil der Sicherheit geleistet wurde.
Eine freiwillige vollständige Zahlung bleibt möglich. Wer genügend Liquidität hat, darf die gesamte Kaution auf einmal leisten; der Vermieter kann diese sofortige Komplettzahlung bei einer Barkaution aber nicht allein deshalb verlangen, weil sie für ihn bequemer ist.
Praxis-Hinweis: Eine klare Überweisungsbezeichnung verhindert einen überraschend häufigen Streitpunkt. Aus dem Kontoauszug sollte auch Monate später noch hervorgehen, ob ein Betrag Miete, Betriebskostenvorauszahlung oder Kautionsrate war.
Fristen, Nachweise und typische Fehler beim Einzug
Probleme entstehen häufig nicht durch die gesetzliche Regel selbst, sondern durch Vertragsklauseln oder Absprachen rund um Schlüsselübergabe und Zahlungszeitpunkt.
| Situation | Was gilt grundsätzlich? | Sinnvoller Nachweis |
|---|---|---|
| Mietvertrag Wochen vor Einzug unterschrieben | Erste Barkautionsrate wird grundsätzlich erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig | Mietvertrag mit Startdatum |
| Vermieter verlangt komplette Barkaution sofort | Bei einer Geldkaution für Wohnraum besteht grundsätzlich das gesetzliche Ratenzahlungsrecht | Schriftliche Kommunikation |
| Erste Rate bezahlt | Zweite Rate folgt mit der nächsten Mietzahlung | Kontoauszug |
| Vermieter behauptet später fehlende Zahlung | Zahlungsweg und Verwendungszweck werden entscheidend | Bankbeleg |
| Kautionsbetrag liegt über drei Nettokaltmieten | Höhe der vereinbarten Sicherheit prüfen | Mietvertrag und Mietaufstellung |
Ein typischer Fehler ist die Berechnung anhand der Warmmiete. Enthält die Gesamtmiete beispielsweise 950 Euro Nettokaltmiete und 250 Euro Betriebskostenvorauszahlung, liegt die relevante Monatsmiete für die gesetzliche Höchstgrenze grundsätzlich bei 950 Euro und nicht bei 1.200 Euro.
Problematisch sind außerdem Klauseln wie „Die Kaution ist vollständig vor Übergabe der Schlüssel zu zahlen“, wenn damit das gesetzliche Ratenzahlungsrecht für eine Barkaution zum Nachteil des Mieters beseitigt werden soll. § 551 Abs. 4 BGB erklärt abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam.
Die Kautionshöhe von drei Monatsmieten ist ebenfalls eine Obergrenze und keine automatisch geschuldete Summe. Ohne wirksame Vereinbarung entsteht nicht allein deshalb eine Kautionsforderung, weil das Gesetz eine maximale Höhe nennt.
Mietkaution und normale Miete nicht vermischen
Die laufende Miete und die Kaution erfüllen unterschiedliche Funktionen. Die Miete ist die Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung. Die Kaution dient als Sicherheit für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
Deshalb sollte ein Mieter die normale Monatsmiete nicht eigenmächtig reduzieren, nur weil gleichzeitig eine Kautionsrate fällig wird. Bei 900 Euro Monatsmiete und einer Kautionsrate von 900 Euro können im ersten Monat insgesamt 1.800 Euro fällig sein, sofern keine andere wirksame Vereinbarung getroffen wurde.
Umgekehrt ist die Kaution kein vorab gezahltes Mietguthaben. Auch am Ende des Mietverhältnisses sollten die letzten Monatsmieten nicht einfach mit der hinterlegten Sicherheit verrechnet werden.
Drei Beispiele aus dem Mietalltag
Fall 1: 2.700 Euro Kaution bei 900 Euro Nettokaltmiete
Ein Mietvertrag beginnt am 1. November. Die Nettokaltmiete beträgt 900 Euro, die vereinbarte Barkaution 2.700 Euro.
