Eine Untervermietung bringt zwei getrennte Fragen zusammen: Darf der Hauptmieter die Wohnung oder einen Teil davon überhaupt überlassen, und muss der Untermieter seinen neuen Wohnsitz beim Bürgeramt anmelden? Wer eine Untermiete beim Bürgeramt anmelden möchte, muss vor allem das tatsächliche Einzugsdatum und die Wohnungsgeberbestätigung im Blick behalten. Für die Anmeldung ist grundsätzlich der tatsächliche Bezug der Wohnung entscheidend, nicht allein der Abschluss des Untermietvertrags. Nach § 17 BMG gilt für Personen, die eine Wohnung beziehen, grundsätzlich eine Frist von zwei Wochen, diе mietrecht-ratgeber.de berichtet.
Der häufigste Fehler liegt darin, Mietrecht und Melderecht als eine einzige Angelegenheit zu behandeln. Tatsächlich können beide Verfahren parallel laufen, aber unterschiedliche Voraussetzungen haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hauptmieter darf Wohnraum grundsätzlich nicht ohne Zustimmung des Vermieters an einen Dritten überlassen. Das ergibt sich aus § 540 BGB; für die teilweise Untervermietung kann unter den Voraussetzungen des § 553 BGB ein Anspruch auf Zustimmung bestehen.
- Wer tatsächlich in eine Wohnung einzieht, muss sich grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde anmelden.
- Bei einer echten Untervermietung kann der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter als Wohnungsgeber auftreten.
- Die Wohnungsgeberbestätigung für Untermieter muss unter anderem Wohnungsgeber, Anschrift, Einzugsdatum und die Namen der meldepflichtigen Personen enthalten. Ist der Wohnungsgeber nicht Eigentümer, muss auch der Eigentümer angegeben werden.
- Der Untermieter benötigt für die Anmeldung nicht einfach irgendeine Bestätigung des Hauptmieters, sondern eine Bestätigung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
- Verweigert der Wohnungsgeber die Bestätigung oder wird sie nicht rechtzeitig ausgestellt, muss die meldepflichtige Person dies der Meldebehörde unverzüglich mitteilen.
- Eine Scheinanmeldung ist unzulässig. Eine Wohnungsanschrift darf nicht für eine Anmeldung zur Verfügung gestellt werden, wenn dort tatsächlich kein Einzug stattfindet oder beabsichtigt ist.
Was bedeutet die Anmeldung bei einer Untermiete konkret?
Bei einer Untermiete entstehen zwei Rechtsbeziehungen. Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Eigentümers oder Vermieters. Der Untermieter schließt dagegen seinen eigenen Vertrag mit dem Hauptmieter.
Für das Bürgeramt ist diese Vertragsstruktur allein jedoch nicht entscheidend. Das Melderecht knüpft an den tatsächlichen Bezug einer Wohnung an. § 20 BMG definiert eine Wohnung als einen umschlossenen Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Deshalb kann auch ein untervermietetes Zimmer melderechtlich relevant sein.
Das ist besonders bei Wohngemeinschaften wichtig. Der Hauptmieter kann gegenüber dem Untermieter Wohnungsgeber sein, obwohl er selbst nicht Eigentümer der Wohnung ist. Eine offizielle Hamburger Meldeerklärung nennt genau diese Konstellation: Für Hauptmieter ist dort der Eigentümer als Wohnungsgeber vorgesehen, für Untermieter der Hauptmieter.
Praxis-Hinweis: Entscheidend ist nicht, wer auf dem Grundbuch steht. Für die Wohnungsgeberbestätigung kommt es darauf an, wer der betreffenden Person den Wohnraum tatsächlich zur Nutzung überlässt.
Mietrechtliche Erlaubnis und Anmeldung nicht verwechseln
Die Anmeldung beim Bürgeramt ersetzt keine Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. Umgekehrt bedeutet die Zustimmung zur Untervermietung nicht, dass damit automatisch alle melderechtlichen Pflichten erledigt sind.
Nach § 540 BGB darf ein Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich keinem Dritten überlassen. Für die Überlassung eines Teils der Wohnung sieht § 553 BGB unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis vor, etwa wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters entstanden ist.
Wer die mietrechtliche Seite der Untervermietung genauer prüfen möchte, findet dazu auch den internen Ratgeber Die Untermiete – Dürfen Mieter einen Untermieter aufnehmen?.
Eine Anmeldung beim Bürgeramt macht eine unerlaubte Untervermietung nicht automatisch legal.
