Die Mietrechtsreform ist noch nicht beschlossen: Der Regierungsentwurf zu Indexmiete, möblierten Wohnungen und Kurzzeitmiete liegt seit der ersten Lesung im Juli im Rechtsausschuss des Bundestages. Bis das Gesetz verkündet ist, gilt für Mieterinnen und Mieter das bisherige Recht. Beim Wohngipfel von Deutschem Mieterbund und DGB am 15. Oktober 2026 in Berlin drängt Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) nun auf eine Einigung der Koalition.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Gesetzentwurf (Drucksache 21/6807) wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten; ein Termin für die Abstimmung steht nicht fest.
- Geplant sind unter anderem eine Kappung von Indexmieterhöhungen oberhalb von 3 Prozent und Grenzen für Möblierungszuschläge.
- Laufende Mieterhöhungen und Verträge werden bis zum Inkrafttreten nach geltendem Recht geprüft.
Warum die Reform gerade wieder Thema ist
Mieterbund und DGB haben zum Wohngipfel eine Forsa-Umfrage unter 1.014 Mietern in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern vorgelegt (Befragung vom 17. bis 29. September 2026). Laut Deutschem Mieterbund halten 89 Prozent der Befragten härtere Strafen gegen Mietwucher für wirkungsvoll. Die Verbände fordern außerdem eine bessere Durchsetzung der Mietpreisbremse, eine niedrigere Kappungsgrenze und mehr Kündigungsschutz.
Hubig verweist auf ihren Entwurf aus dem Frühjahr, der sich eng am Koalitionsvertrag orientiere. In der ersten Lesung hatten Abgeordnete der Union Lockerungen zugunsten von Vermietern verlangt. Seitdem liegt der Text im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Änderungen sind dort noch möglich – die Zahlen unten sind deshalb der Stand des Regierungsentwurfs, nicht geltendes Recht.
Was der Entwurf ändern würde – und was heute gilt
| Thema | Geltendes Recht | Geplant laut Regierungsentwurf |
|---|---|---|
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Miete folgt dem Verbraucherpreisindex, Anpassung frühestens nach einem Jahr, ohne Obergrenze | In Gebieten mit angespanntem Markt: Steigt der Index binnen eines Jahres um mehr als 3 Prozent, bleibt die Hälfte des Überschusses unberücksichtigt |
| Möblierte Wohnung | Zuschlag gesetzlich nicht beziffert, oft nicht ausgewiesen | Zuschlag höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat; bei voll ausgestattetem Wohnraum bis 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet; Pflicht, den Zuschlag vorab unaufgefordert mitzuteilen |
| Vorübergehender Gebrauch (§ 549 BGB) | Keine feste Höchstdauer | Ausnahme von Mieterschutz und Mietpreisbremse nur bis sechs Monate, Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich |
| Zahlungsverzug | Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung | Nachzahlung soll einmalig auch die ordentliche Kündigung unwirksam machen (§ 573 Abs. 4 BGB neu) |
| Modernisierung (§ 559c BGB) | Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 Euro | Grenze steigt auf 20.000 Euro |
Unterlässt der Vermieter die Angabe des Möblierungszuschlags, soll die Wohnung nach dem Entwurf für die zulässige Miete als unmöbliert gelten. Hintergründe zu den einzelnen Punkten haben wir im Beitrag Mietrechtsreform 2026: Was sich bei Indexmiete und Modernisierung ändert zusammengefasst.
Gilt der Indexmiete-Deckel auch für alte Verträge?
Ja, nach dem Entwurf soll die Kappung auch bestehende Indexmietverträge erfassen – allerdings nur, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung in einem Gebiet liegt, das die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat. Solche Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre. Wer außerhalb dieser Gebiete wohnt, hätte von der Neuregelung nichts.
Wichtig für den Zeitpunkt: Der Deckel greift erst ab Inkrafttreten. Eine Indexerhöhung, die Ihnen vorher zugeht, wird nach heutigem Recht beurteilt. Für die Regeln zu möblierten Wohnungen und zur Kurzzeitmiete sieht der Entwurf einen späteren Start vor – am ersten Tag des vierten Kalendermonats nach der Verkündung. Die übrigen Teile sollen am Tag nach der Verkündung gelten.
Was Mieter jetzt tun können
- Indexerhöhung prüfen: Die Erklärung muss in Textform kommen, die Indexwerte und den neuen Betrag nennen; seit der letzten Anpassung muss mindestens ein Jahr vergangen sein. Wie Sie nachrechnen, steht in unserem Ratgeber Indexmiete 2026: Wie sie berechnet wird.
- Möblierungszuschlag nachfragen: Schon heute gilt in vielen Städten die Mietpreisbremse, die bis Ende 2029 verlängert wurde. Lassen Sie sich die Aufteilung zwischen Grundmiete und Möbelzuschlag schriftlich geben.
- Zahlungsrückstand schnell ausgleichen: Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands hilft die Nachzahlung innerhalb der Schonfrist nach § 569 BGB bereits heute. Für die ordentliche Kündigung gibt es diesen Schutz erst, wenn die Reform verabschiedet ist.
- Keine Zahlungen zurückhalten: Verweigern Sie eine formal korrekte Erhöhung nicht mit Verweis auf das künftige Gesetz – geplante Regeln sind noch kein Anspruch.
Häufige Fragen zur Mietrechtsreform
Wann tritt die Mietrechtsreform in Kraft?
Das steht noch nicht fest. Der Bundestag muss den Entwurf erst verabschieden, danach befasst sich der Bundesrat. Erst mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt beginnen die im Entwurf vorgesehenen Fristen.
Kann ich eine Indexerhöhung über 3 Prozent schon jetzt kürzen?
Nein. Bis zum Inkrafttreten gilt § 557b BGB in der heutigen Fassung ohne Kappung. Ob eine einzelne Erhöhung korrekt berechnet ist, lässt sich dennoch prüfen.
Ändert sich die Mietpreisbremse selbst?
Die Mietpreisbremse wurde bereits bis Ende 2029 verlängert. Der neue Entwurf soll sie vor allem bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitverträgen schwerer umgehbar machen.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall helfen Mietervereine oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht.