Zum Mietbeginn zahlt der Mieter 900 Euro Kaution. Mit der Dezembermiete werden weitere 900 Euro fällig, mit der Januarmiete die letzten 900 Euro. Dass der Vertrag bereits Anfang September unterschrieben wurde, verpflichtet nicht automatisch zur vollständigen Kautionszahlung im September.
Fall 2: Vermieter verlangt die gesamte Kaution vor der Schlüsselübergabe
Eine Wohnung kostet 750 Euro kalt. Der Vertrag sieht eine Barkaution von 2.250 Euro vor. Kurz vor dem Einzug schreibt der Vermieter, die Schlüssel würden nur nach Eingang der gesamten Kaution ausgehändigt.
Bei einer vereinbarten Geldkaution für Wohnraum sieht das Gesetz gerade die Zahlung in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen vor. Der Mieter sollte die erste fällige Rate rechtzeitig zahlen und dem Vermieter das Ratenzahlungsrecht sachlich schriftlich mitteilen.
Juristischer Praxis-Hinweis: Entscheidend ist nicht, ob im Vertrag ausdrücklich „Ratenzahlung erlaubt“ steht. Das Recht folgt bei der Barkaution aus dem Gesetz und kann nicht durch eine für den Mieter ungünstigere Standardregel beseitigt werden.
Fall 3: Warmmiete wird als Berechnungsgrundlage verwendet
Die Nettokaltmiete beträgt 1.100 Euro, hinzu kommen 300 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Der Vermieter verlangt drei Warmmieten und damit 4.200 Euro Kaution.
Die gesetzliche Höchstgrenze würde bei der genannten Konstellation grundsätzlich auf Basis von 1.100 Euro berechnet. Drei Monatsbeträge ergeben 3.300 Euro. Eine verlangte Sicherheit von 4.200 Euro sollte deshalb anhand des Vertrags und § 551 BGB geprüft werden.
Kommt es später beim Auszug zu Diskussionen über Schäden oder offene Forderungen, hilft der Beitrag über zulässige Abzüge von der Kaution, zwischen berechtigten Forderungen und pauschalen Kürzungen zu unterscheiden.
Was tun, wenn der Vermieter die Ratenzahlung nicht akzeptiert?
Ein Streit über die Kaution sollte möglichst vor dem Einzug schriftlich geklärt werden. Telefonate können zusätzlich helfen, ersetzen aber keinen belastbaren Nachweis über Forderungen und Zahlungen.
Eine sinnvolle Reihenfolge sieht so aus:
- Kautionsklausel und vereinbarte Nettokaltmiete prüfen.
- Die Höhe der ersten Rate berechnen und fristgerecht bezahlen.
- Dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass die Barkaution gemäß § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet wird.
- Zahlungsbeleg und Schreiben sichern.
- Wird die Schlüsselübergabe trotz fälliger erster Rate verweigert, den konkreten Fall kurzfristig rechtlich prüfen lassen.
Es ist keine gute Lösung, einen Konflikt dadurch zu verschärfen, dass überhaupt keine Kaution bezahlt wird. Das gesetzliche Recht betrifft die Aufteilung der Geldkaution, nicht die vollständige Befreiung von einer wirksam vereinbarten Sicherheit.
Ebenso riskant ist es, eigenmächtig Beträge von der laufenden Miete abzuziehen. Wer parallel bereits Mietrückstände produziert, schafft einen zusätzlichen Konflikt, der mit dem ursprünglichen Streit über die Ratenzahlung nichts zu tun haben muss.
Eine kurze schriftliche Nachricht mit Gesetzesverweis, Betrag der ersten Rate und geplantem Zahlungsdatum ist meist belastbarer als eine lange Diskussion darüber, ob eine komplette Vorauszahlung „üblich“ sei.
Was passiert mit der Kaution nach der Zahlung?