Schritt für Schritt zur Anmeldung des Untermieters
Eine saubere Abwicklung lässt sich in wenigen Schritten organisieren. Wichtig ist, die Reihenfolge einzuhalten und insbesondere das tatsächliche Einzugsdatum nicht mit dem Vertragsdatum zu verwechseln.
1. Untervermietung vor dem Einzug klären
Der Hauptmieter sollte zunächst prüfen, ob für die geplante Untervermietung die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist und ob diese bereits vorliegt. Bei einer vollständigen Überlassung der Wohnung gelten andere Voraussetzungen als bei der Untervermietung eines einzelnen Zimmers.
Der bestehende Mietvertrag sollte deshalb vor Abschluss des Untermietvertrags geprüft werden. Bei Unklarheiten zur Zustimmung kann der Ratgeber Untermiete: wann der Vermieter zustimmen muss als Ergänzung dienen.
2. Untermietvertrag und Einzugsdatum festhalten
Der Untermietvertrag sollte eindeutig erkennen lassen, welcher Wohnraum überlassen wird und wann das Mietverhältnis beginnt. Für die Meldepflicht ist anschließend aber nicht allein das Datum der Vertragsunterzeichnung entscheidend.
Beispiel: Der Untermietvertrag wird am 1. Oktober unterschrieben, der Untermieter zieht aber erst am 10. Oktober tatsächlich ein. Für die melderechtliche Frist ist grundsätzlich der tatsächliche Einzug maßgeblich.
3. Wohnungsgeber bestimmen
Bei einer klassischen Untervermietung eines Zimmers kann der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter als Wohnungsgeber auftreten. Genau diese Unterscheidung ist bei der Anmeldung wichtig.
§ 19 BMG verpflichtet den Wohnungsgeber zur Mitwirkung. Die Bestätigung kann schriftlich oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen elektronisch gegenüber der Meldebehörde erfolgen.
4. Wohnungsgeberbestätigung ausstellen
Die Wohnungsgeberbestätigung ist kein Ersatz für den Untermietvertrag. Sie bestätigt vielmehr den tatsächlichen Einzug.
Nach § 19 Abs. 3 BMG gehören zu den erforderlichen Angaben insbesondere:
- Name und Anschrift des Wohnungsgebers,
- Name des Eigentümers, wenn der Wohnungsgeber nicht Eigentümer ist,
- Einzugsdatum,
- Anschrift der Wohnung,
- Namen der meldepflichtigen Personen.
Ein formloser Satz wie „Hiermit bestätige ich, dass Max Mustermann bei mir wohnt“ kann deshalb zu wenig sein, wenn die gesetzlich erforderlichen Angaben fehlen.
5. Anmeldung innerhalb der Frist erledigen
Wer eine Wohnung bezieht, muss sich grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden. Das gilt auch bei einer gewöhnlichen Untervermietung, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Welche konkrete Form die örtliche Meldebehörde verlangt und ob die Anmeldung online, schriftlich oder persönlich möglich ist, richtet sich nach dem jeweiligen Verwaltungsverfahren.
6. Unterlagen geordnet aufbewahren
Untermietvertrag und Wohnungsgeberbestätigung sollten nicht unmittelbar nach der Anmeldung verschwinden. Gerade bei späteren Rückfragen ist es hilfreich, das Einzugsdatum, den Vertrag und die ausgestellte Bestätigung nachvollziehbar dokumentieren zu können.
Fristen, Nachweise und typische Fehler
Bei der Untermiete sind vor allem drei Daten voneinander zu unterscheiden: Vertragsabschluss, Beginn des Untermietverhältnisses und tatsächlicher Einzug. Diese Daten können identisch sein, müssen es aber nicht.
| Punkt | Entscheidend ist | Typischer Fehler |
|---|---|---|
| Untermietvertrag | Vereinbarung zwischen Hauptmieter und Untermieter | Vertrag mit Anmeldung gleichsetzen |
| Zustimmung des Vermieters | mietrechtliche Erlaubnis zur Überlassung | Anmeldung als Ersatz für Erlaubnis betrachten |
| Einzugsdatum | tatsächlicher Bezug der Wohnung | Vertragsdatum automatisch übernehmen |
| Wohnungsgeberbestätigung | Bestätigung des tatsächlichen Einzugs | einfache private Notiz verwenden |
| Anmeldung | grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug | Frist erst ab Vertragsabschluss berechnen |
| Eigentümerangabe | erforderlich, wenn Wohnungsgeber nicht Eigentümer ist | Eigentümer und Wohnungsgeber verwechseln |
Besonders problematisch ist eine verspätete Wohnungsgeberbestätigung. Das Gesetz sieht für diesen Fall eine klare Reaktion vor: Erhält die meldepflichtige Person die Bestätigung nicht rechtzeitig oder verweigert der Wohnungsgeber sie, muss dies der Meldebehörde unverzüglich mitgeteilt werden.
Praxis-Hinweis: Der Untermieter sollte nicht einfach abwarten, wenn die Bestätigung fehlt. Die Behörde sollte über das Problem informiert werden, damit die versäumte Mitwirkung des Wohnungsgebers nicht mit einer Untätigkeit des Untermieters verwechselt wird.
Sonderfall vorübergehender Aufenthalt
Nicht jeder kurzfristige Aufenthalt löst automatisch dieselbe Meldepflicht aus. Das BMG enthält Ausnahmen, unter anderem für Personen, die bereits im Inland gemeldet sind und eine weitere Wohnung für höchstens sechs Monate beziehen. Wer nach Ablauf dieser Zeit weiterhin dort wohnt, muss sich grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen anmelden. Für Personen, die sonst im Ausland wohnen und in Deutschland nicht nach § 17 Abs. 1 BMG gemeldet sind, gelten andere Grenzen.
Deshalb sollte bei einer sehr kurzen Untervermietung nicht allein auf die Dauer des Untermietvertrags geschaut werden. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen des konkreten Falls.
Drei typische Fälle aus dem Alltag
Fall 1: Student zieht in ein untervermietetes Zimmer
Ein Hauptmieter wohnt weiterhin in seiner Drei-Zimmer-Wohnung und vermietet ein Zimmer an einen Studenten. Der Untermieter zieht am 1. Oktober tatsächlich ein.
Der Hauptmieter kann in dieser Konstellation Wohnungsgeber des Untermieters sein. Der Untermieter muss grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug seiner Meldepflicht nachkommen und benötigt dafür die erforderliche Bestätigung. Die Anmeldung ist dabei von der Frage zu trennen, ob der Hauptmieter die Untervermietung gegenüber seinem Vermieter wirksam genehmigt bekommen hat.
Fall 2: Der Hauptmieter stellt keine Bestätigung aus
Eine Untermieterin zieht ein, bekommt aber trotz Nachfrage keine Wohnungsgeberbestätigung. Die Zwei-Wochen-Frist läuft weiter.
In diesem Fall sollte sie nicht einfach darauf verzichten, sich um die Anmeldung zu kümmern. Nach § 19 BMG muss sie die Meldebehörde unverzüglich informieren, wenn sie die Bestätigung nicht rechtzeitig erhält.
Die Kommunikation mit dem Hauptmieter sollte dabei dokumentiert werden. Eine kurze schriftliche Aufforderung mit Datum kann später zeigen, dass die Bestätigung rechtzeitig angefordert wurde.
Fall 3: Der Untermieter wohnt nur vorübergehend dort
Ein bereits in Deutschland gemeldeter Arbeitnehmer nutzt für einige Monate ein untervermietetes Zimmer in einer anderen Stadt und behält seine bisherige Wohnung.
Hier kann eine Ausnahme von der allgemeinen Meldepflicht greifen, wenn die weitere Wohnung nicht länger als sechs Monate bezogen wird. Bleibt die Person darüber hinaus dort, kann eine Anmeldung erforderlich werden.
Gerade bei befristeten Untermietverhältnissen lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die melderechtliche Situation statt einer pauschalen Annahme.
Was tun, wenn Hauptmieter, Vermieter oder Behörde nicht reagiert?
Wenn die Untervermietung selbst noch nicht geklärt ist, sollte der Hauptmieter zunächst die Zustimmung des Vermieters prüfen. Eine spätere Anmeldung beim Bürgeramt löst diesen mietrechtlichen Punkt nicht.
Reagiert dagegen der Hauptmieter nicht auf die Bitte um eine Wohnungsgeberbestätigung, sollte der Untermieter die Aufforderung nachvollziehbar dokumentieren und die Meldebehörde über die fehlende Bestätigung informieren. § 19 BMG verpflichtet die betroffene Person gerade für diesen Fall zur unverzüglichen Mitteilung.
Bei Problemen mit der örtlichen Meldebehörde sollte zunächst geklärt werden, welche Unterlagen konkret fehlen. Dabei hilft eine einfache Liste:
- Untermietvertrag bereithalten.
- Tatsächliches Einzugsdatum notieren.