Eine dem Vermieter überlassene Geldsumme muss nach § 551 BGB grundsätzlich getrennt von dessen eigenem Vermögen angelegt werden. Vorgesehen ist grundsätzlich eine Anlage bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz, sofern keine andere zulässige Anlageform vereinbart wird. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Die Einzahlung der dritten Rate beendet deshalb nur die Zahlungsphase. Die Kaution bleibt während des Mietverhältnisses eine Sicherheit und wird nicht zum normalen Vermögen des Vermieters.
Beim Auszug folgt eine andere rechtliche Frage: welche Ansprüche noch offen sind und wann die Sicherheit abzurechnen ist. Für diese Phase behandelt der Ratgeber Kaution zurückfordern: Fristen, zulässige Abzüge und Vorgehen bei Verzögerung die nächsten Schritte ausführlich.
FAQ zur Mietkaution in Raten
Was ist eine Mietkaution?
Eine Mietkaution ist eine vereinbarte Sicherheit für mögliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Bei Wohnraum darf sie grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen.
Kann ich die Mietkaution immer in drei Raten zahlen?
Das gesetzliche Recht aus § 551 Abs. 2 BGB gilt, wenn als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist. Dann darf der Mieter drei gleiche monatliche Teilzahlungen leisten. Bei anderen Sicherungsformen sollte geprüft werden, welche Vereinbarung tatsächlich getroffen wurde.
Wie lange habe ich Zeit, die drei Kautionsraten zu zahlen?
Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die zweite und dritte Rate werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Es handelt sich daher nicht um eine frei wählbare dreimonatige Zahlungsfrist.
Kann der Vermieter die gesamte Kaution vor dem Einzug verlangen?
Bei einer Barkaution für Wohnraum kann eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung das gesetzliche Ratenzahlungsrecht nicht wirksam beseitigen. Die erste Teilzahlung wird nach § 551 Abs. 2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Wer zahlt die Kaution, wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschreiben?
Welche Person intern welchen Anteil trägt, hängt von der Vereinbarung der Mieter untereinander ab. Gegenüber dem Vermieter ist entscheidend, wer Vertragspartei ist und welche Sicherheit im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei Wohngemeinschaften sollte deshalb sowohl der Mietvertrag als auch die interne Kostenaufteilung klar dokumentiert werden.
Wird die Kaution aus der Warmmiete berechnet?
Grundsätzlich nein. § 551 BGB stellt für die Höchstgrenze auf die Monatsmiete ohne Betriebskosten ab, soweit diese als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Bei einer Nettokaltmiete von 800 Euro beträgt die gesetzliche Höchstgrenze einer entsprechenden Sicherheit daher grundsätzlich 2.400 Euro.
Darf der Vermieter wegen der Ratenzahlung mehr Kaution verlangen?
Nein. Die Ratenzahlung verändert die zulässige Gesamthöhe der Sicherheit nicht. Das Recht, den Betrag auf drei Teilzahlungen zu verteilen, führt weder zu einer zusätzlichen Gebühr noch zu einer höheren Kautionsobergrenze.
Kann die zweite oder dritte Rate freiwillig früher gezahlt werden?
Ja. Das Gesetz gibt dem Mieter das Recht zur Teilzahlung, verbietet aber keine freiwillige frühere vollständige Zahlung. Entscheidend ist, dass der Vermieter die sofortige Komplettzahlung nicht anstelle des gesetzlichen Ratenzahlungsrechts erzwingen kann.
Was Mieter beim Einzug jetzt prüfen sollten
Bei einer vereinbarten Barkaution reichen drei Kontrollen: Höhe der Nettokaltmiete feststellen, Kautionsbetrag durch drei teilen und die Fälligkeit der Raten ab Mietbeginn notieren. Vertrag, Zahlungsbelege und Übergabeprotokoll sollten anschließend zusammen aufbewahrt werden.
Wer bereits den Mietvertrag vorbereitet, kann ergänzend die Klauseln im Mietvertrag prüfen. Für die spätere Rückgabe der Wohnung ist der Ratgeber zur Rückforderung der Mietkaution der passende nächste Schritt.