- Wohnungsgeberbestätigung vorlegen, sofern vorhanden.
- Schriftliche Kommunikation mit dem Hauptmieter sichern.
- Bei fehlender Bestätigung die Behörde unverzüglich informieren.
- Bei einer besonderen Wohnsituation prüfen, ob eine Ausnahme von der Meldepflicht greift.
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum können zusätzliche Vorgaben gelten. Das Wohnraumförderungsgesetz sieht für geförderte Wohnungen besondere Belegungs- und Mietbindungen vor.
FAQ zur Untermiete und Anmeldung
Was ist eine Wohnungsgeberbestätigung für einen Untermieter?
Die Wohnungsgeberbestätigung ist die gesetzlich vorgesehene Bestätigung über den tatsächlichen Einzug. Bei einer Untervermietung kann der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter Wohnungsgeber sein. Die Bestätigung muss die gesetzlich vorgesehenen Angaben enthalten.
Wie lange hat ein Untermieter für die Anmeldung Zeit?
Grundsätzlich muss sich eine Person innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der zuständigen Meldebehörde anmelden. Maßgeblich ist der tatsächliche Bezug der Wohnung. Für bestimmte vorübergehende Aufenthalte gibt es gesetzliche Ausnahmen.
Wer muss die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen?
Sie wird vom Wohnungsgeber oder einer von ihm beauftragten Person ausgestellt. Bei einer echten Untervermietung kann der Hauptmieter der Wohnungsgeber des Untermieters sein. Ist der Wohnungsgeber nicht Eigentümer, muss in der Bestätigung zusätzlich der Eigentümer angegeben werden.
Wer zahlt die Anmeldung beim Bürgeramt?
Die Frage nach möglichen Verwaltungsgebühren richtet sich nach dem konkreten Verwaltungsverfahren und der zuständigen Behörde. Für die rechtliche Pflicht zur Anmeldung ist entscheidend, dass die meldepflichtige Person die Anmeldung innerhalb der vorgesehenen Frist erledigt.
Kann ich einen Untermieter ohne Zustimmung des Vermieters anmelden?
Die Anmeldung und die Zustimmung zur Untervermietung sind zwei unterschiedliche Dinge. Melderechtlich kann eine Person bei tatsächlichem Einzug meldepflichtig sein. Mietrechtlich darf der Hauptmieter den Wohnraum aber grundsätzlich nicht ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen.
Kann ein Hauptmieter selbst Wohnungsgeber sein?
Ja, bei einer Untervermietung kann der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter Wohnungsgeber sein. Entscheidend ist, dass er dem Untermieter den Wohnraum tatsächlich zur Nutzung überlässt. Eine offizielle Meldeinformation aus Hamburg weist ausdrücklich darauf hin, dass für Untermieter der Hauptmieter als Wohnungsgeber gilt.
Was passiert, wenn der Hauptmieter keine Wohnungsgeberbestätigung ausstellt?
Die betroffene Person sollte die fehlende oder verweigerte Bestätigung der Meldebehörde unverzüglich mitteilen. Das sieht § 19 Abs. 2 BMG ausdrücklich vor.
Muss ein Untermieter immer beim Bürgeramt angemeldet werden?
Nein, nicht in jedem denkbaren Fall. Das BMG enthält Ausnahmen, insbesondere für bestimmte vorübergehende Aufenthalte. Bei einer bereits im Inland gemeldeten Person kann ein weiterer Aufenthalt von höchstens sechs Monaten unter den gesetzlichen Voraussetzungen von der Meldepflicht für diese Wohnung ausgenommen sein. З
Was vor dem Einzug erledigt sein sollte
Die sauberste Lösung besteht darin, die drei Ebenen getrennt zu prüfen: Zustimmung zur Untervermietung, Untermietvertrag und Anmeldung.
Vor dem Einzug sollte feststehen, wer den Wohnraum überlässt, wann der tatsächliche Einzug erfolgt und wer die Wohnungsgeberbestätigung ausstellt.
Wer diese Punkte früh klärt, vermeidet den häufigsten Konflikt: Der Untermieter wartet auf ein Dokument, während die Anmeldefrist bereits läuft. Fehlt die Bestätigung trotzdem, ist die Meldebehörde unverzüglich zu informieren.
Für die weitere Prüfung der Wohnsituation können die Ratgeber zur Wohnungsgeberbestätigung und ihren erforderlichen Angaben sowie zur Untermiete und der Zustimmung des Vermieters sinnvoll sein.
